Wichtige Neuerungen im Bau- und Immobilienrecht per 1. Januar 2026
Die Änderungen der Revision im Einzelnen:
Nachbesserungsrecht
Ab dem 1. Januar 2026 haben Käuferinnen von Neubauten sowie Bauherrinnen einen zwingenden Anspruch gegenüber der Verkäuferin oder dem Ersteller auf unentgeltliche Nachbesserung von Baumängeln (Art. 219a Abs 2 und Art. 368 Abs. 2bis revOR). Als Neubauten gelten Bauwerke, die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch zu erstellen sind oder die weniger als zwei Jahre vor der Veräusserung neu erstellt worden sind. Dieses Nachbesserungsrecht kann vertraglich nicht wegbedungen werden.
In der Praxis kommt es bisher häufig vor, dass neu erstelltes Wohneigentum unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung verkauft wird und der Verkäufer stattdessen seine Gewährleistungsansprüche gegen die beteiligten Handwerker an die Käufer bzw. die Stockwerkeigentümergemeinschaft abtritt, die diese dann selbst geltend machen müssen. Dieses Vorgehen ist für die Erwerber mit verschiedenen Nachteilen verbunden, insbesondere ist es für baufachliche Laien schwierig, die jeweils für einen Mangel verantwortlichen Handwerker zu identifizieren und Gewährleistungsansprüche effektiv durchzusetzen.
Dem Konsumentenschutzgedanken folgend, war im ursprünglichen Revisionsentwurf von 2022 ein gesetzlich zwingendes Nachbesserungsrecht nur für Werk- oder Kaufverträge vorgesehen, die den persönlichen oder familiären Bereich betreffen. Diese Einschränkung ist in der nun beschlossenen Revision jedoch entfallen, so dass das Nachbesserungsrecht auch gegenüber institutionellen Käufern sowie bei gewerblich genutzten Immobilien zwingend durch den Verkäufer zu gewährleisten ist.
Rügefrist
Die zweite wichtige Neuerung betrifft die Rügefrist beim Kauf von Immobilien und bei der Erstellung von Bauwerken. Während nach geltendem Recht Mängel "sofort nach der Entdeckung" zu rügen sind, sieht das revidierte OR eine Rügefrist von 60 Tagen vor, welche die Parteien vertraglich nicht verkürzen können. Diese Frist gilt sowohl für offensichtliche als auch für erst später entdeckte (sog. versteckte) Mängel.
Die 5-jährige Verjährungsfrist für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen bei Mängeln an Grundstücken und unbeweglichen Werken, sowie beweglichen Werken, die bestimmungsgemäss in unbewegliche Werke integriert werden, kann nach neuem Recht vertraglich nicht verkürzt werden. Es ist zu beachten, dass die Mindestdauer auch auf Verträge zur Anwendung kommt, die vor dem Inkrafttreten der Revision am 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden, falls vertraglich eine kürzere Verjährungsfrist vereinbart wurde und diese Frist zum Zeitpunkt des Inkrafttretens noch nicht abgelaufen war.
Bauhandwerkerpfandrecht
Eine Klarstellung erfolgt neu im Zusammenhang mit dem Bauhandwerkerpfandrecht. Der Eigentümer eines Grundstücks, auf dem ein Unternehmer zur Sicherung seiner Werklohnforderung ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lässt, kann die Löschung des Pfandrechts im Grundbuch verlangen, wenn er für die Forderung samt Zins eine "hinreichende Sicherheit" leistet. Bisher war es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht "hinreichend", wenn Verzugszinsen befristet waren. Neu bestimmt Art. 839 Abs. 3 revZGB, dass der Verzugszins für die Dauer von zehn Jahren sicherzustellen ist.
Verhältnis zur SIA-Norm 118:
Die Parteien vereinbaren bei Bauwerkverträgen regelmässig die Allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten gemäss der SIA-Norm 118. Diese sehen vor, dass Mängel während zwei Jahren nach der Abnahme jederzeit gerügt werden können; insofern sind die Bestimmungen der SIA-Norm 118 immer noch bauherrenfreundlicher als die Mindestvorschriften des revidierten OR, die eine Rüge innert 60 Tagen vorsehen. Gemäss der SIA-Norm 118 muss der Bauherr nach Ablauf von zwei Jahren neu entdeckte Mängel jedoch unverzüglich rügen, um seine Rechte nicht zu verlieren. Diese Bestimmung steht nun im Widerspruch zum revidierten Obligationenrecht. Solange die SIA-Norm 118 nicht entsprechend aktualisiert wird, übersteuert die zwingende 60-tägige Rügefrist gemäss OR die ungünstigeren SIA-Bestimmung in Werkverträgen, die nach dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Dies bedeutet, dass verdeckte Mängel, die erst mehr als zwei Jahren nach der Abnahme entdeckt werden, bei nach dem 1. Januar 2026 unterzeichneten SIA-Verträgen innert 60 Tagen (und nicht zwingend sofort) gerügt werden können.
Fazit und Empfehlung:
Die revidierten Gesetzesbestimmungen gelten (mit Ausnahme der zwingenden Verjährungsfrist) erst für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Insbesondere bleibt die Wegbedingung der Gewährleistung in Verträgen über den Kauf oder die Erstellung von Neubauten, die vor dem 1. Januar 2026 unterzeichnet wurden, auch unter dem neuen Recht wirksam. Ebenso haben Käufer, welche eine Neubaute unter dem alten Recht gekauft haben, kein Nachbesserungsrecht gemäss Art. 219a Abs. 2 revOR, sofern dieses nicht ausdrücklich vereinbart worden ist.
Bei Bauvorhaben, die bereits im Gange sind oder für die noch dieses Jahr Werkverträge abgeschlossen werden, die aber erst nach Inkrafttreten der Gesetzesrevision als sog. Neubauten verkauft werden, kann es daher zu Diskrepanzen zwischen den vereinbarten Gewährleistungsbestimmungen im Werkvertrag und im Kaufvertrag kommen. Vor diesem Hintergrund empfiehlt es sich, bei der Ausgestaltung von Werkverträgen bereits heute die neue Rechtslage zu berücksichtigen, um allfällige spätere Widersprüche zu vermeiden.
Gerne beraten wir Sie umfassend über die neuen gesetzlichen Bestimmungen und deren Auswirkungen auf Ihre individuellen Bau- und Immobilienprojekte. Kontaktieren Sie uns für ein persönliches Gespräch.
