En premier lieu, il est à noter que certains règlements de copropriété fixent d’ores et déjà les limites de ce qui est admis ou non au titre des installations extérieures. Par exemple, dans des immeubles de très grand standing, comme c’est souvent le cas en Principauté, la simple installation de parasols privatifs sur les balcons ou terrasses peut être formellement interdite, pour des raisons d’harmonisation des façades. Les modèles ou couleurs des stores ou parasols extérieurs peuvent également être limités à ce qui est autorisé dans le règlement intérieur de l’immeuble. Il convient également de s’assurer que le projet d’aménagement extérieur n’est pas de nature à contrevenir à la réglementation éventuellement applicable au quartier ordonnancé.
Ensuite, il convient d’obtenir les autorisations éventuellement requises de l’assemblée générale des copropriétaires.
En effet, si les travaux réalisés par les copropriétaires à l’intérieur de leurs parties privatives peuvent selon le cas être réalisés sans autorisation, la loi 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont votées à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés les demandes de travaux ou d’installations affectant l’aspect extérieur de l’immeuble. Tel sera généralement le cas de la pose de pergolas, stores, barnums ou même d’une unité extérieure de climatisation.
La présentation du projet de modification des parties extérieures de l’immeuble suppose au préalable de s’interroger sur la propriété et l’usage des espaces extérieurs concernés. Par exemple, la propriété de certains espaces extérieurs accessibles de plusieurs lots peut être questionnée. Quand ce n’est pas la propriété en elle-même, l’usage consacré par le règlement de l’immeuble de certaines parties communes spéciales ou privatives peut entraver un projet de travaux. Cette analyse peut s’avérer épineuse selon ce qui a pu être reporté dans le règlement de l’immeuble et les divers titres de propriété.
Si l’on s’intéresse plus spécifiquement à la pose des jacuzzis ou bassins sur les terrasses et rooftops des immeubles en copropriété, l’étanchéité même de l’immeuble peut être affectée par le projet de travaux présenté au vote. Dans ce contexte et selon les dispositions du règlement de l’immeuble, il peut être considéré que ledit projet impacte les parties communes de l’immeuble. En effet, dans le silence du règlement de l’immeuble, l’étanchéité est réputée partie commune. Or concernant les travaux ou installations affectant les parties communes de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, la loi 1.329 susvisée prévoit également un vote à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
En cas de refus injustifié de l’assemblée générale des copropriétaires, le pétitionnaire pourra, si les conditions sont remplies, saisir le Président du tribunal de première instance, statuant en la forme des référés, pour se faire autoriser à réaliser ces travaux ou installations dans la mesure où ces derniers ne seraient pas de nature à nuire à la solidité ou à l’esthétique de l’immeuble, ou encore à gêner les autres copropriétaires de l’immeuble. L’exercice sera facilité si des installations du même type sont déjà autorisées ou tolérées dans l’immeuble.
Ceci étant dit, un mandat spécial peut également avoir été donné au syndic de l’immeuble à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, afin d'autoriser, aux frais des copropriétaires qui en feraient la demande, la réalisation de travaux ou installations affectant des parties communes comprises dans un ou plusieurs lots leur appartenant lorsque ces travaux ou installations leur sont utiles et ne sont pas de nature à nuire à la solidité ou à l'esthétique de l'immeuble, ou à gêner les autres copropriétaires.
