Der OGH hat jüngst wieder zum Themenkomplex “umfassender Gewährleistungsausschluss” und “schlüssig zugesicherte Eigenschaften” Stellung genommen (OGH 28.07.2010, 9 Ob 50/10h). Im zugrunde liegenden Sachverhalt wurde ein Einfamilienhaus verkauft, welches nicht auf natürlich gewachsenem Grund, sondern auf einer zugeschütteten ehemaligen Schottergrube errichtet wurde. Aufgrund dieses Untergrunds kam es an einer Kellerwand zu feuchten Flecken und an der Außenwand des Hauses zu Rissbildungen. Der Kaufvertrag enthielt einen - ungeschickt formulierten - Gewährleistungsausschluss (“Den Käufern ist der Zustand der Liegenschaft bekannt und sie hatten auch die Gelegenheit, sich über den tatsächlichen Zustand der Liegenschaft [...] zu informieren. Die Verkäufer haften demnach für keine bestimmte Beschaffenheit des Vertragsgegenstands, [...].”).
Der OGH vertrat die Ansicht, dass ein natürlich gewachsener Grund schlüssig zugesichert gewesen sei und dass in Einklang mit der ständigen Rechtsprechung bei Fehlen von Arglist selbst ein umfassender Gewährleistungsausschluss sich zwar auf geheime und solche Mängel, die normalerweise vorausgesetzte Eigenschaften betreffen, erstrecke, nicht aber auf das Fehlen einer auch nur schlüssig zugesicherten Eigenschaft. Der Gewährleistungsausschluss war somit nicht wirksam und der Käufer konnte Preisminderungsansprüche durchsetzen.
Wenn auch im konkreten Sachverhalt kein umfassender Gewährleistungsausschluss vorlag (weil das Wortes “demnach” nur auf den Ausschluss erkennbarer Mängel schließen lässt) und das Ergebnis des OGH somit zutrifft, so erscheint es immer noch bemerkenswert, warum ein ausdrücklicher umfassender Gewährleistungsausschluss nicht auch das Fehlen von schlüssig zugesicherten Eigenschaften umfassen soll: Eine schlüssige Willenserklärung ist nur dann anzunehmen, wenn unter Berücksichtigung aller Begleitumstände der Rechtsfolgewille vernünftigerweise nicht bezweifelt werden kann - dies erscheint bei einem ausdrücklichen und umfassenden Gewährleistungsausschluss in aller Regel sehr fraglich.
Auswirkungen für die Praxis
Gleichgültig ob Haus-, Unternehmens- oder Beteiligungskauf: Wirksame Gewährleistungsausschlüsse erfordern eine präzise Beschreibung der geschuldeten Sache sowie eine ausdrückliche Klarstellung, dass keine Gewähr für schlüssig zugesicherte oder geheime Eigenschaften übernommen wird. Bestimmungen wie “wie besichtigt und Probe gefahren” führen für den Verkäufer oft nicht zum gewünschten Ziel.
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