COVID-19: Müssen Hotelpächter derzeit Pachtzins zahlen? Den vollen?

Ein solches Schild ist derzeit allerorten zu lesen, vor allem außerhalb von Salzburg, Tirol und Vorarlberg, wo alle Hotels ohnedies auf behördliche Anordnung geschlossen sind. Im restlichen Österreich müssten sie offenhalten, sagen die Hoteliers, nur dürften sie eben keine externen Restaurantgäste mehr zulassen. Im Ergebnis wären viele besser dran, wenn sie das Hotel schließen würden – wäre das erlaubt?

JA, wird mittlerweile die richtige Antwort sein! Mit der Folge, dass derzeit kein Pachtzins zu zahlen ist. 

Die Begründung für die Antwort ist die folgende: seit 16. März 2020 gibt es die 96. Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 (die „COVID-19 Verordnung“). § 3 Abs 1 der COVID-19 Verordnung sagt: 

Das Betreten von Betriebsstätten sämtlicher Betriebsarten der Gastgewerbe ist untersagt.

Hotels sind Gastgewerbebetriebe (laut § 111 Abs 1 Z 1 Gewerbeordnung) und dürfen daher nicht mehr betreten werden. Diese Regel gilt erst mal generell, Hotels dürfen also von keinem Gast betreten werden (von den Mitarbeitern schon).

Die COVID-19-Krise und ihre Folgen gelten juristisch als „außerordentlicher Zufall“, der die – sonst ziemlich seltene – Anwendung des § 1104 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) gestattet. Laut § 1104 ABGB ist, wenn das gepachtete Hotel „wegen außerordentlicher Zufälle … gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann,“ kein Pachtzins zu entrichten. 

Wegen des obigen Betretungsverbots sind daher alle Hotels derzeit grundsätzlich ganz unbenutzbar, und ist kein Pachtzins zu entrichten. 

Die Ausnahme

Das Sozialministerium wollte offenbar den Hoteliers das Zusperren ersparen, und hat daher eine Ausnahme vorgesehen: gemäß § 3 Abs 3 COVID-19 Verordnung gilt das Betretungsverbot nicht für Hotels, „wenn in der Betriebsstätte Speisen und Getränke ausschließlich an Beherbergungsgäste verabreicht und ausgeschenkt werden“. Wenn also das Hotel Speisen und Getränke nur an Hotelgäste ausschenkt, dann ist es vom Betretungsverbot ausgenommen, kann also (Übernachtungs)Gäste aufnehmen und ist damit benutzbar.

Diese Ausnahme lesen viele als Verbot externer Gäste; sie enthält aber kein Verbot, sondern wirkt andersrum: wer nur Übernachtungsgäste bewirtet, darf offenhalten, wer auch externe Gäste bewirtet, muss schließen. 

Bis vor der Krise haben fast alle Hotels externe Gäste bewirtet. Müssen die Hotelpächter nun diese Bewirtung aufgeben, damit das restliche Hotel weiter betrieben werden darf, obwohl dies zum Schaden des Hotelpächters ist? 

Die Antwort auf diese Frage war in der ersten Woche, seitdem die COVID-19 Verordnung gilt, nicht eindeutig: „eher ja“, weil der Hotelpächter ja auch andere Änderungen im Gesetz „geräuschlos“, also ohne Schließung des Hotels, nachvollzieht und mit dem Offenhalten seiner üblicherweise vereinbarten Betriebspflicht nachkommt. „Eher nein“, weil sich der Hotelpächter damit noch höhere Kosten aufbürdet und gute Argumente dafür sprechen, dass die vorliegende Krise die Betriebspflicht aushebelt. 

Bei Schließung muss der Hotelpächter wegen § 1104 ABGB derzeit keinen Pachtzins zahlen. Wenn aber auch nur ein Teil offen bleibt, dann muss der ganze Pachtzins gezahlt werden; der einschlägige § 1105 ABGB sieht für die langfristige Pacht keine Kürzung des Zinses vor (im Fall der Miete nämlich schon). 

Neu seit Freitag

Seit 20. März 2020 ist die 98. Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 (COVID-Verordnung betreffend öffentliche Plätze) nunmehr geändert in Kraft. Sie verbietet das Betreten öffentlicher Plätze, außer wenn es für berufliche Zwecke erforderlich und sichergestellt ist, dass am Ort der beruflichen Tätigkeit ein Sicherheitsabstand eingehalten wird oder eine andere Maßnahme die Infektion verhindert. Man darf sich also frei bewegen, wenn man zur Arbeit muss; es fällt aber schwer zu sehen, für welchen Job eines Hotelgastes das Hotel der „Ort der beruflichen Tätigkeit“ ist.  Die COVID-Verordnung betreffend öffentliche Plätze verhindert also die Anreise von Hotelgästen zum Hotel. Damit sind Hotels wohl, zumindest für ihren eigentlichen Zweck, „nicht mehr benutzbar“ geworden, der § 1104 ABGB kann angewendet werden und der Pachtzins entfällt. 

Behördlich geschlossene Hotels

Der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass dies auch auf die geschlossenen Hotels in Salzburg, Tirol und Vorarlberg zutrifft. Wegen der behördlichen Schließung sind sie ebenfalls „nicht mehr benutzbar“ und damit entfällt aus dem gleichen Grund der Pachtzins. 
 

(Danke an Stefanie Winnar für Ihre Unterstützung bei diesem Beitrag.)