Regeerakkoord 2025-2029: Focus op de voornaamste maatregelen voor de vastgoedsector

Het akkoord van de nieuwe Belgische federale voorziet in de invoering van ingrijpende hervormingen op het gebied van fiscaliteit, investeringen en de energietransitie. Na goedkeuring zullen deze maatregelen een belangrijke impact hebben op de vastgoedsector (eigenaren, investeerders, ontwikkelaars, enz.).

Hieronder volgt een overzicht van de voornaamste aangekondigde wijzigingen.

1.   Investeringen en economische aantrekkingskracht

• Strijd tegen fiscale optimalisatie bij overdracht van aandelen in vastgoedvennootschappen
  De regering beoogt de invoering van specifieke maatregelen om juridische constructies te beperken die gericht zijn op het vermijden van registratierechten bij vastgoedtransacties, met name via zogenaamde “share deals” m.b.t. aandelen in vastgoedvennootschappen. Hierbij zal de overheid de gewesten ondersteunen (aangezien de registratierechten onder de bevoegdheid van de gewesten vallen).
   
• Belasting op financiële meerwaarden
  Een algemene solidariteitsbijdrage van 10 % zal worden toegepast op meerwaarden behaald op aandelen, obligaties en cryptovaluta, met dien verstande dat minderwaarden (binnen deze categorie inkomsten) in hetzelfde jaar aftrekbaar zijn, zonder mogelijkheid tot uitstel. Er is een vrijstelling tot een bedrag van 10.000 EUR voorzien voor meerwaarden gerealiseerd door kleinschalige investeerders. Voor investeerders met een participatie van minimaal 20 % is een progressieve belasting voorzien, met volledige vrijstelling voor meerwaarden tot 1.000.000 EUR.
   
• Creëren van een aantrekkelijk fiscaal kader voor investeringsfondsen
  Er zal een fiscaal optimaal regime worden ingevoerd voor private equity- en venture capital-fondsen om de activiteiten van fondsen in België te stimuleren.

2. Kredieten, leningen en bankregulering

• Afschaffing van de fiscale aftrekbaarheid van interesten op woningen andere dan de hoofdverblijfplaats
  De federale mogelijkheid om de interesten van leningen voor vastgoedinvesteringen fiscaal af te trekken zal komen te vervallen, hetgeen direct de rendabiliteit van verhuurde eigendommen zal beïnvloeden.
   
• Beperking van vastgoedinvesteringen via Individuele Pensioentoezegging (IPT)
  Het gebruik van het kapitaal van de Individuele Pensioentoezegging (IPT) voor de financiering van vastgoedinvesteringen wordt voortaan verboden, tenzij in geval van financiering voor de eigen en enige woning.
   
• Versterkte bescherming van vastgoedleners
  De verplichting om een opschortende voorwaarde van financiering op te nemen in een verkoopovereenkomst zal de norm worden. Dit voorkomt concurrentie tussen potentiële kopers en dat kopers zich verbinden zonder financiering.
   
• Steun aan leningen voor energetische renovaties
  In samenwerking met de banken zullen specifieke financieringsoplossingen worden aangeboden aan eigenaars die energetische verbeteringswerken wensen uit te voeren.
   
• Toegang van banken tot de energieprestatiegegevens van gebouwen (EPC)
  Hypothecaire kredietverstrekkers zullen toegang krijgen tot de EPC-databank om de energieprestatie van gebouwen in hun risicobeheer en financieringsvoorwaarden kunnen opnemen.

3. Bouwsector

• BTW-tarief van 6 % voor sloop en herbouw
  Ter ondersteuning van het renovatiebeleid wordt het toepassingsgebied van het verlaagde BTW-tarief van 6 % uitgebreid tot alle sloop- en herbouwprojecten, met inbegrip van de commercialisatie door professionals. De voorwaarde met betrekking tot de bewoonbare oppervlakte wordt echter aangescherpt van 200 m² naar 175 m² en zo beperkt tot bescheiden woningen en duurzame renovaties.
   
• Verduidelijking van het begrip renovatie en integratie van een duurzaamheidsvoorwaarde
  De regering streeft ernaar de definitie van renovatie nader te specificeren ter bescherming van de sector, en zal onderzoeken hoe een duurzaamheidsvoorwaarde in de Europese wetgeving kan worden opgenomen.
   
•  Strijd tegen sociale dumping en misbruik van onderaannemers
  De regering overweegt een strenger toezicht op onderaannemingsketens in te voeren en een registratieplicht op te leggen voor werknemers bij het verlaten van werven, zoals reeds het geval is in de schoonmaak- en verhuissector, om de veiligheid op de bouwplaatsen te verhogen.
   
• Modernisering van de Wet Breyne en versterking van de consumentenbescherming
  De Wet Breyne, die de verkoop van nieuwbouwwoningen op plan regelt, zal worden geactualiseerd om de huidige tekortkomingen te verhelpen en de naleving van de wetgeving strenger te controleren, onder meer via beroepsverboden. Tevens zal een gespecialiseerde bemiddelingsdienst voor de bouwsector worden opgezet om consumenten beter te informeren en te beschermen.
   
• Maximalisatie van het hergebruik van afvalmaterialen en circulaire economie
  De federale overheid, in nauwe samenwerking met de gewesten, zal initiatieven uitvoeren ter optimalisatie van het hergebruiken van afvalmaterialen en ter bevordering van de circulaire economie binnen de bouwsector.

4. Energietransitie

• Versterking van fiscale voordelen voor energetische renovaties
  Fiscale voordelen zullen worden aangeboden aan zowel eigenaars als verenigingen van mede-eigenaars om energetische verbeteringswerken te stimuleren.
   
• Vergemakkelijking van besluitvorming inzake renovaties in mede-eigendom
  Energetische werken (zoals de installatie van zonnepanelen, isolatie, laadpalen, enz.) zullen met een gewone meerderheid van stemmen in de mede-eigendom kunnen worden goedgekeurd, wat de besluitvorming vereenvoudigt en de energietransitie van appartementsgebouwen versnelt.
   
• BTW-tarief van 6 % op warmtepompen gedurende vijf jaar
  Een verlaagd BTW-tarief zal worden toegepast op de aankoop en installatie van warmtepompen, om particulieren aan te moedigen te kiezen voor ecologischere verwarmingsoplossingen. Tegelijkertijd zal het BTW-tarief op cv-ketels op fossiele brandstoffen stijgen van 6 % naar 21 % voor woningen ouder dan 10 jaar.
   
• Geleidelijke afschaffing van fiscale voordelen voor fossiele brandstoffen
  Om de energietransitie te bevorderen, zullen de fiscale voordelen voor fossiele brandstoffen geleidelijk worden afgebouwd en vervangen door steunmaatregelen voor het gebruik van hernieuwbare energiebronnen.
   
• Harmonisatie van de investeringsaftrek voor groene projecten
  De investeringsaftrek voor projecten die gericht zijn op de energietransitie wordt uniform vastgesteld op 40 %, waardoor kapitaal gemakkelijker duurzame projecten zal vinden.

5. Hervorming van de Regie der Gebouwen en beheer van publiek vastgoed

• Daling van 15 % van de door de staat gehuurde kantoorruimtes
  De opkomst van telewerken dwingt de regering om na te denken over het gebruik van haar kantoren, wat zou kunnen leiden tot een afname van de vraag op de kantoormarkt.
   
• Rationalisering en optimalisatie van de federale vastgoedportefeuille
  Er zal een volledige inventarisatie worden uitgevoerd van het vastgoedbezit van de staat om ongebruikte gebouwen te identificeren, welke zo spoedig mogelijk herbestemd of afgestoten moeten worden. De inkomsten uit deze verkopen zullen worden aangewend voor de financiering van overheidshervormingen.
   
• Behoud van het doel van klimaatneutraliteit tegen 2050
  Om het doel van klimaatneutraliteit tegen 2050 te bereiken, zal de Regie der Gebouwen systematisch energetische audits uitvoeren en het gebruik van publiek-private samenwerkingen aanmoedigen wanneer dit voordeliger is.
   
• Modernisering en renovatie van strategisch openbaar vastgoed
  Grootschalige renovatieprojecten zijn gepland, met name voor de Zuidertoren en het Justitiepaleis, om de veiligheid, toegankelijkheid en energie-efficiëntie te verbeteren.

6. Modernisering en efficiëntie van de Justitie

• Optimalisatie van gerechtelijke en administratieve procedures
  Er zal een grondige evaluatie plaatsvinden om de gerechtelijke en administratieve procedures (bijvoorbeeld bij de Raad van State) te versnellen en te optimaliseren, in het bijzonder die met betrekking tot vastgoed- en financiële geschillen.
   
• Vermindering van de gerechtelijke achterstanden
  Er zullen specifieke oplossingen worden gezocht om de gerechtelijke achterstanden weg te werken, met name in Brussel, waar de overbelasting van de rechtbanken een negatieve impact heeft op vastgoed- en commerciële geschillen.
   

*** 

Deze hervormingen zullen ongetwijfeld invloed hebben op de vastgoedmarkt, de fiscaliteit van investeringen en de keuzes op vlak van energie van zowel particulieren als ondernemingen.

Het is echter belangrijk op te merken dat deze maatregelen nog omgezet moeten worden in concrete wetsteksten. Wij zullen de evolutie van de discussies hieromtrent en de stemming van de relevante wetten nauwgezet volgen om hun daadwerkelijke impact op de sector te beoordelen.

Wij staan tot uw beschikking om al uw vragen te beantwoorden en u te adviseren over deze complexe vraagstukken. Neemt u gerust contact met ons op voor passend advies.