Accord gouvernemental 2025-2029 : Focus sur les principales mesures impactant le secteur immobilier

Le nouvel accord du gouvernement fédéral belge pour la période 2025-2029 prévoit l’introduction d’importantes réformes en matière de fiscalité, d’investissement et de transition énergétique. Après leur adoption, ces mesures auront un impact significatif sur le secteur immobilier (propriétaires, investisseurs, développeurs, etc.).

Voici un aperçu des principaux changements annoncés.

1. Investissements et attractivité économique

• Lutte contre l’optimisation fiscale lors des cessions de parts de sociétés immobilières
  Le Gouvernement souhaite la mise en place de mesures spécifiques pour limiter les montages juridiques permettant d’éviter les droits d’enregistrement sur les transactions immobilières, notamment via les « share deals » portant sur les actions des sociétés immobilières, et aidera les Régions dans ce cadre (les droits d’enregistrement relevant de la compétence des Régions.
   
• Taxation des plus-values financières
  Une contribution de solidarité générale de 10 % sera appliquée aux plus-values sur les actions, obligations et cryptomonnaies, avec corrélativement une déductibilité des moins-values (de cette catégorie de revenus) dans l’année, sans possibilité de report. Une exonération d’un montant de 10.000 EUR est prévue pour les plus-values réalisées par les petits investisseurs et, en ce qui concerne les investisseurs qui détiennent une participation de minimum 20%, une taxation progressive est prévue, avec une exonération totale pour les plus-values jusqu’à 1.000.000 EUR.
   
• Création d’un cadre fiscal attractif pour les fonds d’investissement
  Un régime fiscal optimisé sera instauré pour les fonds de private equity et de venture capital, afin de stimuler l’activité de fonds en Belgique.

2. Crédits, emprunts et régulation bancaire

• Suppression de la déduction fiscale des intérêts sur les logements autres que la résidence principale
  La possibilité fédérale de déduire fiscalement les intérêts d’emprunts pour les investissements immobiliers disparaitra, ce qui affectera directement la rentabilité des biens mis en location.
   
• Encadrement des investissements immobiliers via l’EIP
  L’utilisation du capital des Engagements Individuels de Pension (EIP) pour financer des investissements immobiliers sera désormais interdite, sauf lorsqu’il s’agit d’un financement pour l’habitation propre et unique.
   
• Protection renforcée des emprunteurs immobiliers
  L’obligation d’inclure une clause suspensive d’obtention de crédit dans les contrats de vente immobilière deviendra la norme, évitant ainsi une concurrence entre les candidats acquéreurs et, partant, que des acquéreurs se trouvent engagés sans financement.
   
• Soutien aux prêts pour rénovations énergétiques
  En partenariat avec les banques, des solutions de financement spécifiques seront proposées aux propriétaires souhaitant réaliser des travaux d’amélioration énergétique.
   
• Accès des banques aux données de performance énergétique des bâtiments (PEB)
  Les prêteurs hypothécaires pourront consulter la base de données PEB pour intégrer la performance énergétique des biens immobiliers dans leur gestion des risques et leurs conditions de financement.

3. Secteur de la construction

• TVA à 6 % pour la démolition et reconstruction
  Pour soutenir la politique de rénovation, le champ d’application pour pouvoir bénéficier du taux réduit de 6% sera élargi à tous les projets de démolition et reconstruction, en ce compris pour leur commercialisation par des professionnels. La condition liée à la superficie habitable sera toutefois renforcé, passant de 200 m² à 175 m², afin de mieux cibler les logements modestes et les rénovations durables.
   
• Clarification du concept de rénovation et intégration d’une condition de durabilité
  Le gouvernement souhaite préciser la définition de la rénovation pour sécuriser les professionnels du secteur, et examinera comment introduire une condition de durabilité dans la législation européenne.
   
• Lutte renforcée contre le dumping social et la sous-traitance abusive
  Le gouvernement envisage de mettre en place un contrôle accru des chaînes de sous-traitance et d’imposer une obligation d’enregistrement des travailleurs à la sortie des chantiers, déjà appliquée dans les secteurs du nettoyage et du déménagement, d’accroitre la sécurité sur les chantiers.
   
• Modernisation de la loi Breyne et renforcement de la protection des consommateurs
  La loi Breyne, qui encadre la vente sur plan de logements neufs, sera mise à jour pour combler ses lacunes et renforcer le contrôle du respect de la législation, notamment via des interdictions professionnelles. Un service de médiation dédié à la construction sera mis en place afin de mieux informer et protéger les consommateurs.
   
• Maximisation de la réutilisation des déchets et économie circulaire
  Le gouvernement fédéral, en étroite collaboration avec les Régions, mettra en œuvre des initiatives pour optimiser la réutilisation des déchets et favoriser l’économie circulaire dans le secteur de la construction.

4. Transition énergétique

• Renforcement des incitants fiscaux pour les rénovations énergétiques
  Des incitants fiscaux seront proposés aux propriétaires et aux associations de copropriétaire afin d’encourager les travaux d’amélioration énergétique.
   
• Facilitation des décisions de rénovation en copropriété
  Les travaux énergétiques (installation de panneaux solaires, isolation, bornes de recharge, etc.) pourront être adoptés à la majorité simple des copropriétaires, simplifiant ainsi la prise de décision et accélérant la transition énergétique des immeubles à appartements.
   
• TVA à 6 % sur les pompes à chaleur pendant cinq ans
  Une réduction de TVA s’appliquera à l’achat et l’installation de pompes à chaleur, incitant les particuliers à opter pour des solutions de chauffage plus écologiques. En parallèle, la TVA sur les chaudières à combustibles fossiles passera de 6 % à 21 % pour les logements de plus de 10 ans.
   
• Suppression progressive des incitants fiscaux liés aux combustibles fossiles
  Pour encourager la transition énergétique, les avantages fiscaux applicables aux énergies fossiles seront progressivement supprimés et remplacés par des aides pour l’utilisation d’énergies renouvelables.
   
• Harmonisation de la déduction pour investissements verts
  La déduction pour investissements liés à la transition énergétique sera uniformisée à 40 %, facilitant ainsi l’orientation des capitaux vers des projets durables.

5. Réforme de la Régie des Bâtiments et gestion du patrimoine public

• Réduction de 15 % des surfaces de bureaux louées par l’État
  L’essor du télétravail incite le gouvernement à repenser l’utilisation de ses espaces, ce qui pourrait contribuer à une baisse de la demande sur le marché des bureaux.
   
• Rationalisation et optimisation du parc immobilier fédéral
  Un inventaire complet du patrimoine immobilier de l’État sera établi pour identifier les bâtiments inutilisés, qui devront être réaffectés ou cédés dans les meilleurs délais. Les revenus générés par ces cessions serviront au financement des réformes gouvernementales.
   
• Maintien de l’objectif de neutralité carbone d’ici 2050
  Pour atteindre l’objectif de neutralité climatique d’ici 2050, la Régie des Bâtiments procédera à la réalisation systématique d’audits énergétiques et accroîtra le recours aux partenariats public-privé, lorsque la structure est plus avantageuse.
   
• Modernisation et rénovation des bâtiments publics stratégiques
  Des projets de rénovation d’envergure sont prévus, notamment pour la Tour du Midi et le Palais de Justice, afin d’améliorer la sécurité, l’accessibilité et l’efficacité énergétique de ces infrastructures.

6. Modernisation et efficacité de la Justice

• Optimisation des procédures judiciaires et administratives
  Une évaluation approfondie sera menée pour accélérer et améliorer l’efficacité des procédures judiciaires et administratives (Conseil d’Etat), notamment celles liées aux contentieux immobiliers et financiers.
   
• Réduction de l’arriéré judiciaire
  Des solutions spécifiques seront recherchées pour réduire l’arriéré judiciaire, en particulier à Bruxelles, où l’engorgement des tribunaux impacte les litiges immobiliers et commerciaux.

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Ces réformes impacteront sans nul doute le marché immobilier, la fiscalité des investissements et les choix énergétiques des particuliers et des entreprises.

Toutefois, ces mesures doivent encore être traduites en textes législatifs concrets. Nous suivrons attentivement l’évolution des débats et l’adoption des lois correspondantes afin d’évaluer leur impact réel sur le secteur. 

Nous sommes à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller sur ces problématiques complexes. N’hésitez pas à nous contacter pour une consultation personnalisée et adaptée à votre situation.