Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek over buitencontractuele aansprakelijkheid: impact van de afschaffing van de quasi-immuniteit van onderaannemers voor de vastgoedsector

Het nieuwe Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek over buitencontractuele aansprakelijkheid is in werking getreden op 1 januari 2025. De nieuwe wetgeving schaft de quasi-immuniteit van uitvoeringsagenten (in Boek 6 hulppersonen genoemd en waaronder onderaannemers bijvoorbeeld vallen), met mogelijk aanzienlijke gevolgen voor de vastgoedsector.

 1.     Oud regeling: quasi-immuniteit van de onderaannemer  

Onder het oude systeem genoot een uitvoeringsagent betrokken bij de uitvoering van een contract bescherming genaamd "quasi-immuniteit". In de bouwsector speelt deze quasi-immuniteit in het bijzonder voor de onderaannemer van de hoofdaannemer, tegenover de opdrachtgever.

Volgens de rechtspraak van het Hof van Cassatie is de onderaannemer geen partij bij het contract tussen de opdrachtgever en de hoofdaannemer, noch een volwaardige derde in deze relatie, zodat de opdrachtgever noch de contractuele aansprakelijkheid noch de buitencontractuele aansprakelijkheid van de onderaannemer kan inroepen.

Een uitzondering (vandaar de "quasi"-immuniteit) hierop was de zogenaamde samenloop van aansprakelijkheid indien voldaan is aan volgende voorwaarden:

(i)     het bestaan van een fout die niet alleen een schending van het contract vormt, maar ook een schending van de algemene zorgvuldigheidsplicht is (met andere woorden een "gemengde" fout, zowel contractueel als buitencontractueel);

(ii)    het bestaan van schade andere dan de schade die het gevolg is van het de niet-uitvoering van het contract.

In de praktijk werd zelden aan deze voorwaarden voldaan, waardoor de opdrachtgever geen rechtstreeks verhaal had tegen de onderaannemer. Deze situatie bleek in het bijzonder problematisch bij faillissement van de hoofdaannemer: zelfs in geval van grove nalatigheid van de onderaannemer bij het uitvoeren van de werken, kon de opdrachtgever geen herstel vorderen van de onderaannemer, noch van de insolvabele hoofdaannemer.

Tegelijk beschikte de onderaannemer wel over een rechtstreekse vordering tegen de hoofdaannemer voor de betaling van zijn prestaties. Deze rechtstreekse vordering wordt geregeld door artikel 1798 van het oude Burgerlijk Wetboek en door artikel 5.110 van het Burgerlijk Wetboek.

2.     Nieuwe regeling: verhaal van de opdrachtgever tegen de onderaannemer

Vanaf 1 januari 2025 heeft een schadelijdende opdrachtgever een potentieel buitencontractueel rechtsmiddel tegen de onderaannemer in geval van fouten bij de uitvoering van de werken. De opdrachtgever zal dus een rechtstreekse vordering kunnen instellen tegen de onderaannemer, zelfs zonder contractuele band. Deze fundamentele wijziging is vastgelegd in artikel 6.3, §2 van het nieuwe Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. Dit mechanisme beoogt de positie van de opdrachtgever te versterken en hem een rechtsmiddel tot geven als de hoofdaannemer insolvabel is of in gebreke blijft. 

Het gaat om een buitencontractueel rechtsmiddel in geval van buitencontractuele schuld, aangezien artikel 6.3, §2 "de wettelijke bepalingen inzake buitencontractuele aansprakelijkheid" van toepassing verklaart. Er moet dus sprake zijn van een gebeurtenis die aanleiding geeft tot aansprakelijkheid op grond van deze bepalingen. 

Dit nieuwe regime gaat echter gepaard met talloze verweermiddelen en uitzonderingen die de onderaannemer kan inroepen om te voorkomen dat hij aansprakelijk wordt gehouden. Zo kan de onderaannemer zich beroepen op : 

• de clausules van het hoofdcontract tussen de opdrachtgever en de hoofdaannemer;
• de clausules van haar eigen contract met de hoofdaannemer;
• de bepalingen van het gemeenrechtelijke aannemingsrecht ;
• de verjaringsregels die van toepassing zijn op het contract.

Het kan gaan om beperkingen op de aansprakelijkheid beperken of exoneratieclausules voor bepaalde soorten schade. Dit zijn dus contractuele verweermiddelen tegen een buitencontractuele aansprakelijkheid. 

Artikel 6.3, §2 stelt uitdrukkelijk dat het alleen van toepassing is "tenzij de wet of het contract anders bepaalt". Op dit punt kunnen de partijen dus anticiperen bij het opstellen van contracten 

Volgens de overgangsregelingen zijn de nieuwe regels van toepassing op alle gebeurtenissen die aanleiding geven tot aansprakelijkheid die plaatsvinden na de inwerkingtreding van Boek 6, en zijn ze niet van toepassing op de toekomstige gevolgen van gebeurtenissen die plaatsvonden vóór de inwerkingtreding. 

Deze ogenschijnlijk eenvoudige overgangsregeling heeft al tot veel controverse geleid met betrekking tot samenloop van aansprakelijkheid en de aansprakelijkheid van hulppersonen. Veel gebeurtenissen die aanleiding geven tot aansprakelijkheid kunnen zich namelijk vandaag de dag voordoen - en dus onder Boek 6 vallen - zonder dat het eerder gesloten contract hierop heeft geanticipeerd. De partijen konden de toepassing van de buitencontractuele aansprakelijkheid dus niet uitsluiten, zoals de wet het toestaat, aangezien zij noodzakelijkerwijs nog niet op de hoogte waren van het nieuwe regime. 

We staan daarom tot uw beschikking om de impact van de nieuwe regeling en de mogelijke gevolgen voor bestaande contracten te analyseren.