En matière de servitudes et d’interdictions de construire, il est parfois difficile de démêler le vrai du faux.
La Cour d’Appel de Monaco apporte des précisions bienvenues en la matière, revenant sur les conditions impératives à la reconnaissance de l’existence des servitudes de hauteur - dites non altius tollendi – et celles de l’extinction et nullité des limitations portées à la hauteur des constructions.
En d’autres termes, la Cour rappelle ce qui ne peut pas ou plus constituer une servitude ni donc fonder une limitation à la hauteur de construction ou demande de démolition.
Une belle victoire pour notre équipe Immobilier, alors qu’une démolition était encourue.
Cette décision devrait apporter de la sécurité aux acteurs de l’immobilier.
Elle revêt une portée particulière en Principauté de Monaco, dans le contexte du développement urbanistique rapide que Monaco a connu à compter de la fin du 19ème siècle, ayant donné lieu à l’introduction de diverses restrictions de hauteur dans les actes notariés.
Dans l’espèce, la Cour d’appel infirmant le jugement de première instance, rappelle que les servitudes s’éteignent lorsque les fonds servants et dominants sont réunis entre les mêmes mains et ne sont pas rétablies rétroactivement lors de la revente successive des fonds.
La volonté des parties, lors de chaque mutation, doit nécessairement être analysée pour se prononcer sur l’instauration éventuelle d’une nouvelle servitude ou d’une obligation personnelle, qui doit nécessairement être limitée dans le temps sous peine d’être atteinte du vice de perpétuité et donc entachée de nullité.
En effet, le seul rappel des servitudes antérieures par le notaire rédacteur dans les titres de propriété successifs, se révèle inopérant.
Acquéreurs, promoteurs et constructeurs : une analyse juridique et chronologique des différents titres de propriété, tant du fonds servant que du fonds dominant, apparaît donc impérative pour s’assurer de leur portée préalablement à tout projet constructif.
