Das neue Energieausweisvorlagegesetz: Neue Pflichten für Vermieter, Verkäufer und Makler

Mit 1.12.2012 trat in Österreich ein neues Energieausweis–Vorlage–Gesetz, das EAVG 2012, in Kraft. Mit diesem Gesetz wurde die EU–Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden aus dem Jahr 2010 in das österreichische Recht übernommen. Maßgebliche Ziele der gesetzlichen Neuregelungen sind neben bestehenden Verpflichtungen zur Vorlage und zur Aushändigung eines Energieausweises auch die Verpflichtung zur Bekanntgabe bestimmter Erstinformationen zur energetischen Qualität eines Objektes.

Das Gesetz verpflichtet Verkäufer und Bestandgeber, beim Verkauf oder bei der In–Bestandgabe eines Gebäudes oder Nutzungsobjektes dem Käufer oder Bestandnehmer

• einerseits einen Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen
• sowie auch bestimmte Informationen über die energietechnische Qualität des Objektes bereits in Anzeigen zur Vorbereitung der vorgenannten Rechtsgeschäfte aufzunehmen.

Wird beispielsweise ein Gebäude oder ein Nutzungsobjekt in einem Druckwerk oder einem elektronischen Medium zum Kauf oder zur In-Bestandnahme angeboten, so müssen schon in der Anzeige sowohl der Heizwärmebedarf als auch der Gesamtenergieeffizienz–Faktor des Gebäudes oder des Nutzungsobjektes angegeben werden. Die letztgenannte Verpflichtung trifft neben dem Verkäufer und dem Bestandgeber auch den beauftragten Immobilienmakler.

Verkäufer und Bestandgeber haben bereits rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Vertragspartners einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und diesen oder eine vollständige Kopie des Energieausweises jedenfalls binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen.

Erleichterungen

Wird lediglich ein einzelnes Nutzungsobjekt eines gesamten Gebäudes oder ein Einfamilienhaus verkauft oder in Bestand gegeben, sind für den Verkäufer und Bestandgeber bestimmte gesetzliche Erleichterungen vorgesehen, da in diesem Fall unter bestimmten Voraussetzungen auch auf die Gesamtenergieeffizienz vergleichbarer Objekte abgestellt werden darf.

Ausnahmen

Ausnahmen bestehen im Hinblick auf verschiedene Gebäudekategorien: So sind unter bestimmten Voraussetzungen beispielsweise Gebäude, die auf Grund ihres schlechten Erhaltungszustandes objektiv abbruchreif sind, nicht ganzjährig benutzte Wohngebäude mit entsprechend geringem Energiebedarf sowie verschiedene Nutzgebäude, bei denen der überwiegende Anteil der erforderlichen Energie durch im Gebäude entstehende Abwärme aufgebracht wird, ausgenommen. Auch provisorisch errichtete Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren sind von den vorgenannten gesetzlichen Verpflichtungen ausdrücklich ausgenommen.

Auswirkungen auf die Praxis

Wird dem Käufer oder Bestandnehmer nicht bis spätestens zur Abgabe seiner zivilrechtlichen Vertragserklärung ein Energieausweis vorgelegt, gilt gesetzlich zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Der Berechtigte kann nach den neuen Regelungen sein Recht auf Aushändigung eines Energieausweises oder auch die Kosten für einen ersatzweise selbst beauftragten Energieausweis gegenüber dem Verkäufer oder dem Bestandgeber erforderlichenfalls auch gerichtlich geltend machen.

Neu ist auch die gesetzliche Regelung, die vorsieht, dass die im Energieausweis angegebenen Energiekennzahlen als bedungene Eigenschaft im Sinne der bestehenden gesetzlichen Gewährleistungsbestimmungen gelten. Daneben haftet – ähnlich wie im Bauträgervertragsrecht – nunmehr aber auch der Aussteller des Energieausweises dem Käufer oder Bestandnehmer gegenüber unmittelbar für die Richtigkeit des Energieausweises. Diese beiden zivilrechtlichen Anspruchsgrundlagen und vor allem deren Verhältnis zueinander werden mit Sicherheit in absehbarer Zeit auch die Gerichte noch näher beschäftigen.

Vereinbarungen, welche die Vorlage- und Aushändigungspflichten oder die haftungsrechtlichen Folgen einschließlich der Rechtsfolgen der unterlassenen Aushändigung eines Energieausweises vertraglich ausschließen oder auch nur einschränken, sind unwirksam.

Strafbestimmungen

Verkäufer, Bestandgeber und Immobilienmakler, die die bestehenden gesetzlichen Verpflichtungen des EAVG 2012 verletzen, begehen neben möglichen zivilrechtlichen Haftungsfolgen auch eine Verwaltungsübertretung, die – sofern die Tat nicht den Tatbestand einer gerichtlich strafbaren Handlung erfüllt – mit einer Geldstrafe von bis zu EUR 1.450 zu bestrafen ist. Gesetzesverstöße von Immobilienmaklern gelten hingegen dann als entschuldigt, wenn diese ihre Auftraggeber über die bestehende Informationspflicht aufgeklärt und zur Einhaltung der Verpflichtungen aus dem EAVG aufgefordert haben, der Auftraggeber dieser Aufforderung jedoch nicht nachgekommen ist.

Ausblick

Die neuen erweiterten gesetzlichen Bestimmungen des EAVG 2012 werden dem Mieter oder Käufer eines Objekts noch mehr Informationen über die energietechnischen Eigenschaften von Gebäuden zur Verfügung stellen. Dies wird letzthin auch dazu führen, dass Gebäude mit entsprechend guter Energieeffizienz auch am Markt verstärkt nachgefragt werden. Dies sollte wiederum das Erfordernis unterstützen, dass alte Gebäude energietechnisch saniert und neue Gebäude bereits entsprechend energieeffizient errichtet werden.