Eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG 29.11.2023, RV/7104160/2019) wird weitreichende Auswirkungen auf die Praxis haben.
1. Gebührenpflicht für Bestandverträge
Miet- und Pachtverträge, die in Österreich abgeschlossen werden, unterliegen bei unbefristeten Verträgen einer Rechtgeschäftsgebühr von 1% des Bruttomietzinses von drei Jahren. Bei befristeten Verträgen beträgt die Rechtsgeschäftsgebühr 1% des auf die gesamte Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses. Besonders hoch fällt die Gebühr daher in jenen Fällen aus, in denen ein hoher Mietzins und/oder eine lange Befristung vertraglich vereinbart werden.
2. Gebührenbefreiung für Wohnraummiete
Für „Verträge über die Miete von Wohnräumen“ besteht eine gesetzliche Befreiung von der Gebührenpflicht (§ 33 TP 5 Abs 4 Z 1 GebG).
In dem aktuellen Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts (BFG) war strittig, ob diese Befreiungsbestimmung auch auf den Hotelpachtvertrag zwischen dem Bestandgeber und der Betreibergesellschaft des Hotels als Bestandnehmerin anwendbar ist.
3. Entscheidung des BFG zum Hotelpachtvertrag
In der aktuellen Entscheidung hat das BFG entgegen der Verwaltungsmeinung die Anwendbarkeit der Gebührenbefreiung auf Hotelpachtverträge bejaht.
Bemerkenswert ist, dass das BFG in früheren Entscheidungen stets von einer Gebührenpflicht ausgegangen ist. Die Frage, ob die Befreiungsbestimmung auch auf Hotelpachtverträge anwendbar sein könnte, wurde in diesen Entscheidungen jedoch nicht thematisiert.
Da das Finanzamt die Rechtsmeinung des BFG nicht teilt, hat es mittlerweile eine Amtsrevision beim Verwaltungsgerichtshof erhoben. Es bleibt daher abzuwarten, ob die aktuelle Entscheidung höchstgerichtlich bestätigt wird.
Für das BFG waren zwei Fragen wesentlich:
- Handelt es sich bei dem Pachtgegenstand um „Wohnraum“?
- Muss der Pachtgegenstand unmittelbar vom Pächter für eigene Wohnzwecke verwendet werden, damit die Gebührenbefreiung anwendbar ist?
Zur ersten Frage, ob es sich bei dem Pachtgegenstand um „Wohnraum“ handelt:
Dass es sich bei dem Pachtgegenstand um „Wohnraum“ handelt, ergibt sich für das BFG aus dem Überwiegen der für Apartments genutzten Flächen.
Wie die Räumlichkeiten konkret ausgestattet sein müssen, um als „Wohnräume“ zu gelten, wurde vom BFG nicht erläutert. Eine Auseinandersetzung mit diesem Thema war in diesem Fall auch nicht notwendig, da die einzelnen Apartments jeweils über einen Wohn- und Schlafbereich sowie eine voll ausgestattete Küche verfügen.
Dass auch Zusatzleistungen (wie Verköstigung, Reinigung und Concierge-Service) angeboten werden, ist für das BFG nicht entscheidend, da diese den Wohnzweck nicht überwiegen und die Nächtigungsmöglichkeit bloß ergänzen.
Zur zweiten Frage, ob der Pachtgegenstand unmittelbar vom Pächter für eigene Wohnzwecke verwendet werden muss, damit die Gebührenbefreiung anwendbar ist:
Das BFG geht davon aus, dass der Pachtvertrag nicht unmittelbar der Befriedigung eines persönlichen Wohnbedürfnisses des Pächters dienen muss, sondern die sachliche Bestimmung des Pachtgegenstandes entscheidend ist. Da der Pachtgegenstand aufgrund der im Pachtvertrag verankerten Verpflichtung zum Betrieb eines Hotels als Wohnraum genutzt werden wird, ist die Befreiungsbestimmung anwendbar.
Unsere Empfehlungen:
- Bei kürzlich abgeschlossenen Hotelpachtverträgen sollte – anstelle einer Selbstberechnung – eine Gebührenanzeige nach § 31 GebG unter Anwendung der Gebührenbefreiung und Hinweis auf die oben zitierte Judikatur eingereicht werden, da noch nicht feststeht, ob der Verwaltungsgerichtshof die Gebührenbefreiung bestätigt und welche Bedingungen er fordert.
- Bei Hotelpachtverträgen, für die bereits die Gebühren entrichtet wurde, ist im Einzelfall zu prüfen, ob verfahrensrechtliche Möglichkeiten bestehen, um eine Rückerstattung der Gebühr zu erreichen.
