Is een huurder gehouden om 'vergeten' servicekosten alsnog te voldoen?

Iedere partij bij een huurovereenkomst krijgt ermee te maken: servicekosten. Voor woonruimte bestaat er een wettelijke regeling met betrekking tot servicekosten, voor kantoor- en bedrijfsruimte echter niet. Dit betekent dat de verhuurder aardig wat vrijheid heeft bij het in rekening brengen van servicekosten. Wanneer een huurder het daarmee niet eens is - bijvoorbeeld vanwege de hoogte ervan in combinatie met het late tijdstip waarop een afrekening/naheffing is ontvangen - is deze vooral aangewezen op de open verbintenisrechtelijke leerstukken als redelijkheid/billijkheid en rechtsverwerking. Tot op heden is er maar weinig rechtspraak voorhanden die de vrijheid van verhuurders kan beperken.

Bij verreweg de meeste huurovereenkomsten bedrijfs/kantoorruimte is er in de algemene bepalingen die bij het contract horen opgenomen dat er door de huurder een periodiek (jaarlijks) voorschot aan servicekosten wordt betaald. Na afloop van dat jaar moet de verhuurder een afrekening verstrekken van de daadwerkelijk gemaakte servicekosten. Het voorschot wordt dan dus jaarlijks gelegd naast de daadwerkelijk gemaakte servicekosten.Veelal bepaalt de huurovereenkomst voor welke datum dit gebeurd moet zijn. Het kan echter voorkomen dat een verhuurder pas na verloop van tijd doorheeft dat er bepaalde posten eveneens onder de noemer 'servicekosten' vallen. Ook kan de verhuurder simpelweg vergeten zijn bepaalde servicekostenposten af te rekenen. Het kan dan voorkomen dat een verhuurder de door hem daadwerkelijk gemaakte kosten alsnog in rekening brengt bij zijn huurder(s). De vraag die zich in zo'n geval aandient is of de huurder gehouden is een dergelijke extra naheffing te voldoen.

Gerechtshof 's-Gravenhage 30 juni 2009, LJN: BJ1398
Het Hof bepaalde in haar arrest van 30 juni 2009 allereerst dat de in huurovereenkomsten opgenomen tijdstippen waarop een afrekening servicekosten moet hebben plaatsgevonden richttermijnen en geen vervaltermijnen zijn. Met andere woorden, wanneer een afrekening servicekosten bijvoorbeeld niet plaatsvindt voor 1 juni van het jaar volgend op het jaar waarover ze verschuldigd zijn, is daarmee niet het recht van de verhuurder om af te rekenen komen te vervallen.
Het Hof motiveert dit standpunt eenvoudigweg met het feit dat indien de huurovereenkomst niet zelf bepaalt dat er sprake is van een vervaltermijn en er daarnaast geen sanctie is gesteld op het niet nakomen van de verplichting van de verhuurder om binnen de gestelde termijn met afrekeningen te komen, er van een vervaltermijn geen sprake kan zijn.

Daarnaast bepaalt het Hof dat de vrijheid van de verhuurder niet per definitie zo ver gaat dat - nadat er voor een bepaalde jaargang is afgerekend - de door hem 'vergeten' kostenposten op een later tijdstip alsnog worden afgerekend. Volgens het Hof mag een huurder er namelijk op rekenen dat een servicekostenafrekening over een bepaalde periode ook echt ziet op alle in rekening te brengen kosten in die periode, tenzij een verhuurder in het contract heeft opgenomen dat hij zich het recht voorbehoudt om door hem gemaakte kosten op een later tijdstip alsnog in rekening te brengen. De in de praktijk gehanteerde standaardcontracten bevatten een dergelijke bepaling echter niet.
In die situatie, zo oordeelde het Hof, mag een huurder erop vertrouwen dat alle servicekosten zijn voldaan en hoeft deze niet bedacht te zijn op nieuwe kostenposten. Een tweede afrekening is in dat geval, ook al zijn de kosten dus wel degelijk door de verhuurder gemaakt, volgens het Hof in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Op grond van dit arrest doet een verhuurder er dus verstandig aan om in de huurovereenkomst op te nemen dat hij zich het recht voorbehoudt om eventueel na de eerste afrekening naar voren komende kostenposten alsnog bij de huurder in rekening te brengen. Verder is het dus raadzaam om bij twijfel over de hoogte/omvang van de servicekosten nog even af te wachten tot op het moment dat daarover duidelijkheid bestaat.