In der Praxis ist es häufig, dass eine Privatstiftung eine Immobilie kauft, renoviert und an den Stifter oder seine Familie vermietet.
Aufgrund der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung erhält die Privatstiftung im Gegenzug Vorsteuerabzug beim Kauf und Renovierung der Immobilie. Das ist ein erheblicher Steuervorteil.
Kein Vorsteuerabzug
Nun soll der Vorsteuerabzug bei Luxusimmobilien ausgeschlossen werden.
Der Vorsteuerabzug soll künftig nicht mehr möglich sein, wenn es sich um ein "besonders repräsentatives Grundstück" handelt.
Was ist ein "besonders repräsentatives Grundstück"?
Für den Gesetzgeber liegt ein besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke dann vor, wenn die Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren mehr als EUR 2.000.000 betragen.
In einem solchen Fall soll die Vermietung in Zukunft zwingend mit 0% USt erfolgen verbunden mit einem Ausschluss vom Vorsteuerabzug (unechte USt Befreiung).
Die Privatstiftung verliert somit den Vorsteuerabzug und es keinen Steuervorteil mehr beim Kauf, der Renovierung und den laufenden Betriebskosten, allerdings kann die Finanzierung aus der Privatstiftung Liquiditätsvorteile bringen.
Die neuen Bestimmungen sollen grundsätzlich auf Immobilien anwendbar sein, die ab dem 01.01.2026 gekauft oder hergestellt wurden.
Zuwendungen von ausländischen Stiftungen
Zuwendungen von ausländischen Stiftungen oder sonstigen Vermögensmassen, die mit einer österreichischen Privatstiftung vergleichbar sind, werden grundsätzlich analog zu Zuwendungen von österreichischen Privatstiftungen als Einkünfte aus Kapitalvermögen behandelt und mit 27.5% Einkommensteuer besteuert.
In Zukunft sollen auch Zuwendungen von stiftungsähnlichen Gebilden, etwa ausländischen Trusts, die nicht mit einer österreichischen Privatstiftung vergleichbar sind, erfasst werden und mit 27.5% Einkommensteuer besteuert werden.
Die neuen Maßnahmen sind Teil des Betrugsbekämpfungsgesetz 2025.
Die Gesetzwerdung bleibt noch abzuwarten.
