DISPOSICIONES PARA LA ADQUISICIÓN Y LIBERACIÓN DE ÁREAS PARA EL PLAN NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA Y PLAN INTEGRAL DE RECONSTRUCCIÓN CON CAMBIOS

El 8 de enero de 2020, se dictó el Decreto Urgencia N° 003-2020 (en adelante, "DU-003"), mediante el cual se estableció un procedimiento especial para la adquisición y liberación de tierras aplicable al Plan Nacional de Infraestructura para la Competitividad y el Plan Integral de Reconstrucción con Cambios. Asimismo, asimismo el DU-003 introduce una serie de modificaciones al Decreto Legislativo 1192 (En adelante “D.L 1192”), que aprueba la Ley Marco de adquisición y expropiación de inmuebles, transferencia de inmuebles de propiedad del estado, liberación de interferencias y dicta otras medidas para la ejecución de obras de infraestructura.

En el caso del Procedimiento especial aplicable al Plan Nacional de Infraestructura para la Competitividad y el Plan Integral de Reconstrucción con Cambios los principales aspectos, en relación al procedimiento establecido en el D.L 1192, son los siguientes:

• Se contempla una Compensación Económica a favor del poseedor que entrega voluntaria o forzosamente el inmueble, dicho pago no forma parte del valor de la tasación o del incentivo adicional del D.L 1192 (20% o 30% del valor de tasación, según corresponda). Esta Compensación Económica se regulará por Resolución Ministerial de la entidad competente.
• Se contempla el Pago del Valor Estimado de terrenos en los cuales se puede identificar al Sujeto Pasivo y este último acepte el mencionado pago, de no ser el caso se inicia el procedimiento de ejecución coactiva.  Cabe mencionar que el Valor Estimado del terreno comprende únicamente la valuación del terreno.
• Se acortan los plazos de ejecución del procedimiento de adquisición de predios regulados en el Titulo III del D.L 1192.
• Se precisa que la tasación podrá ser efectuada por el órgano encargado de la tasación o a Peritos u organismos especializados en el rubro.

Principales modificaciones introducidas al D.L 1192

• Se podrá acreditar la posesión por más de 10 años del inmueble por medio de dos (02) pruebas, teniendo una ellas la calidad de prueba obligatoria de conformidad a las leyes de la materia.
• Se podrá acreditar como lucro cesante el cese del contrato de arrendamiento vigente a favor del arrendador cuyo inmueble sea con fines comerciales.
• No es obligatorio contar con un Certificado de Búsqueda Catastral o el Informe de especialista técnico del Sujeto Activo o del Verificador Catastral antes de la notificación de identificación de los inmuebles materia de adquisición a los Sujetos Pasivos y ocupantes del bien.
• Antes de la emisión de la Carta de Intención de Adquisición el Sujeto Activo deberá contar con el Certificado Registral Inmobiliario o copia de la partida registral del predio y de ser el caso deberá evaluar el estado de títulos pendientes de inscripción.

Cabe resaltar que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento en un plazo no mayor de cuarenta y cinco (45) días hábiles deberá de compilar las modificaciones realizadas en el TUO del D.L 1192.

Asimismo, en futuras modificaciones y emisión de normas complementarias se podría precisar el procedimiento de adquisición y liberación de áreas reguladas en el D.U-003 y D.L 1192.

Principales disposiciones contenidas en el DU-003

Anotación Preventiva de la Obra de Infraestructura: El Sujeto Activo solicita la anotación preventiva a la SUNARP, que en un plazo máximo de quince (15) días hábiles emite el pronunciamiento respectivo. Una vez inscrita la anotación preventiva en las partidas registrales de las áreas afectadas no se podrán realizar acciones de saneamiento físico legal, habilitaciones urbanas, cambios de zonificación, autorizaciones de edificación y licencias por parte de las entidades públicas, bajo sanción de nulidad de pleno derecho de los mencionados procedimientos.

Las anotaciones preventivas tienen una vigencia de (05) años contados desde su inscripción o hasta que se solicite su levantamiento o cancelación por parte de la entidad competente.

Identificación de Inmueble y posesión: En 30 días hábiles el Sujeto Activo realizará lo siguiente:

Identificación del Inmueble: Se identificará al inmueble afectado por el proyecto de infraestructura mediante el Certificado de Búsqueda Catastral que será proporcionado por la SUNARP en un plazo máximo de quince días hábiles o informe del especialista técnico del Sujeto Activo o informe del verificador catastral.

Identificación del Poseedor: Mediante el levantamiento de información en campo se identifica a los poseedores que deberán acreditar una posesión mayor de un (01) año anterior a la entrada en vigencia del DU-003.  Los poseedores acreditan su derecho a través de la presentación de dos medios probatorios, teniendo uno de ellas la calidad de prueba obligatoria.

Informe Técnico Legal: Dentro de diez (10) días hábiles después de la identificación del inmueble y del poseedor se emite el Informe Técnico Legal. Asimismo, previo a la emisión del del Informe Técnico Legal se deberá solicitar la inscripción de la anotación preventiva señalada en el DU-003 y se deberá contar con la disponibilidad presupuestal para financiar el pago de las compensaciones económicas.

Acto resolutivo que dispone la posesión: Dentro de los diez (10) días hábiles de recibido el Informe Técnico Legal, se emite el acto resolutivo inimpugnable que contiene lo siguiente:

• Identificación del Inmueble.
• Identificación del poseedor.
• Determinación del monto de la Compensación Económica y plazo para aceptar o rechazar la misma.
• Beneficiario de la posesión.
• Plazo de entrega o desocupación del inmueble.
• Plazo de entrega o desocupación del inmueble.
• De existir contratos vinculados a los inmuebles, se dispone la conclusión.
• Orden de notificar al poseedor del inmueble.
• La remisión del expediente técnico legal para fines de tasación se realiza en un plazo máximo de un (01) mes, desde la emisión de la resolución.

Aceptación, entrega y notificación: El acto resolutivo tiene un plazo de cinco (05) días hábiles para ser notificado al poseedor, posteriormente el mismo tiene un plazo de cinco (05) días hábiles para aceptar la compensación económica, vencido el plazo o de no aceptar se deberá consignar la compensación económica en un plazo de diez (10) días hábiles y se aplica el procedimiento de ejecución coactiva dispuesto en el DU-003.

Sin embrago, de aceptar la compensación económica el poseedor tiene los siguientes plazos para desocupar el inmueble:

• Diez (10) días hábiles en caso que el inmueble este desocupado.
• Veinte (20) días hábiles en caso el inmueble este ocupado.
• Sesenta (60) días hábiles en caso se requiera una autorización administrativa.

A la entrega de la posesión del inmueble se procederá a realizar el pago y la firma del acta de entrega de la posesión.

Vencido el plazo para entrega de la posesión se procederá en un plazo de cinco (05) días hábiles para iniciar el procedimiento de ejecución coactiva dispuesto en el DU-003 y consignar judicialmente el pago.

Procedimiento de Ejecución Coactiva: Culminado el plazo para aceptar la compensación económica, para la entrega o desocupación del inmueble o ante el rechazo de la misma, el Sujeto Activo solicita al ejecutor coactivo el inicio del Procedimiento de Ejecución Coactivo conforme al Titulo V del D.L. 1192.

En el plazo de siete (07) días hábiles contados desde la solicitud del Sujeto Activo, se procede con el lanzamiento y toma de posesión del inmueble. En caso de inmuebles destinados a viviendas y moradas el ejecutor coactivo solicita el descerraje en un plazo máximo de dos (02) días hábiles y el juez competente en un plazo máximo de dos (02) días hábiles resuelve la solicitud.

Expediente Técnico Legal para tasación:  El Sujeto Activo elabora el expediente técnico conforme lo dispuesto en los artículos 6,7,8 y la Tercera Disposición Complementaria Final y los requisitos establecidos en el artículo 15 del D.L. 1192.

Dentro de un plazo máximo de dos (02) meses desde la identificación del inmueble y poseedor, el Sujeto Activo remite el expediente técnico legal para su tasación al órgano competente o a peritos u organización especializada.

El expediente técnico contiene el valor del terreno.

Pago de Valor Estimado de Terreno: Antes del inicio del Procedimiento de Ejecución Coactiva el Sujeto Activo comunica al Sujeto Pasivo el Valor Estimado del Terreno, contemplándose los siguientes plazos:

• Cinco (05) días hábiles para aceptar o rechazar el Valor Estimado del Terreno.
• Diez (10) días hábiles, para que el Sujeto Activo efectué el   pago a favor del Sujeto Pasivo.
• De no aceptar el Sujeto Pasivo el pago del Valor Estimado del Terreno, el Sujeto Activo tiene un plazo de diez (10) días hábiles para que se apruebe la consignación y diez (10) días hábiles para notificar al Sujeto Pasivo.

El Valor Estimado del Terreno comprende únicamente la valuación del terreno.

Tasación: Se efectúa en un plazo máximo de treinta (30) días hábiles a partir de la designación del encargado de la tasación, perito u órgano especializado en el rubro.

En el caso de las intervenciones previstas en el Plan Integral de Reconstrucción con Cambios, se efectúa en un plazo no mayor de quince (15) días hábiles. 

Plazos para la adquisición: Se realiza el procedimiento de adquisición de acuerdo al Título III del D.L. 1192, contemplándose los siguientes plazos:

• Diez (10) días hábiles recibida la tasación para que el Sujeto Activo envíe la Carta de Intención de Adquisición al Sujeto Pasivo.
• Cinco (05) días hábiles para que el Sujeto Pasivo acepta la oferta de adquisición.
• Diez (10) días hábiles recibida la aceptación para que el Sujeto Activo emita la resolución que aprueba el valor de tasación y pago incluyendo el Incentivo del 20% del valor de tasación que hace referencia el D.L 1192.
• Vente (20) días hábiles para que el Sujeto Activo gestione la suscripción de instrumentos de transferencia a favor de Beneficiario y para efectuar el pago del valor total de la Tasación.

En el caso de las intervenciones previstas en el Plan Integral de Reconstrucción con Cambios el incentivo es el establecido en la Ley N° 30556.

Rechazada la oferta de adquisición o transcurrido el plazo establecido en el DU-003, se inicia el procedimiento de expropiación establecido en el D.L. 1192.

Finalmente, en las disposiciones complementarias modificatorias del DU-003 se dispone modificar algunos artículos del D.L. 1192, siendo los principales cambios los siguientes:

• Se aclara la forma en la cual se inscriben las anotaciones preventivas, especificando que las mismas se inscriban como carga en predios inscritos y en el caso de predios no inscritos se abre una nueva partida.
• Se podrá acreditar la posesión por más de 10 años del inmueble por medio de dos (02) pruebas, teniendo una ellas la calidad de prueba obligatoria de conformidad a las leyes de la materia.
• Se dispone un plazo de cinco (05) días hábiles para la notificación a los ocupantes y poseedores del aviso publicado en El Peruano y un diario de mayor circulación en el que se identifica al inmueble y poseedores.
• Se puede acreditar como lucro cesante el cese del contrato de arrendamiento vigente a favor del arrendador cuyo inmueble sea con fines comerciales.
• El valor de la tasación debe tener como máximo una antigüedad de dos años al momento de la expedición del DU-003 que aprueba la Expropiación o la notificación de la carta de intención de adquisición.
• No es obligatorio contar con un Certificado de Búsqueda Catastral o el Informe de especialista técnico del Sujeto Activo o del Verificador Catastral antes de la notificación de identificación de los inmuebles materia de adquisición a los Sujetos Pasivos y ocupantes del bien.
• Antes de la emisión de la Carta de Intención de Adquisición el Sujeto Activo deberá contar con el Certificado Registral Inmobiliario o copia de la partida registral del predio y de ser el caso deberá evaluar el estado de títulos pendientes de inscripción.
• Se acorta el plazo de quince (15) a diez (10) días hábiles para que el Sujeto Pasivo acepte la oferta de adquisición.
• Se puede suscribir acuerdos de adquisición cuando exista duplicidad de partida real siempre y cuando exista mutuo acuerdo entre las partes afectadas.