Erschienen am 04.09.2023
Die derzeit geltende Rechtslage hat in Verbindung mit der derzeitigen Inflation dazu geführt, dass sich gerade bei Genossenschaftswohnungen erhebliche Inflationsanpassungen von nahezu 25 % ergeben haben.
Am vergangenen Donnerstag, den 30.08.2023, brachten Nationalratsabgeordnete der Regierungsfraktionen ÖVP und Die Grünen im Nationalrat einen Initiativantrag betreffend ein 3. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz, kurz 3. MILG, im Nationalrat ein. Dieses setzt an den gesetzlich vorgesehenen Inflationsanpassungen im Mietrechtsgesetz (MRG), Richtwertgesetzt (RichtWG) und Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) an. In erster Linie sollen die Anpassungen in den nächsten drei Jahren jeweils 5 % nicht übersteigen (sogenannter "Mietpreisdeckel").
Welche Mietverhältnisse sind betroffen?
Der Gesetzesvorschlag betrifft ausschließlich Mietverhältnisse mit gesetzlich begrenzter Mietzinshöhe. Dabei handelt es sich um
- Mietverhältnisse mit Kategoriemietzins (Altbau-Mietverträge die zwischen dem 1.1.1982 und 28.2.1994 oder Kategorie D-Mietverträge, die danach abgeschlossen wurden),
- Mietverhältnisse mit Richtwertmietzins (Altbau-Mietverträge der Kategorien A bis C ab 1.3.1994) und
- Genossenschaftswohnungen, die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) unterliegen.
Nicht umfasst vom "Mietpreisdeckel" sind daher insbesondere Mietverträge über frei finanzierte (nicht geförderte) Neubauwohnungen sowie Geschäftsräume. Wurde an der Genossenschaftswohnung nachträglich Wohnungseigentum begründet, hängt es vom Datum des Kaufvertragsabschlusses ab, ob die Mietzinsbestimmungen des MRG anwendbar sind.
Der Gesetzesentwurf im Detail
Dass die Indexierung in den nächsten drei Jahren auf maximal 5 % gedeckelt werden soll, wurde bereits in zahlreichen Medien hinlänglich thematisiert. Darüber hinaus sollen jedoch ab 2027 Indexveränderungen von über 5 % nur mehr zu 50 % berücksichtigt werden. Bei einer angenommenen Inflation von 9,8 % im Jahre 2027 wären nur mehr 7,4 % zu berücksichtigen.
Anstelle des bisherigen Modus, wonach die Indexveränderung zu einem bestimmten historischen Basiswert relevant war, soll ab 1. April 2027 ausnahmslos die Durchschnittsinflation der vergangenen drei Jahre maßgeblich sein. Für die Jahre 2024 bis 2026 sind Zwischenlösungen vorgesehen (siehe unten, "Der 'Mietpreisdeckel' im Detail").
Das MRG sah bislang, durchaus praxisnah, die Wertanpassung bei Überschreiten einer Indexveränderung von 5 % (Schwellenwert) vor. Nunmehr sollen MRG, RichtWG und WGG diesbezüglich vereinheitlicht werden und die jährliche Wertanpassung jeweils zum 1.4. erfolgen. Für RichtWG und WGG bedeutet dies eine Abkehr von der bislang alle zwei Jahre vorgesehenen Wertanpassung. Damit soll die Valorisierung besser aufgeteilt und hohe Kostenbelastungen der Mieter verhindert werden.
Die Veröffentlichung der neuen Beträge sowie deren Wirksamwerden soll außerdem zukünftig nicht mehr durch die Bundesministerin für Justiz im Bundesgesetzblatt, sondern durch die Statistik Austria auf deren Website erfolgen. Damit folgt man dem bereits bei der WEG-Novelle 2022 eingeschlagenen Weg der "niederschwelligen Zugänglichkeit".
Der "Mietpreisdeckel" im Detail
Wie geht es weiter?
Derzeit liegt lediglich ein Gesetzesentwurf vor. Dieser wurde im Plenum dem Ausschuss für Bauten und Wohnungen zugewiesen.
Wenngleich der Gesetzesvorschlag auch einfachgesetzlich umgesetzt werden könnte, sind manche Bestimmungen als Verfassungsbestimmungen ausgestaltet. Damit soll der Mietpreisdeckel laut BMJ "rechtlich abgesichert", sprich die Prüfungskompetenz des Verfassungsgerichtshofes eingeschränkt, werden. Ob der Initiativantrag die erforderliche 2/3-Mehrheit erreichen wird, wird sich zeigen. Notwendig wäre hierfür die Zustimmung von SPÖ oder FPÖ.
Vorgesehen ist, dass der "Mietpreisdeckel" mit 1. Oktober 2023 (MRG, RichtWG) beziehungsweise am Folgetag der Kundmachung (WGG) in Kraft tritt und entsprechende Anpassungen erstmals mit 1. April 2024 (MRG, WGG) bzw 1. April 2025 (RichtWG) erfolgen.
Für weitere Informationen zum „Mietpreisdeckel“ wenden Sie sich bitte an Ihren CMS-Kundenpartner oder an die lokalen CMS-Experten.
Veröffentlichung
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