Étude CMS sur les transactions immobilières en Europe, édition 2016

• Forte demande pour les immeubles de bureaux et commerciaux
• Recours accru aux contrats assortis d’un plafond de responsabilité et délais de prescription plus courts pour les vendeurs
• Hausse du nombre d’investisseurs nationaux sur le marché européen de l’immobilier

Stuttgart – Le marché immobilier européen continue d’être favorable aux vendeurs. La demande soutenue et continue de biens immobiliers, sur fond de taux d’intérêt historiquement bas, a renforcé la position de négociation des vendeurs européens en 2015. C’est ce que révèle l’édition 2016 de l’étude CMS sur les transactions immobilières en Europe. Dans le cadre de cette étude, CMS a méthodiquement analysé et évalué environ 1000 contrats de vente conseillés par ses avocats dans 14 pays entre début 2010 et fin 2015.

Volker Zerr, avocat associé du département Immobilier et secteur public au sein de CMS Allemagne, déclare : "L’analyse offre un aperçu des meilleures pratiques actuelles en matière de contrat de vente immobilière et vise à faciliter la préparation des négociations contractuelles. "

Une demande élevée de biens immobiliers dans les agglomérations européennes

Le volume de transactions d’immeubles de bureaux a encore progressé en 2015, gagnant quatre points de pourcentage au cours des deux dernières années pour atteindre 42 % de la totalité des transactions analysées. Dirk Rodewoldt, avocat associé en charge du groupe Immobilier et Construction de CMS, explique : "Dans cette catégorie d’actifs, on constate une demande élevée de biens immobiliers dans les agglomérations et les villes européennes." La proportion d’immeubles commerciaux a également augmenté en glissement annuel, passant de 13 à 19 % globalement. Cette progression a été essentiellement portée par des niveaux élevés de dépenses nationales et par un climat de consommation au beau fixe dans plusieurs pays européens. La demande concernait principalement les centres commerciaux, les parcs d’activité commerciale et les grands magasins urbains. L’immobilier logistique est la seule catégorie en baisse, passant de 18 à 11 % en 2015, bien que ce chiffre reste nettement supérieur à ceux enregistrés entre 2010 et 2013. Le volume de transactions résidentielles, en revanche, est resté relativement stable en 2015 par rapport aux années précédentes, à 17 %.

Le nombre de transactions concernant des biens individuels a également progressé en glissement annuel, passant de 70 % de l’ensemble des transactions immobilières analysées en 2014 à 78 % en 2015. Cette hausse s’explique en partie par l’augmentation de la demande de propriétés de premier plan, souvent vendues individuellement même lorsqu’elles appartenaient à un portefeuille immobilier.

Les contrats de vente de biens immobiliers bénéficient aux vendeurs

Dans 65 % des cas analysés, les vendeurs ont pu négocier et définir des plafonds de responsabilité dans les contrats de vente signés en 2015. En 2010, le volume d’opérations assorties d’un plafond maximal de responsabilité contractuelle était de 25 % seulement. La part des transactions assorties de clauses favorables au vendeur prévoyant un seuil global ou un montant minimum de préjudice en deçà desquels l’acquéreur ne peut prétendre à aucune indemnité (clause de minimis et basket clause) a également augmenté. En 2015, on constate en outre un recours accru à des contrats assortis de délais de prescription raccourcis au cours desquels les acquéreurs sont habilités à faire une demande d’indemnisation. Ces résultats indiquent que les contrats de vente conclus en 2015 tendaient à avantager les vendeurs.

Les acheteurs nationaux investissent davantage

Les investisseurs nationaux ont joué un rôle plus important sur le marché immobilier européen en 2015. Alors que les acheteurs étrangers investissaient plus que les acheteurs nationaux en 2014, respectivement 53 % contre 47 %, la tendance s’est inversée l’an passé. Ainsi, en 2015, 53 % des acheteurs en Europe étaient des investisseurs nationaux et 47 % des acheteurs étrangers.