Costos que debería tener en cuenta a la hora de comprar o vender un inmueble en Colombia

Con la entrada en vigencia de la Ley 2277 de 2022, mediante la cual se adoptó la reforma tributaria en Colombia y con la actualización de las tarifas de los derechos notariales y registrales para el 2023, los costos de la enajenación de inmuebles se vieron incrementados en una medida importante y se generaron nuevos costos, por lo que, resulta indispensable conocerlos antes de realizar este tipo de transacciones. Así pues, en el presente artículo se hablará sobre el impuesto de timbre, los derechos registrales y notariales y el impuesto de beneficencia con el fin de presentarle un panorama claro a las personas que estén interesadas en comprar un bien inmueble este año y que deben asumir dichos costos.

Además de los derechos registrales y notariales y el impuesto de beneficencia, la reforma tributaria revive el impuesto de timbre para los documentos que haya sido elevados a escritura pública de enajenación de bienes inmuebles. El impuesto de timbre nacional es un impuesto que se aplica sobre los documentos públicos o privados en los que se crean, extinguen o modifican obligaciones, en donde hay un traslado de riqueza de una persona a otra. Este impuesto, estuvo vigente en Colombia hasta el año 2009, ya que con la Ley 111 de 2006, por medio de la cual se modificó el Estatuto Tributario en su momento, se eliminó gradualmente la tarifa del impuesto de timbre dejándola en 0% a partir del año 2010. Sin embargo, con la reforma se impuso nuevamente este impuesto a partir del 1 de enero de 2023.

El artículo 77 de la Ley 2277 de 2022, modificó el artículo 519 del Estatuto Tributario estableciendo en su parágrafo tercero que, a partir del año 2023, la tarifa del impuesto de timbre para los documentos que hayan sido elevados a escritura pública tratándose de la enajenación, a cualquier título, de bienes inmuebles se determinará de la siguiente manera:

Con todo, esta Ley no es clara en determinar quién es el sujeto pasivo de dicho impuesto. Es por esto que, el 24 de febrero de 2023 la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (“DIAN”) emitió un concepto general sobre el impuesto de timbre en la Ley 2277 de 2022. En dicho concepto, la DIAN definió el alcance que tiene la expresión “enajenación a cualquier título” estableciendo que se debe entender como aquella actuación por medio de la cual se transfiera la propiedad de un inmueble sin importar el modo o el título oneroso o gratuito. Adicionalmente, el concepto establece que la trasferencia de un inmueble en el marco de una fiducia mercantil constituye una enajenación para efecto del impuesto de timbre.

Por último, la DIAN en el mismo concepto se pronunció se refirió al sujeto pasivo y el contribuyente de dicho impuesto, remitiéndose al artículo 515 del Estatuto Tributario que consagra que son contribuyentes las personas naturales o jurídicas, sus asimiladas y las entidades públicas no exceptuadas expresamente, que intervengan como otorgantes, giradores, aceptantes, emisores o suscriptores den los documentos, así como aquella persona a cuyo favor se expida el documento.

La DIAN, aclaró que, que el impuesto de timbre puede ser asumido económicamente por las partes (comprador y vendedor) o por una sola de ellas, ya que la Ley 2227 de 2022 no estableció una forma de distribución del porcentaje del impuesto en cuestión. 

Así pues, en el momento de enajenar un inmueble, cuyo valor sea superior a 20.000 UVT, las partes podrán acordar libremente quién y en qué proporciones asumirá el impuesto de timbre. 
Además del impuesto de timbre, las partes que intervienen en la compraventa de un inmueble deben considerar los costos de los derechos registrales, que es el costo que se debe pagar para la inscripción de los títulos en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos. Las tarifas de los derechos registrales fueron actualizadas para los negocios jurídicos con cuantía por la Resolución 00009 del 6 de enero de 2023 de la Superintendencia de Notariado y Registro de la siguiente manera:

En las compraventas de bienes inmuebles que se celebren por un valor inferior a avalúo catastral, los derechos registrales se liquidarán con base en el avalúo catastral. Lo habitual en este tipo de transacciones es que estos costos derivados de los derechos registrales sean asumidos en su totalidad por el comprador.

También, están los derechos notariales, que es el costo de la elaboración de la escritura pública en las notarías. Las tarifas de los derechos notariales fueron actualizadas para los negocios jurídicos con cuantía por la Resolución 00387 del 23 de enero de 2023 de la Superintendencia de Notariado y Registro de la siguiente manera:

• Para los actos cuya cuantía sea igual o inferior a COP$ 214.600, la tarifa es de COP$ 25.500.
• Para los actos cuya cuantía exceda COP$ 214.600, la tarifa es del 3 X Mil.

Normalmente, los costos de los derechos notariales son asumidos por las partes en iguales proporciones. 

Finalmente, está el impuesto de registro y anotación popularmente conocido como el impuesto de beneficencia, , que es el costo que se paga a nivel departamental cuando se hacen negocios jurídicos sobre bienes sujetos a registro, como es el caso de los bienes inmuebles. Este impuesto está regulado por el capítulo XII de la Ley 223 de 1995, la cual en su artículo 229 señala que la base gravable sobre la que se liquida el impuesto para la compraventa de inmuebles es el valor incorporado en la escritura pública siempre que este valor no sea inferior al avalúo catastral, caso en el cual se tomaría este último valor como base. Las tarifas del impuesto de registro son determinadas por cada departamento de acuerdo con el rango que fija la Ley 223 de 1995, el cual está entre el 0.5% y el 1% y es asumido normalmente en su totalidad por el comprador.

En conclusión, es importante tener en cuenta los costos relacionados a la enajenación de inmuebles antes de realizar la misma ya que se trata de costos significativos que puede llegar a impactar el precio del inmueble y la viabilidad de la transacción.