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Covid-19 : Fin de l'incertitude en matière de copropriété

24/04/2020

     
Le coronavirus n’aura pas manqué d’impacter considérablement l’organisation des copropriétés, en cette période propice à la tenue des assemblées générales annuelles. 

Les mesures de distanciation sociale, dont l’interdiction générale de rassemblement, initialement édictée par l’arrêté ministériel initial du 18 mars 2020 portant des mesures d'urgence pour limiter la propagation du coronavirus COVID-19 et confirmée dans le dernier arrêté ministériel du 3 avril 2020 modifiant l’arrêté ministériel du 23 mars 2020 portant également des mesures d’urgence pour limiter la propagation du coronavirus COVID-19, ont plongé plus d’un syndic et d’un copropriétaire dans la plus grande perplexité. En effet, le législateur ayant toujours délibérément opté pour une réunion physique en raison de son aspect social, les dispositions actuelles du Code civil ne prévoient pas la possibilité de réaliser une assemblée générale par vidéoconférence.

L’arrêté royal n° 4 du 9 avril 2020 portant des dispositions diverses en matière de copropriété et de droit des sociétés et des associations dans le cadre de la lutte contre la pandémie Covid-19, publié dans au Moniteur belge du 9 avril dernier, met fin au climat d’incertitude. 

Ce texte prévoit en effet que toute assemblée générale de copropriété qui, en raison des mesures de sécurité liées au Covid-19, ne peut avoir lieu durant la période de confinement comprise entre le 10 mars 20201  et le 3 mai 20202  inclus, doit être reportée et tenue dans un délai de cinq mois après l'expiration de cette période. L’arrêté royal réserve en outre au Roi la faculté d’adapter la date finale de cette période, notamment dans l’hypothèse où le confinement serait prolongé au-delà du 3 mai 2020.

Il est explicitement prévu que cette mesure de report n’empêche en aucun cas les copropriétaires de gérer leurs urgences (chaudière démissionnaire, infiltrations d’eau…), au moyen de l’option laissée à l’article 577-6, § 11, du Code civil, autorisant les copropriétaires à prendre, pour autant que cela soit à l'unanimité et par écrit, toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Dans ce cadre, et pour autant que les intervenants ne soient pas trop nombreux et disposent des moyens de communications nécessaires, l’agenda pourrait être discuté par vidéoconférence, avant que le syndic de la copropriété ne dresse le procès-verbal des décisions prises, qui pourront être circulées pour signature à tous les copropriétaires. 

Par ailleurs, les assemblées générales de copropriété qui se seraient tenues entre le 10 mars 2020 et le 9 avril 2020 demeurent valides, le texte ne préjudiciant pas les décisions adoptées par des assemblées tenues avant son adoption. 

Cette mesure de report des assemblées générales n’a évidemment pas été prise sans son corolaire, à savoir que la durée des mandats, tant du syndic que des membres du conseil de copropriété, qui devaient expirer entre le 10 mars 2020 et le 3 mai 2020, est prolongée de plein droit jusqu'à la première assemblée générale qui sera tenue après cette période. Dans l’intervalle, le syndic devra toujours exercer ses compétences conformément aux décisions de la dernière assemblée générale et en conformité avec le budget approuvé lors de cette assemblée. Malgré une formulation ambiguë, ces dernières précisions devraient permettre au syndic de se fonder sur le budget de l’année précédente pour réclamer les provisions nécessaires aux copropriétaires. 

Enfin, toujours dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire, l’arrêté royal n°2 du 9 avril 2020, en son article 1er, §1er, prévoit que les délais de prescription et les autres délais pour introduire une demande en justice auprès d'une juridiction civile et qui expirent entre le 9 avril 2020 (date de la publication) et le 3 mai 2020 inclus (date anticipée de sortie partielle de confinement) sont prolongés de plein droit d'une durée d'un mois après l'issue de cette période, qui pourra éventuellement être prolongée. 

Concrètement, si un copropriétaire souhaite demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale parce qu'il estime qu’elle lui cause un préjudice personnel, conformément à l’article 577-9, § 2, du Code civil, il doit intenter son action dans un délai de quatre mois à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a pris la décision litigieuse. Si ce délai se prescrit par exemple, le 15 avril 2020, donc pendant la période de confinement, il sera prolongé (à l'heure actuelle) jusqu'à la fin de cette période « majorée » d'un mois, c’est-à-dire jusqu'au 3 juin 2020.


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1 Le 10 mars 2020 correspond à la date de la conférence de presse du conseil national de sécurité dédiée au coronavirus, à l’issue de laquelle la Première ministre Sophie Wilmès a confirmé que la Belgique était en phase 2 « renforcée ». 
2 Le 3 mai 2020 correspondant à la date attendue de sortie (partielle) de confinement. 

Auteurs

La photo de Pierre-Axel Chabot
Pierre-Axel Chabot
Associé
Bruxelles
Florence Andrianne
Avocat
Bruxelles