La adjudicación al acreedor de un inmueble que no es vivienda habitual por un importe inferior al 50% del valor de tasación (RDGRN de 20 de septiembre de 2017)

Post jurídico

Álvaro Feu

En su reciente resolución de 20 de septiembre de 2017, la Dirección General de los Registros y del Notariado (“DGRN”) se opone a que el acreedor ejecutante se adjudique el inmueble ejecutado por un importe inferior al 50% de su valor de tasación.

Como es conocido, conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil el acreedor ejecutante posee la facultad de solicitar que se le adjudique el inmueble ejecutado si la subasta del mismo hubiera quedado desierta. En efecto, el artículo 671 establece que «si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien»

Como puede verse, y para comprender el caso analizado por la DGRN y su posterior razonamiento en la Resolución objeto de este comentario, conviene advertir que la norma impone importes mínimos de adjudicación en las ejecuciones de bienes muebles o de vivienda habitual del deudor: el 30% del valor de tasación en caso de bienes muebles y el 60% en el caso de vivienda habitual.

Sin embargo, en las ejecuciones de inmuebles que no son vivienda habitual del deudor, la literalidad de la norma prevé la posibilidad de que el acreedor ejecutante opte, tras la subasta desierta, por adjudicarse la finca por el 50% de su valor de tasación o -y he aquí el quid de la cuestión- por el total de la deuda, sea esta del importe que sea.   

En este contexto, la RDGRN de 20 de septiembre de 2017 deniega la inscripción de una adjudicación de un inmueble que no es vivienda habitual por un importe que, si bien cubría el total de la deuda, no alcanzaba el 50% del valor de tasación. En concreto, el valor de tasación del inmueble ejecutado fue de 189.600 euros y la adjudicación tuvo lugar por 2.713,06 euros.

Así pues, la RDGRN no reconoce la posibilidad -a priori recogida en la literalidad de la ley- de que el acreedor opte por adjudicarse el inmueble que no es vivienda habitual por el valor total de la deuda, sin importe mínimo. Parece evidente que el trasfondo de su actuación es evitar que el acreedor inscriba una apropiación del inmueble del deudor por un valor muy inferior al de tasación.

Para sostener esta interpretación, la DGRN alega que ya hay límites mínimos en las ejecuciones de bienes muebles y de vivienda habitual, por lo que deduce que el espíritu de la norma es la defensa de los intereses del ejecutado junto con los del ejecutante y, de esta manera, considera necesario integrar esos límites -a priori inexistentes- en la ejecución de la finca que no es vivienda habitual.

Lo cierto es que esta cuestión ya ha sido examinada en otras ocasiones por nuestros Jueces y Tribunales y resuelta en sentido opuesto al que defiende la DGRN.

Es el caso del Auto de la Audiencia Provincial de Castellón de 31 de enero de 2005, en el que se afirma con rotundidad que la única interpretación válida del artículo 671 LEC es la literal o gramatical, de manera que donde la Ley permite dos opciones (adjudicar por el 50% o adjudicar por el valor de la deuda) debe necesariamente entenderse que esa es la intención del legislador: posibilitar la elección por el acreedor de cualquiera de ellas.

Y es el caso también del Auto de la Audiencia Provincial de Córdoba de 20 de noviembre de 2013, en el que se añade que el íter normativo evidencia una intención deliberada del legislador de conceder al acreedor ejecutante la facultad de optar por adjudicarse el inmueble sin importe mínimo.

Así, se razona en este último Auto que el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, suprimió la posibilidad de que el acreedor se adjudicara el inmueble por un importe inferior al 50% de su valor de tasación, pero apenas unos meses después, la Ley 37/2011, de 10 de octubre, volvió a recoger expresamente esa posibilidad, lo que demostraría que la facultad del acreedor de optar en la ejecución de inmuebles que no son vivienda habitual no constituye una mera reminiscencia intrascendente del pasado, sino que obedece a una verdadera voluntad del legislador.

Teniendo en cuenta estos antecedentes, la duda sigue en pie. Habrá que ver cuál es el recorrido que pueda tener la tesis de la RDGRN de 20 de septiembre de 2017 en sede judicial, pero en cualquier caso es indudable que la Resolución introduce una nueva fuente de potenciales conflictos en las ejecuciones.

Seguiremos a la espera.

La presente publicación no constituye opinión profesional o asesoramiento jurídico de sus autores. 

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