Konkurrenzschutz in Mietverträgen

30/09/2016

In Geschäftsraummiet- oder Unternehmenspachtverträgen finden sich mitunter Konkurrenzschutzklauseln, die entweder die Dispositionsfreiheit des Vermieters oder jene des Mieters einschränken. Solche Bestimmungen können etwa dem Vermieter verbieten, im selben Gebäude einen Konkurrenten des Mieters einzumieten, oder sie verbieten umgekehrt dem Mieter, innerhalb eines bestimmten Umkreises eine weitere Filiale zu eröffnen. In beiden Fällen bedürfen solche Klauseln grundsätzlich einer vertraglichen Vereinbarung. Unter bestimmten Umständen kann eine solche Vereinbarung aber auch stillschweigend vereinbart werden oder sich aus ergänzender Vertragsauslegung ergeben.

Mit der jüngst ergangenen Entscheidung (7 Ob 42/16a) hat der Oberste Gerichtshof die Voraussetzungen für eine stillschweigend vereinbarte Konkurrenzklausel oder eine solche aus ergänzender Vertragsauslegung enger gezogen.

Konkurrenzklauseln unterliegen in allen Bereichen des Wirtschafts- oder Berufslebens gewissen Einschränkungen. Sie stehen im Spannungsfeld zwischen der Freiheit des Wettbewerbs und den Interessen des aus dem Konkurrenzverbot Begünstigten. Wem es nicht erlaubt ist, ein Geschäft in einem bestimmten Objekt zu betreiben oder wem es nicht erlaubt ist, sein Objekt an bestimmte Mieter zu vermieten, ist in seiner Freiheit und Wettbewerbsfähigkeit eingeschränkt. Aus diesem Grund unterliegen derartige Konkurrenzklauseln auch einer Kontrolle der Wettbewerbshüter (dazu Punkt 3.). Umfassende oder überschießende Konkurrenzklauseln sind zudem sittenwidrig. Wenn ein Konkurrenzverbot in einem Mietvertrag überhaupt nicht vorkommt, könnte ein solches trotzdem zur Anwendung gelangen, da die Rechtsprechung unter Umständen ein Konkurrenzverbot als stillschweigend vereinbart oder sich aus ergänzender Vertragsauslegung ergebend annimmt.

Voraussetzungen für eine stillschweigende Konkurrenzklausel

In der jüngst ergangenen Entscheidung 7 Ob 42/16a hatte der OGH folgenden Sachverhalt zu entscheiden: Der Eigentümer vermietete im Jahr 1989 ein Geschäftslokal an einer durch Fußgänger sehr frequentierten Straße an eine Mieterin zum Betrieb eines Eissalons. Immer in den Wintermonaten untervermietete die Eissalonbetreiberin das Geschäftslokal unter Einholung der vertraglich vorgesehenen vorherigen Zustimmung des Vermieters. Im Jahr 2014 vermietete der Hauseigentümer das Nebenlokal im selben Haus, direkt neben dem ursprünglichen und nach wie vor betriebenen Eissalon, an einen anderen Mieter, der dort nun ebenfalls einen Eissalon betreibt. Infolge der Eröffnung des benachbarten Eissalons erleidet die ursprüngliche Mieterin und nunmehrige Klägerin Umsatzeinbußen. Insbesondere bei großem Andrang warten nun die Kunden nicht mehr bei ihrem Salon, sondern wechseln zum benachbarten Eissalon. In der näheren Umgebung gibt es noch einige weitere Eissalons. Ein Konkurrenzschutz wurde im Vertrag nicht vereinbart. Die Klägerin brachte aber vor, ein solcher sei schlüssig vereinbart worden oder ergebe sich aus ergänzender Vertragsauslegung und verbiete es dem Vermieter, Geschäftslokale im selben Haus zum Betrieb eines weiteren Eissalons in Bestand zu geben.

Der OGH wies die Klage in allen Punkten ab, weil eine Konkurrenzschutzklausel sich weder aus Vertrag (nicht ausdrücklich und auch nicht stillschweigend) noch im Wege ergänzender Vertragsauslegung ergebe. Er führte aus, dass sich aus dem Umstand, dass der Vermieter zu einer Untervermietung in den Wintermonaten seine Zustimmung erteilen muss, nicht geschlossen werden könne, dass – gleichsam umgekehrt – der Vermieter in der Vermietung des Nachbargeschäftslokals eingeschränkt sei. Bei der Annahme einer stillschweigend vereinbarten Klausel dürfe kein vernünftiger Grund übrig sein, daran zu zweifeln, dass eine solche Klausel gewollt ist (§ 863 ABGB). Ergänzende Vertragsauslegung komme ebenfalls nicht zum Tragen, da eine solche eine Vertragslücke voraussetzen würde. Eine solche Lücke, also eine planwidrige Unvollständigkeit des Vertrages bzw. ein nicht geregelter Umstand, der einer Regelung bedürfe, gebe es aber nicht. Der Umstand, dass keine Konkurrenzklausel zu Gunsten des Mieters vereinbart wurde, führt nicht zu einer Lücke im Vertrag, sondern dazu, dass der Vermieter eben keinem solchen Konkurrenzverbot unterliege. Denn der Pächter eines Unternehmens, aber auch der Mieter eines Geschäftslokals, in welchem er ein Unternehmen betreibt, trägt grundsätzlich das unternehmerische Risiko und damit auch das Risiko, dass ein Dritter im Einzugsbereich ein seinen Geschäftserfolg beeinträchtigendes Konkurrenzunternehmen eröffnet. Vorhersehbare Umsatzeinbußen durch die Ansiedlung weiterer Konkurrenzbetriebe in der Umgebung seien daher dem Unternehmerrisiko zuzurechnen.

Der OGH hat aber in zwei Fällen bereits Konkurrenzschutz ohne vertragliche Regelung bejaht: Der Unterschied dieser früheren Entscheidungen zu gegenständlichen liegt darin, dass es sich bei der Vorjudikatur um ein geschlossenes Gelände (Universitätsgelände) bzw. um einen Großmarkt handelte. In beiden Fällen lag also eine sog. „Indoor Situation“ vor, im jüngst entschiedenen Fall hingegen eine Straßensituation, bei welcher der Vermieter zwar die Vermietungslage innerhalb des Gebäudes, nicht aber in der näheren Umgebung beeinflussen kann. Liest man die nunmehrige Entscheidung mit den bisherigen Entscheidungen zusammen, kann ein stillschweigend vereinbarter Konkurrenzschutz (nur) dann angenommen werden, wenn

  • durch das Konkurrenzunternehmen massive Umsatzeinbußen (mind. 20%) eintreten,
  • diese Umsatzeinbußen nicht durch unternehmerischen Einsatz wettgemacht werden können, und
  • eine „Indoor-Situation“ vorliegt, der Vermieter also über einen ausreichend großen Bereich von Geschäftsflächen in einem abgegrenzten Bereich (die nicht zwingend innerhalb eines Gebäudes liegen müssen) verfügt, in dem es seiner alleinigen Disposition unterliegt, die wirtschaftliche Bedeutung des Standortes und somit die Konkurrenzverhältnisse zu bestimmen.

Das wirksamste Mittel, einen stillschweigenden oder sich durch ergänzende Vertragsauslegung ergebenden Konkurrenzschutz zu verhindern ist, auch dies ausdrücklich zu vereinbaren, etwa indem Vermieter und Mieter ausdrücklich schriftlich festhalten, dass Vermieter und Mieter keinem Konkurrenzschutz unterliegen.

Radiusklausel in Einkaufszentren-Bestandverträgen

Bestandverträge über Objekte in Einkaufszentren beinhalten oft sogenannte Radiusklauseln. Derartige Klauseln untersagen es dem Mieter, in einem bestimmten Umkreis oder in bestimmten, näher bezeichneten (konkurrenzierenden) Einkaufszentren weitere Geschäfte zu eröffnen. Sie schützen daher den Betreiber des Einkaufszentrums und sollen eine hohe Kundenfrequenz, Ausschließlichkeit in einem bestimmten Umkreis und damit die Attraktivität und Rentabilität des Einkaufszentrums unterstützen.

Radiusklauseln haben, wie letztlich alle Konkurrenzschutzklauseln, wettbewerbsbeschränkenden Charakter, weshalb in der jüngeren Vergangenheit immer wieder Kartellgerichte damit befasst waren¹. Bislang sind Radiusklauseln in Österreich als kartellrechtskonform beurteilt worden, was sich jedoch durch eine Entscheidung des deutschen Bundeskartellamtes² ändern könnte. In diesem Fall handelte es sich um ein sogenanntes Factory Outlet Center („FOC“), also ein Einkaufszentrum, in dem eine große Anzahl verschiedener Premiummarkenartikelhersteller ihre Markenartikel (Bekleidung, Schuhe, Sport) – Auslaufmodelle, Restposten, Vorjahresware (sog. Sekundärvertrieb), bisweilen auch mit kleinen Mängeln behaftet, oder Waren für Markttestzwecke – vergleichsweise günstig durch ausdrückliche Auszeichnung des niedrigeren Preises im Verhältnis zur eigentlichen Preisempfehlung anbieten. Den meisten Mietern des FOC war es für die Dauer ihres Mietverhältnisses verboten, im Umkreis von 150 km in einem anderen FOC ein Geschäft oder ein individuelles Outlet-Geschäft zu betreiben. Dies bereitete insbesondere einem Betreiber eines geplanten, 147 km entfernten Outlet Centers erhebliche Probleme bei der Akquise von Mietern.

Eines der wesentlichen Begründungselemente der wohlbegründeten Entscheidung des Bundeskartellamtes ist die Abgrenzung des sachlich relevanten Marktes. Das Bundeskartellamt arbeitete heraus, dass ein FOC aufgrund seiner spezifischen, vorgenannten Eigenschaften nicht durch andere Vertriebswege, etwa „normale“ Einkaufszentren, den Einzelhandel oder durch den Onlinevertrieb substituierbar sei. Sachlich relevanter Markt sei daher der Markt für Vermietung von Ladenflächen in FOC. Das führte in Kombination mit dem entsprechend räumlich abgegrenzten Markt zu dem Ergebnis, dass das in Frage stehende FOC marktbeherrschende Stellung hatte.

Dies war mit ein wesentlicher Grund dafür, dass das Bundeskartellamt dem FOC untersagte, an diesem Standort Radiusklauseln in ihren Mietverträgen weiterhin anzuwenden, die einen Luftradius von 50 km oder eine Dauer von 5 Jahren ab Vertragsbeginn überschreitet.

Auswirkungen für die Praxis

Konkurrenzschutzklauseln sollten stets ausdrücklich und möglichst klar vertraglich schriftlich vereinbart werden. Umfassende oder überschießende Konkurrenzklauseln können wettbewerbswidrig sein. In der Regel müssen sie sachliche und/oder räumliche und/oder zeitliche Schranken aufweisen, um im Ernstfall auch durchsetzbar zu sein. Dies erfordert mitunter eine Einschätzung oder Analyse der Marktlage.

Um einen eigentlich nicht gewollten, stillschweigenden Konkurrenzschutz auszuschließen, sollte das im Mietvertrag schriftlich festgehalten sein.

Einen stillschweigend vereinbarten Konkurrenzschutz zu Gunsten von Mietern nahm die Rechtsprechung bei Indoor-Situationen dort an, wo der Mieter durch einen später hinzugekommenen konkurrierenden Mieter spürbare wirtschaftliche Einbußen hinnehmen musste, der Mieter die Verluste nicht durch eigenes Engagement wettmachen und der Vermieter über einen größeren, abgeschlossenen Bereich verschiedener Mietflächen verfügte und dadurch die Wettbewerbssituation gezielt steuern konnte.


¹) 16 Ok 4/01, 6/02, 14/08 („Radiusklausel II“), 1/09 („Radiusklausel III“) und 8/10 („Radiusklausel IV“).
²) Beschluss des Bundeskartellamtes vom 26.2.2015, B 1- 62/13.

Autoren

Das Photo von Martin Trapichler
Martin Trapichler
Rechtsanwalt