COVID-19 – Entfall der Mietzinszahlungspflicht?

1.    Allgemeines zum Entfall der Mietzinszahlungspflicht

Nach § 1104 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch („ABGB“) entfällt die Pflicht zur Zahlung des Bestandzinses bei Eintreten eines außerordentlichen Zufalles, der den Gebrauch des Bestandobjektes unmöglich macht. Bei außerordentlichen Zufällen handelt es sich nach der Rechtsprechung um elementare Ereignisse, die einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beeinflussbar sind, sodass für deren Folgen von niemandem Ersatz erwartet werden kann. 

2.    Die Mietzinszahlungspflicht in der COVID-19 Krise

Explizit als Beispiel für einen solchen außerordentlichen Zufall genannt ist das Auftreten einer Seuche. COVID-19 ist zumindest seit Erklärung zur Pandemie durch die WHO als Seuche zu qualifizieren. Das Risiko würde somit grundsätzlich der Vermieter tragen, soweit vertraglich nicht anderes vereinbart wurde; bei §§ 1104, 1105 ABGB handelt es sich um dispositives Recht. 

Betreffend Betriebsschließung kann man die Betriebe in vier Kategorien einteilen wie folgt:  

Kategorie 1:     Betriebe, die nach § 20 Epidemiegesetz behördlich geschlossen oder beschränkt wurden.  Dies betraf insbesondere Betriebe, deren Mitarbeiter erkrankt waren (einige Apres-Ski-Bars, einige Seilbahnen).

Kategorie 2:     Betriebe, die nach § 3 Abs 1 der 96. Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 (die „COVID-19 Verordnung“) nicht mehr betreten werden dürfen (Gastgewerbebetriebe, mit Ausnahmen).

Kategorie 3:     Betriebsstätten, deren Kundenbereich nach § 1 der COVID-19 Verordnung nicht mehr betreten werden darf (Handelsbetriebe, Dienstleistungsbetriebe, Sportstätten, wiederum mit Ausnahmen).

Kategorie 4:     Betriebe, die unter die Ausnahmen des § 2 und des § 3 Abs 2–5 COVID-19 Verordnung fallen und weiterhin betreten werden dürfen.

Betriebe der Kategorie 1: 

Zunächst zur Mietzinsbefreiung nach § 1104 ABGB: Gesetzlich verankerte Voraussetzung ist, dass der Mietgegenstand gar nicht mehr gebraucht oder benutzt werden kann (oder darf). Bei den unter Kategorie 1 genannten Betrieben, die behördlich geschlossen wurden, ist das sicher der Fall. Diese können sich somit
auf § 1104 ABGB berufen, da die Unbrauchbarkeit mit der behördlichen Schließung einhergeht. 
Betriebe der Kategorie 1, die behördlich eingeschränkt wurden, können noch teilweise benutzt werden. Die Anwendung des § 1104 ABGB scheint damit ausgeschlossen. Es könnte aber § 1105 ABGB anwendbar sein, also eine Mietzinsminderung auf einen verhältnismäßigen Teil des Mietzinses.

Betriebe der Kategorie 2: 

Betriebe der Kategorie 2 sind alle Gastgewerbebetriebe, die nicht unter eine der Ausnahmen der Absätze 2 bis 5 des § 3 COVID-19 Verordnung fallen. Sie dürfen nicht betreten werden und sind damit wohl regelmäßig „unbrauchbar“ im Sinne des § 1104 ABGB. Damit muss keine Miete gezahlt werden.
Allerdings sind Lieferdienste ausdrücklich von der Regelung ausgenommen, und einzelne Gastronomen haben ihr Angebot auch schon entsprechend angepasst. In solchen Fällen ist wohl angemessen, eine – allenfalls
nach § 1105 ABGB geminderte – Miete zu zahlen. 

Betriebsstätten der Kategorie 3: 

Betriebsstätten der Kategorie 3 sind Betriebsstätten des Handels und von Dienstleistungs-unternehmen sowie von Freizeit- und Sportbetrieben zum Zweck des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder der Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben. § 1 COVID-19 Verordnung verbietet das Betreten des Kundenbereichs solcher Betriebsstätten. Die Flächen außerhalb des Kundenbereichs können also weiterhin genutzt werden. 

Entgegen den Medienberichten (und wohl auch entgegen der derzeitigen Praxis, die alles auf „Home Office“ umstellt) dürfen solche Betriebsstätten von den Mitarbeitern weiterhin betreten werden. Diese werden üblicherweise auch bestimmte Arbeiten verrichten können, wenigstens vorläufig. Zu denken ist neben der eingeschränkten Fortsetzung des Bürobetriebs in Dienstleistungsunternehmen weiters an Handelsbetriebe, die am selben Standort zusätzlich einen Onlineversand betreiben. Auch das Lagern von Waren bis zur Wiedereröffnung fällt unter den eingeschränkten Gebrauch des Mietgegenstandes.
Allerdings muss gemäß § 2 Abs 4 der ‚98. Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19‘ sichergestellt sein, dass „am Ort der beruflichen Tätigkeit zwischen den Personen ein Abstand von mindestens einem Meter eingehalten werden kann“.

Die Anwendung des § 1104 ABGB sollte damit auch hier ausgeschlossen sein. Der Mieter kann aber wohl eine Mietzinsminderung nach § 1105 ABGB auf einen verhältnismäßigen Teil des Mietzinses verlangen. Diese betrifft nach der (100 Jahre alten) Rechtsprechung nur den Mietzins, nicht die Nebenkosten. Die jüngere (aus den 1990-er Jahren) Rechtsprechung zum § 1096 ABGB (allgemeine Regelung zur Mietzinsminderung) sieht allerdings eine Aliquotierung der Betriebskosten vor.

Können die Büroflächen aufgrund des Mindestabstands von einem Meter zwischen den Personen nur vermindert genutzt werden, wird der Vermieter also mit einem verhältnismäßigen Abschlag vom vereinbarten Mietzins zu rechnen haben. Dasselbe gilt für Kundenflächen, die derzeit nur von Mitarbeitern betreten werden dürfen.

Kategorie 4: Mietzinsfortzahlung bei von der COVID-19 Verordnung ausgenommenen Betrieben

§ 2 COVID-19 Verordnung nimmt eine längere Liste von „Bereichen“ vom Verbot aus. Damit darf in öffentlichen Apotheken, im Lebensmittelhandel, und in 19 weiteren Unternehmens- bzw Betriebstypen auch der Kundenbereich betreten werden. Die „Abstandsregel“ gilt wohl auch hier, auch wenn sich diese nach dem Wortlaut nur auf Orte der beruflichen Tätigkeit bezieht.

§ 3 Absätze 2 bis 5 der COVID-19 Verordnung nehmen eine Reihe von Gastgewerbebetrieben wiederum vom Betretungsverbot aus, also typische Kantinen und Betriebe, in denen nur an Gäste ausgeschenkt wird, sowie Lieferservices. Auch hier dürfte die „Abstandsregel“ gelten.

Entscheidet einer dieser Betriebe, die Betriebsstätte einstweilen zu schließen, so erfolgt diese Entscheidung auf freiwilliger Basis. Es kann weder eine Mietzinsbefreiung nach § 1104 ABGB, noch eine Mietzinsminderung
nach § 1105 ABGB gefordert werden. 

3.    Insolvenzrechtliche Risiken für Vermieter in der COVID-19 Krise

Durch die krisenbedingten drastischen Umsatzeinbußen vieler Mieter werden Vermieter in den kommenden Monaten auch vermehrt mit Insolvenzen von Mietern konfrontiert werden. Es empfiehlt sich daher bei der Objektverwaltung – insbesondere bei etwaigen Änderungen der Mietzinszahlungsmodalitäten – immer auch dieses Insolvenzrisiko zu beachten. 

Mit Mietern vereinbarte Zahlungserleichterungen wie zB Stundungen oder Ratenvereinbarungen sind für den Vermieter grundsätzlich riskant: alle Mietzinsrückstände, die bis zur Insolvenzeröffnung angelaufen sind, sind bloße Insolvenzforderungen; dem Vermieter steht für diese Forderungen sohin nur die jeweilige Insolvenzquote zu. 

Wenn Vermieter Zahlungserleichterungen gewähren, aber dafür (mehr) Sicherheiten verlangen, dann sollten solche Sicherheiten nicht vom Mieter selbst, sondern von Dritten gewährt werden. Bei der Einräumung von Sicherheiten durch den Mieter selbst ist das Risiko einer späteren Anfechtung durch den Insolvenzverwalter hoch. 

Anfechtungsrechtlich ist die laufende Bezahlung des Mietzinses durch den späteren Insolvenzschuldner übrigens eine Zug-um-Zug-Leistung. Sie ist damit der Anfechtung wegen Kenntnis der Zahlungsunfähigkeit (Vorsicht ist in diesem Zusammenhang lediglich bei nachteiligen Rechtsgeschäften geboten) bzw. der Anfechtung wegen Begünstigung zur Gänze entzogen. 

Vorsicht ist daher wiederum bei Ratenvereinbarungen geboten und auch die nachträgliche Zahlung von mehrmonatigen Mietzinsrückständen ist kein Zug-um-Zug-Geschäft; solche Zahlungen könnten von einem Masseverwalter zurückgefordert werden.

4.    Anspruch auf staatliche Vergütung bei Betriebsschließungen

Der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass Betriebe der Kategorie 1, die also gemäß § 20 Epidemiegesetz geschlossen wurden, Rechtsanspruch auf eine (staatliche) Vergütung haben (§ 32 Epidemiegesetz). Die COVID-19 Verordnung verfügt ein Betretungsverbot (und keine Schließung); daher haben Betriebe der Kategorien 2 und 3 keinen Rechtsanspruch auf eine solche Vergütung. 

5.    Abgrenzung zu Pachtverträgen

Für Pachtverträge gelten andere Regeln. Allerdings ist nicht in jedem Vertrag, der als Pachtvertrag bezeichnet wird, auch ein solcher „drin“. Es wird also im Einzelfall zu prüfen sein, ob der Vertrag nicht eigentlich ein Mietvertrag ist, und damit die obigen Ausführungen zutreffen.