Real Estate

Hoe zat het ook alweer? Veel huur­over­een­kom­sten voor geliberaliseerde huur van woonruimte – waaronder het ROZ-model – bevatten een bepaling dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd met het jaar­prijs­in­dex­cij­fer volgens de con­su­men­ten­prijs­in­dex van het CBS (CPI-beding) en aanvullend nog met de mogelijkheid tot een huur­prijs­ver­ho­ging met een maxi­mum­per­cen­ta­ge (opslagbeding). Dit CPI-beding met opslagbeding heeft de laatste jaren voor ophef gezorgd. Sinds medio 2023 wordt een dergelijk huur­prijs­wij­zi­gings­be­ding door rechtbanken getoetst aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen en de omzetting daarvan in de Nederlandse wetgeving. De uitspraken van de rechtbanken leidden tot uiteenlopende oordelen en zelfs tot de vaststelling dat het huur­prijs­wij­zi­gings­be­ding in strijd zou zijn met een Europese richtlijn voor con­su­men­ten­be­scher­ming. Dit heeft tot gevolg dat in een voorkomend geval het gehele huur­prijs­aan­pas­sings­be­ding wordt vernietigd – dus niet alleen het opslagbeding, maar ook het CPI-beding zelf. De verschuldigde huurprijs is daardoor gelijk aan de aan­vangs­huur­prijs en mocht nooit worden verhoogd. Niet alleen kunnen verhuurders de huurprijs niet meer verhogen, ook huur­prijs­ver­ho­gin­gen uit het verleden worden met terugwerkende kracht ongedaan gemaakt en zullen door de verhuurder aan de huurder moeten worden te­rug­be­taald. De rechtbank Amsterdam heeft op 11 januari 2024 vragen gesteld aan de Hoge Raad over het CPI- met opslagbeding. Oordeel Hoge Raad Afgelopen vrijdag heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over de (on)eerlijkheid van het huur­prijs­wij­zi­gings­be­ding. In een notendop komt het op het volgende neer. De Hoge Raad oordeelt dat het CPI-beding en het opslagbeding los van elkaar moeten worden beoordeeld, omdat zij verschillende functies hebben. Het CPI-beding is bedoeld als compensatie voor de inflatie, het opslagbeding is bedoeld om de huurprijs in de pas te laten lopen met de kosten- en met de waardestijging van de woning. Oneerlijkheid van het ene beding brengt daarom niet automatisch oneerlijkheid van het andere beding met zich. De Hoge Raad heeft verder beslist dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3%, zoals in deze zaak, in het algemeen niet oneerlijk is. Dat kan in individuele gevallen anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de huur­over­een­komst. Het splitsen maakt dat een eventuele vernietiging van het opslagbeding geen gevolgen voor het (deel dat ziet op het) CPI-beding heeft. Indien in een specifiek geval een opslagbeding wel als oneerlijk wordt beoordeeld, moeten verhogingen van de huurprijs die zijn gebaseerd op het oneerlijke opslagbeding buiten beschouwing worden gelaten. Als de huurder in het verleden op basis van een oneerlijk opslagbeding doorgevoerde huurverhogingen heeft betaald, zijn deze onverschuldigd betaald. De huurder kan het teveel betaalde dan terugvorderen of een beroep doen op verrekening. De rechter mag de verrekening niet zelfstandig toepassen. Verschijnt de huurder niet in de procedure dan is (ambtshalve) verrekening dus niet mogelijk. De rechter heeft wél de taak om zelfstandig onderzoek te doen naar het huur­prijs­wij­zi­gings­be­ding in een ont­rui­mings­pro­ce­du­re wegens huur­be­ta­lings­ach­ter­stan­den. De rechter moet dan onderzoeken of de tekortkoming van de huurder ernstig genoeg is voor beëindiging van de huurovereenkomst (de ontbinding rechtvaardigen). Daarbij kan meewegen dat de huurder in het verleden op grond van het oneerlijke huur­prijs­wij­zi­gings­be­ding te veel huur heeft betaald. Wat betekent dit voor de praktijk? Zoals blijkt uit bovenstaande uitleg van de Hoge Raad kunnen verhuurders vooralsnog – onder voorwaarden – gebruik blijven maken van het huur­prijs­wij­zi­gings­be­ding, zoals die uit de ROZ huurovereenkomst voor woonruimte, dat zowel een CPI- als opslagbeding bevat. Wel dienen verhuurders bewust te zijn dat een opslagbeding boven 3% in ieder geval riskant is. Een opslagbeding tot 3% is echter ook niet altijd zonder risico. Contact Wilt u meer weten of van gedachten wisselen over deze publicatie? Neem dan contact met ons op, wij gaan graag met u in gesprek.

Kan door een koper nakoming van een koopovereenkomst en overdracht van de vorderingen van verkoper op de verzekeraar worden gevorderd als het pand tussen koop en levering door brand is te­niet­ge­gaan?Wenk...

A. Mortgages 1. Can security be granted to a foreign lender? Yes, a mortgage can be granted to a foreign lender. 2. Can lenders take a mortgage over land and buildings on the land? Yes, lenders can take...

Over­heids­li­cha­men moeten bij de verkoop van een onroerende zaak potentiële gegadigden gelijke kansen bieden om mee te dingen naar de aankoop van deze onroerende zaak. Om die reden dienen over­heids­li­cha­men bij de selectie van een gegadigde criteria te hanteren die objectief, toetsbaar en redelijk zijn, en dienen zij een passende mate van openbaarheid te verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de se­lec­tie­pro­ce­du­re en het tijdschema. Deze regels volgen uit het welbekende Didam-arrest dat de Hoge Raad op 26 november 2021 heeft gewezen. Het Didam-arrest heeft aardig wat losgemaakt in de vastgoedpraktijk en tot de nodige vervolgvragen geleid, waaronder of de regels uit het Didam-arrest ook gelden voordat dit arrest is gewezen en wat de consequenties zijn als een overheidslichaam in strijd handelt met de Didam-regels. Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad hier duidelijkheid over gegeven in het lang verwachte Didam II-arrest. Toepasselijkheid van de Didam-regels De Hoge Raad heeft bevestigd dat de Didam-regels ook gelden voor rechts­han­de­lin­gen die hebben plaatsgevonden vóórdat het Didam-arrest van 26 november 2021 was gewezen. De verplichting tot het bieden van gelijke kansen aan potentiële gegadigden bij de verkoop van onroerende zaken is namelijk gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur die ook voor het Didam-arrest golden. Tegen die achtergrond bestaat er geen aanleiding om de toepassing van de Didam-regels in tijd te beperken. Dit betekent dat over­heids­li­cha­men bij eerdere verkopen eveneens aan deze regels gebonden waren. Geen nietigheid of ver­nie­tig­baar­heid De volgende vraag die de Hoge Raad heeft beantwoord, is wat de gevolgen zijn voor overeenkomsten die in strijd met de Didam-regels zijn gesloten. In de literatuur is veelvuldig gediscussieerd of dit tot nietigheid of ver­nie­tig­baar­heid van de gesloten overeenkomst dient te leiden. De Hoge Raad heeft deze vraag ontkennend beantwoord. Als een overheidslichaam in strijd heeft gehandeld met de Didam-regels leidt dit niet tot nietigheid of ver­nie­tig­baar­heid van de gesloten overeenkomst. Een overeenkomst is namelijk nietig of vernietigbaar als deze in strijd is met een dwingende wetsbepaling. De Didam-regels zijn echter gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, welke geen dwingende wetsbepaling zijn en dus ook niet kunnen leiden tot een nietige of vernietigbare overeenkomst. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de Didam-regels ook niet de strekking hebben om de geldigheid van een overeenkomst aan te tasten. Onrechtmatige daad en scha­de­plich­tig­heid Hoewel een overeenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten onaantastbaar is, heeft het handelen in strijd met de Didam-regels wel andere consequenties. Een overheidslichaam handelt dan namelijk in beginsel onrechtmatig zodat een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop van de onroerende zaak ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen aanspraak kan maken op scha­de­ver­goe­ding. Ter onderbouwing van deze aanspraak dient een gegadigde de schade te onderbouwen die geleden is door het verlies van de kans op aankoop van de onroerende zaak. In dergelijke procedures moeten over het algemeen veel hobbels worden genomen, waardoor tot voor kort weinig jurisprudentie voorhanden was met deze inzet. In recente aan­be­ste­dings­rech­te­lij­ke jurisprudentie is echter wel geoordeeld over de schadevergoeding bij verlies van een kans (zie bijvoorbeeld uitspraken van de rechtbank Midden-Nederland en het gerechtshof Den Haag). Mogelijk dat bij deze jurisprudentie aangesloten kan worden wanneer over diezelfde vraag wordt getwist ten aanzien van het niet toepassen van de Didam-regels. Naast een eventuele schadeplicht kan het overheidslichaam dat in strijd heeft gehandeld met de Didam-regels ook worden verboden om tot verkoop of tot levering van de onroerende zaak aan een ander over te gaan. Hiervoor is wel vereist dat er nog geen overeenkomst is gesloten die het overheidslichaam verplicht tot levering of dat de levering van de onroerende zaak nog niet heeft plaatsgevonden. Eén serieuze gegadigde: bekendmaking en motivering De derde vraag die die Hoge Raad heeft beantwoord, is de vraag of de passende mate van openbaarheid altijd moet worden gegeven aan de verkoop van een onroerende zaak door een over­heids­li­chaam, of dat die openbaarheid alleen gegeven moet worden op het moment dat er geen goede reden bestaat om met een bepaalde gegadigde in zee te gaan. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de passende mate van openbaarheid altijd moet worden gegeven, derhalve zodra een overheidslichaam het voornemen heeft om een onroerende zaak te verkopen. Een overheidslichaam mag onder gegeven omstandigheden echter een se­lec­tie­pro­ce­du­re achterwege laten en een onroerende zaak direct aan een derde verkopen. Dit is het geval als op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van de onroerende zaak. Het voornemen om deze onroerende zaak direct aan de derde te verkopen, moet het overheidslichaam tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend maken. Bij deze bekendmaking moet het overheidslichaam motiveren waarom naar zijn oordeel sprake is van slechts één serieuze gegadigde. Dit geeft andere gegadigden de mogelijkheid om alsnog een gelijke kans op de aankoop van de onroerende zaak te maken als zij menen dat het overheidslichaam ten onrechte geen me­de­din­gings­ruim­te biedt. Se­lec­tie­pro­ce­du­re Over­heids­li­cha­men hebben een zekere beleidsruimte om te bepalen op basis van welke objectieve, toetsbare en redelijke criteria een onroerende zaak aan een gegadigde wordt verkocht. Deze criteria kan het overheidslichaam vastleggen in een beleidsregeling. Een onroerende zaak hoeft dus niet nood­za­ke­lij­ker­wijs door middel van een veiling of aan de hoogste bieder te worden verkocht. Conclusie Het Didam II-arrest biedt belangrijke ver­dui­de­lij­kin­gen over de toepassing van de Didam-regels en met name over de consequenties bij het niet-naleven van deze regels. Over­heids­li­cha­men die in strijd hebben gehandeld met de Didam-regels kunnen schadeplichtig zijn en onder bepaalde omstandigheden worden verboden om uitvoering te geven aan een gesloten koop­over­een­komst. Contact Wilt u meer weten of van gedachten wisselen over deze publicatie? Neem dan contact met ons op, wij gaan graag met u in gesprek.

Toen Etienne Cox vijftien jaar terug begon met werken kenden we één over­drachts­be­las­ting­ta­rief: 6%. Inmiddels hebben we een hoog tarief van 10,4% en een woningtarief van 2%, dat alleen geldt bij zelfbewoning...

Heeft de Gemeente voldaan aan de verplichting tot het doorlopen van een openbare se­lec­tie­pro­ce­du­re ter zake van de verkoop van het perceel zoals door de Hoge Raad geformuleerd in het Di­dam-ar­rest?Wenk...

Een update voor de vastgoedsector 

01-10-2024 Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. De voornaamste gevolgen van de wet zijn de uitbreiding van de bestaande huur­prijs­be­scher­ming door het invoeren van een middensegment, het aanpassen en dwingend maken van het Wo­ning­waar­de­rings­stel­sel ("WWS") en het versterken en uitbreiden van gemeentelijke bevoegdheden. Dit artikel bespreekt de belangrijkste aspecten en de mogelijke impact van de wet. Kernpunten van de Wet betaalbare huur Invoeren van een middensegment De grootste verandering van de Wet betaalbare huur is de herindeling van huurwoningen van twee naar drie segmenten. Voorheen was slechts sprake van (i) niet-ge­li­be­ra­li­seer­de huur (sociale huursector) en (ii) geliberaliseerde huur (vrije huursector). Met de Wet betaalbare huur is het middensegment geïntroduceerd en zijn de sociale huursector en vrije huursector gewijzigd:

Op dinsdag 17 september 2024 heeft de staatssecretaris van Financiën het pakket Belastingplan 2025 aangeboden aan de Tweede Kamer. Wij bespreken de voorstellen die wij voor de vastgoedsector het meest relevant achten.