Erschienen am 30.06.2023
Im neuen § 17a des Maklergesetzes wird das Erstauftraggeberprinzip für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen zwingend verankert (unabhängig vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes). Bei ab dem 1. Juli 2023 abgeschlossenen Maklerverträgen (Vermittlungsaufträgen) soll grundsätzlich derjenige Vertragsteil die Provision des Maklers zahlen müssen, der als erster Auftraggeber die Leistung des Maklers veranlasst hat. Davon kann keinesfalls zum Nachteil des Wohnungssuchenden abgegangen werden (§ 18 nF MaklerG). Das gilt aber nicht für die Vermittlung von Mietverträgen zu Wohnungen, die vom Dienstgeber als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung angemietet werden (§ 17a Abs 6 MaklerG).
Ob der Wohnungssuchende weiterhin provisionspflichtig ist, hängt vom Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrages ab. Das ist in der Regel der Zeitpunkt des Erhalts des Exposés samt Vereinbarungen bzw. Nebenkostenübersicht oder des konkludenten Vertragsabschlusses (z. B. durch Besichtigung). Bis zum 30. Juni 2023 kann so noch eine Provision nach alter Rechtslage vereinbart werden.
Hingegen ist ab dem 1. Juli 2023 eine Provisionsvereinbarung mit einem Wohnungssuchenden nur dann wirksam, wenn dieser den Makler als erster Auftraggeber mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat (§ 17a Abs 2 MaklerG) und auch sonst keine Ausnahme des § 17a Abs 3 MaklerG greift (z. B. enge wirtschaftliche Beziehung zwischen Vermieter und Makler, Bewerbung der Wohnung durch den Makler mit Einverständnis des Vermieters, oder wenn der Vermieter vom Abschluss eines Maklervertrags gerade deswegen abgesehen hat, damit der Wohnungssuchende provisionspflichtig wird).
Maklerverträge mit Wohnungssuchenden, die vor dem 1. Juli 2023 abgeschlossen wurden, sind somit von der Gesetzesänderung nicht betroffen. Ein Wohnungssuchender, der z. B. im Juni 2023 eine (konkludente) Provisionsvereinbarung abschließt, die Wohnung im Juni oder Juli besichtigt (hat) und erst im Juli 2023 das Mietanbot stellt, wird daher einer zulässigen Provisionsforderung ausgesetzt sein.
Der neue § 17a Abs 4 MaklerG legt zudem als reine Ordnungsvorschrift fest, dass der Makler jeden Vertrag über die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags – also sowohl den Vertrag mit dem Vermieter als auch einen allfälligen Vertrag mit dem Wohnungssuchenden – unter Beifügung des Datums schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger festzuhalten hat. Ein Verstoß gegen diese Dokumentationspflicht hindert die Gültigkeit des Maklervertrags nicht, ist aber mit einer Verwaltungsstrafe von bis zu EUR 1.500,- belegt (§ 17a Abs 7 MaklerG).
§ 17a Abs 5 MaklerG versucht, Geschäfte zur Umgehung des nun festgesetzten Bestellerprinzips zu unterbinden. Unwirksam sind ab 1. Juli 2023 Vereinbarungen, die den Wohnungssuchenden zur Zahlung von Provisionen oder sonstigen Leistungen an den nicht provisionsberechtigten Makler, an den Vermieter (mit Ausnahme von Kautionen), an einen früheren Mieter oder an sonstige Dritte verpflichten. Wer eine solche Leistung vereinbart, fordert oder gar entgegennimmt, begeht eine Verwaltungsübertretung; es droht eine Geldstrafe von bis zu EUR 3.600,- (§ 17a Abs 7 MaklerG). Damit soll verhindert werden, dass die geschuldete Provision auf den Mieter überwälzt wird.
Autoren: Mag. Mariella Kapoun, Karl Weber-Woisetschläger
