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Die COVID-19-Verordnung Miete und Pacht

Nachfrist bei Zahlungsrückständen

DIE COVID-19-Verordnung Miete und Pacht – Nachfrist bei Zahlungsrückständen

Beim krisenbedingten Liquiditätsmanagement von Firmen und Privaten spielen Miet- und Pachtzinsen eine wichtige Rolle. Zum Schutz von Mietern und Pächtern hat der Bundesrat mittels einer Notverordnung die Fristen für eine sog. Zahlungsverzugskündigung vorübergehend verlängert.

Der nachfolgende Beitrag erläutert die entsprechenden Bestimmungen der COVID-19-Verordnung Miete und Pacht vom 27. März 2020 und zeigt auf, was Vermieter und Mieter in der Praxis beachten sollten.

1. Ausgangslage

Als Unterstützungsmassnahme für Mieter und Pächter hat der Bundesrat am 27. März 2020 die Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen (COVID-19-Verordnung Miete und Pacht, nachfolgend "Verordnung") verabschiedet. Diese Verordnung, die seit dem 28. März 2020 in Kraft ist, gilt bis zum 31. Mai 2020. Unter anderem wird darin die Nachfrist für Mieter und Pächter bei Zahlungsverzug von 30 auf 90 Tage (Mietzinse) bzw. von 60 auf 120 Tage (Pachtzinse) verlängert 1. Die Verordnung gilt für Miet- und Pachtverhältnisse von Wohn- und Geschäftsräumen.

Hintergrundinformation: Vorgehen bei Zahlungsverzug

Grundsätzlich erfolgt die Kündigung eines Mietvertrages wegen Nichtzahlung des Mietzinses bzw. der Nebenkosten gemäss Art. 257d Abs. 1 OR in zwei Stufen: Die Vermieterin muss zunächst durch schriftliche Mitteilung, welche ausdrücklich und nachvollziehbar die unbezahlten Mietzinsen und/oder Nebenkosten angibt und die Kündigung androht, eine Zahlungsfrist setzen. Diese Frist muss mindestens 30 Tage bei Wohnungs- oder Gewerbemietverträgen und mindestens 60 Tage bei Pachtverträgen betragen (Art. 282 Abs. 1 OR). Die Frist beginnt am Tag nach dem Eingang der Kündigungsandrohung beim Mieter zu laufen. Die Vermieterin kann den Mietvertrag kündigen, wenn die in der Kündigung genannten Rückstände nicht vor Ablauf der Frist beglichen werden. Die Zahlungsverzugskündigung von Wohn- und Geschäftsräumen erfolgt mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende.

2. Die Voraussetzungen für eine verlängerte Nachfriste 

Die Verordnung erfasst Mietzinsen und Nebenkosten, die zwischen dem 13. März und dem 31. Mai 2020 fällig werden. Ausserdem muss der Zahlungsrückstand durch Massnahmen des Bundes zur Bekämpfung des Coronavirus verursacht worden sein:

A. Fälligkeit der Miete zwischen dem 13.03.2020 und dem 31.05.2020

Der Zahlungsrückstand muss sich auf Mietzinsen und Nebenkosten beziehen, die zwischen dem 13. März und dem 31. Mai 2020 fällig wurden bzw. werden.

In der Regel ist der Fälligkeitszeitpunkt der Miete vertraglich geregelt. Häufig ist vereinbart, dass der Mietzins und die Nebenkosten monatlich oder quartalsweise im Voraus zu bezahlen sind.

Fehlt eine vertragliche Bestimmung, ist die Miete gemäss Art. 257c OR auf das Ende jedes Monats geschuldet, es sei denn, es besteht ein abweichender Ortsgebrauch. In Zürich beispielsweise ist es ortsüblich, dass der Mietzins – mangels anderer vertraglicher Abrede – monatlich im Voraus auf den ersten Tag des Monats zu entrichten ist.

B. Zahlungsrückstand aufgrund der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus

Die Mieterin muss "aufgrund der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus" im Zahlungsrückstand sein.

Gemeint ist damit insbesondere, dass die Zahlungsrückstände der Mieterin durch Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus entstanden sein müssen, wie z.B. gänzliche oder partielle Betriebsschliessungen aufgrund der Verordnung 2 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus vom 13. März 2002 (COVID-19-Verodnung 2). Demgegenüber dürfte die Ansteckung eines Mieters, dessen Mitarbeiter oder dessen Angehörigen mit COVID-19 unmassgeblich sein für die Anwendung der Verordnung.

Ob sich ein Mieter aufgrund der bundesrätlichen Corona-Massnahmen im Zahlungsverzug befindet, ist für einen Vermieter unter Umständen schwierig zu erkennen: erstens ist es nicht immer evident, ob und wie ein Mieter überhaupt betroffen ist (z.B. Wohnungsmieter) und zweitens hat der Vermieter selten Einblick in die finanziellen Verhältnisse des Mieters, d.h. er kann nicht beurteilen, ob der Mieter allenfalls über Reserven verfügt, auf welche er für die Mietzinszahlung zurückgreifen könnte.

Zwar dürfte es in einem Streitfall Sache der Mieterin sein, in einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren über die Gültigkeit der Kündigung darzulegen, dass die 90-tägige Nachfrist hätte angesetzt werden müssen. Die Vermieter dürften aber in der Regel kein Interesse an einem Rechtsverfahren über die Gültigkeit der Kündigung haben und sind daher gut beraten, im Zweifel die verlängerte Nachfrist gemäss der Verordnung anzusetzen. Insbesondere auch im Hinblick auf ein allfälliges Ausweisungsverfahren, welches bevorzugt im summarischen Verfahren (sog. Rechtsschutz in klaren Fällen) durchgeführt wird, sollten jegliche Unklarheiten in Bezug auf die Formalien der Zahlungsverzugskündigung vermieden werden.

3. Zeitlicher Geltungsbereich

Wie erwähnt wurde die Verordnung für den Zeitraum vom 28. März bis 31. Mai 2020 in Kraft gesetzt. Es stellen sich jedoch zum Beginn und Ende der Verordnung diverse übergangsrechtliche Fragen:

A. Beginn des Geltungsbereichs der Verordnung

Die Verordnung erfasst Mietzinsen und Nebenkosten, die ab dem 13. März 2020 fällig wurden. Klar ist also, dass die Vermieterin für Mietzinsen und Nebenkosten, die nach dem 13. März fällig wurden, und für die sie nach dem 28. März 2020 eine Mahnung versendet, eine 90-tägige Nachfrist ansetzen muss.

Nachfristen, welche vor Inkrafttreten der Verordnung am 28. März 2020 entsprechend den bisherigen Vorschriften (d.h. 30 Tage) angesetzt wurden, bleiben gültig und müssen nicht nachgebessert oder wiederholt werden. Dies gilt u.E. auch, wenn der betreffende Mietzins nach dem 13. März 2020 fällig geworden ist.

Allerdings gibt es auch differenziert zu betrachtende Konstellationen: Abweichende Folgen können sich beispielsweise dann ergeben, wenn die Mieterin vor dem 13. März 2020 bereits in Zahlungsrückstand war und nun eine weitere Miete unbezahlt bleibt.

Beispiel

Die Mieterin war bereits mit der Miete für März 2020, welche bis Ende Februar 2020 zahlbar war, in Rückstand. Nun gerät sie nach dem 13. März 2020 mit einem weiteren Monatsmietzins in Rückstand.

Klar ist zunächst, dass die Märzmiete noch mit einer Nachfrist von 30 Tagen gemahnt werden darf, während für die Aprilmiete bereits eine Nachfrist von 90 Tagen anzusetzen ist.

Zahlt die Mieterin nun bei Fälligkeit sämtlicher Zahlungen nur den Mietzins für einen Monat, beurteilen sich die weiteren Folgen danach, auf welchen Rückstand die Zahlung anzurechnen ist. Macht die Mieterin diesbezüglich bei der Zahlung keine Angaben, ist im Zweifel gemäss Art. 87 Abs. 1 OR anzunehmen, dass sie die frühere Schuld bezahlt hat, sodass für die noch offene Aprilmiete weiterhin die 90-tägige Nachfrist gilt.

Mietzinsen und Nebenkosten, die vor dem 31. Mai 2020 fällig werden, müssen, wenn der Zahlungsverzug auf Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus zurückzuführen ist, mit der 90-tägigen Nachfrist gemahnt werden, selbst wenn die Mahnung (lange) nach dem Ablaufdatum der Verordnung verschickt werden.

Mietzinsen und Nebenkosten, die ab dem 1. Juni 2020 fällig werden, können mit der 30-tägigen Nachfrist gemäss Art. 257d OR gemahnt werden.

Ist sich ein Vermieter unsicher, ob nun die 30-tägige oder die 90-tägige Frist Anwendung findet, empfehlen wir, im Zweifelsfall vorsichtshalber mit der längeren Frist von 90 Tagen zu mahnen.

4. Praktische Fragen

Woher weiss ich als Vermieter, ob die Voraussetzungen der Verordnung vorliegen?

Sofern der Mieter nicht bereits von sich aus informiert hat, ist es für den Vermieter nicht ohne Weiteres erkennbar, ob ein Mieter aufgrund der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus im Zahlungsrückstand ist. Eine Möglichkeit wäre, beim Mieter nachzufragen. Unseres Erachtens darf sich ein Vermieter auf entsprechende Informationen des Mieters verlassen; ein Stillschweigen des Mieters darf u.E. aber nicht als Verzicht des Mieters auf die Schutzwirkung der Verordnung, nämlich die Fristverlängerung, verstanden werden. Eine andere – in der Praxis wohl einfacher zu handhabende Möglichkeit – ist, für Zahlungsausstände im Zeitraum vom 13. März bis 31. Mai 2020 generell die verlängerten Nachfristen anzuwenden.

Wie setze ich als Vermieter eine Nachfrist richtig?

Die Nachfrist muss klar und unmissverständlich formuliert sein. Der Mieter muss erkennen können, was er bis wann zu tun hat und welche Folgen ihm sonst drohen. Darüber hinaus muss das Schreiben die offenen Forderungen gegen den Mieter genau aufführen.

Ein Vermieter, der unsicher ist, ob die Voraussetzungen der Verordnung vorliegen, sollte sich nicht dazu hinreissen lassen, alternative Nachfristen zu setzen, wie z.B. "[…] setze ich Ihnen eine Nachfrist von 30 Tagen. Sollten die Voraussetzungen der COVID-19-Verodnung Miete und Pacht vorliegen, verlängert sich diese Frist automatisch auf 90 Tage.".

Eine Nachfristsetzung, die die oben genannten Voraussetzungen einhält, könnte beispielsweise wie folgt aussehen:

Beispiel

"Ihr Mieterkonto weist derzeit noch offene Mietzinsforderungen auf, die Sie bitte der nachfolgenden Aufstellung entnehmen:

MonatFälligkeitBetrag
April01.04.2020CHF XXX.XX

Wir setzen Ihnen hiermit eine Nachfrist von 90 Tagen ab Erhalt dieses Schreibens, um die offenen Forderungen zu begleichen.

Werden die Ausstände nicht innert der genannten Frist beglichen, werden wir den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs gem. Art. 257d OR kündigen."

Zur besseren Nachweisbarkeit und Fristenkontrolle empfiehlt es sich, die Nachfristsetzung per Einschreiben zu versenden und den Zustellnachweis der Post (Track & Trace) sorgfältig aufzubewahren. 

Handelt es sich bei der Mietsache um eine Familienwohnung, ist die Fristansetzung mit separatem Einschreiben dem Ehegatten des Mieters mitzuteilen.

Was soll ich als Mieter tun, wenn die Formulierung im Mahnschreiben unklar ist?

Sind die Formulierungen unklar, ist die Nachfristansetzung nichtig und eine gestützt darauf ausgesprochene Kündigung unwirksam. Dem Mieter ist in jedem Fall zu empfehlen, auf ein unklares Mahnschreiben zu reagieren und vom Vermieter unter Hinweis auf die anwendbaren Vorschriften des OR und der COVID-19-Verordnung Miete und Pacht eine Klarstellung zu verlangen. Unter Umständen lohnt sich der Beizug eines Rechtsberaters.

Wie soll ich als Vermieter vorgehen, wenn ich merke, dass ich eine zu kurze Nachfrist angesetzt habe?

Eine zu kurz bemessene Frist ist unwirksam. In einem solchen Fall empfehlen wir daher, ein neues Mahnschreiben mit einer neuen, korrekt bezeichneten Frist zu versenden. Eine blosse Verlängerung der bereits gesetzten, zu kurzen Frist ist unseres Erachtens nicht zulässig, da dies dem Sinn und Zweck der Nachfristsetzung zuwiderlaufen würde.

Do's and Don'ts

- Prüfen, ob ein Miet- oder Pachtverhältnis vorliegt (unterschiedliche Fristen!)

- Kündigungsandrohungen klar und eindeutig formulieren, keine alternativen Fristen setzen!

- Im Zweifel: die längere Frist gemäss COVID-19-Verordnung Miete und Pacht wählen.

- Vorsicht bei mehreren Zahlungsausständen: unter Umständen finden verschiedene Nachfristen Anwendung!

Autoren

Das Photo von Sibylle Schnyder
Dr. Sibylle Schnyder, LL.M.
Partnerin
Zürich
Stefan Gerster
Dr. Stefan Gerster, LL.M., MRICS
Partner
Zürich
Foto von Daniel Kinzer
Daniel Kinzer
Partner
Genf