Bail commercial et pandémie: la Cour de cassation tranche en faveur du locataire d'un hotel

17/10/2024

Dans un arrêt du 13 septembre 2024, la Cour de cassation a considéré que le locataire d’un hôtel a droit à une réduction de loyer fondée sur la perte de jouissance en raison des mesures gouvernementales visant à lutter contre la pandémie de la COVID-19. La Cour a appliqué la doctrine de la force majeure (article 1722 de l’ancien Code civil), bien que l’accès physique aux hôtels n’ait jamais été interdit par le gouvernement.Le juge d’appel avait considéré que les mesures liées à la COVID-19constituaient un cas de force majeure, empêchant le propriétaire pendant une certaine période de respecter son obligation de fournir au locataire la jouissance paisible de l’hôtel. Pendant cette période, le locataire était donc en droit d’obtenir une réduction de loyer proportionnelle à la perte de jouissance.Le bailleur a contesté cette décision devant la Cour de cassation. Selon le bailleur, il n’y avait pas de perte de jouissance puisque l’accès public à l’hôtel n’avait jamais été interdite. Bien que le secteur hôtelier ait été affecté de manière considérable par la pandémie de la COVID-19, l’exploitation d’un hôtel n’avait jamais été interdite par les mesures gouvernementales. Le bailleur soutenait que le juge d’appel ne pouvait pas légalement considérer que le propriétaire était incapable de fournir une jouissance paisible en raison de la force majeure.La Cour de cassation a rejeté l’argumentation du bailleur et a confirmé la décision du juge d’appel. C’est la première fois que la Cour se prononce sur la question de savoir si les mesures liées à la COVID-19 peuvent être considérées comme un cas de force majeure pour le secteur hôtelier. Dans la jurisprudence antérieure, la Cour de cassation a déjà confirmé que l’article 1722 de l’ancien Code civil s’applique à la fermeture obligatoire du secteur retail (le lockdown des commerces non essentiels). La Cour confirme maintenant clairement que l’application de la « théorie des risques » ne nécessite pas que l’accès public à l’espace commercial ait été rendu impossible par une mesure gouvernementale.