Privater Immobilienverkauf – Keine Steuerbefreiung mehr?

27/09/2017

Ausgangslage

Seit 1.4.2012 ist der Veräußerungsgewinn von privaten Immobilienverkäufen einkommensteuerpflichtig. Mit 1.1.2016 wurde der Steuersatz von 25% auf 30% erhöht. Es geht meist um viel Geld.

In der Praxis ist eine wichtige Ausnahme von der Besteuerung die sogenannte "Hauptwohnsitzbefreiung". Danach sind Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden steuerfrei, sofern sie seit der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend mindestens 2 Jahre oder innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz nunmehr aufgegeben wird.

Nach Ansicht der Finanzverwaltung sollen dabei bei Flächen bis zu 1.000 m2 komplett steuerfrei bleiben. Bei größeren Grundstücken hingegen ist die 1.000 m2 übersteigende Grundstücksfläche steuerpflichtig.

Das sagen die Gerichte

Während also die gelebte Praxis der Finanzämter bislang großzügig war und die 1.000 m² als relevante Grenze betrachtete, war der Verwaltungsgerichthof zuletzt anderer Ansicht.

In seinem Erkenntnis vom 29.3.2017, 2015/15/0025 sprach der Verwaltungsgerichtshof aus, dass es hinsichtlich der Größe sehr wohl eine Beschränkung gebe. Demnach sei nur jener Boden, auf dem das Gebäude tatsächlich errichtet wurde sowie die das Gebäude umgebende Bodenfläche, welche nach der Verkehrsauffassung zusammen mit dem Gebäude als Einheit angesehen wird, steuerfrei. Für den Verwaltungsgerichtshof ist Grund und Boden nur in dem Ausmaß steuerfrei als er „üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist“. Für die Beurteilung, welche Grundstücksgröße nunmehr üblicherweise für einen Bauplatz erforderlich ist, sei die Verkehrsauffassung ausschlaggebend.

Ausblick

Offen bleibt nunmehr wie bzw. unter Zuhilfenahme welcher Kriterien die Grundstücksgröße ermittelt werden soll, da der VwGH konkrete Kriterien schuldig blieb. Das Bundesfinanzgericht ist nunmehr erneut am Zug.

Als praktische Beispiele zur Ermittlung der Verkehrsauffassung könnten vom Bundesfinanzgericht vor allem vergleichbare Nachbargrundstücke[1] oder aber auch die örtlichen Bauvorschriften[2] herangezogen werden. An diesen Beispielen wird jedenfalls deutlich, dass die Verkehrsfassung von Fall zu Fall unterschiedlich ausfallen könnte.[3]

Im Anschluss an das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes wurde von Seiten der Finanzverwaltung mitgeteilt, dass bis auf Weiteres an der 1.000 m2-Grenze festgehalten werden soll.[4] Aus Gesichtspunkten der Rechtssicherheit erscheint eine konkrete gesetzliche Regelung erforderlich. Ob eine solche kommt bzw. welche Kriterien das Bundesfinanzgericht heranziehen wird, wird die Zukunft zeigen. Es bleibt also spannend.

[1] Reinold/Schaffer ecolex 7/2017, Seite 712.

[2] Zorn RdW 2017/258

[3] Reinold/Schaffer ecolex 2017, 711 (712 und 713).

[4] Lang immolex 2017, 256 (257)

Autoren

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Sibylle Novak
Partnerin
Alexander Albl
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Associate