Koopovereenkomst. Wenk onder Rb. Noord-Holland, 29 oktober 2019

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Kan een optieovereenkomst tot koop van een onroerende zaak worden vernietigd op grond van (wederzijdse) dwaling nu de toewijzing van de woning niet op de juiste wijze is verlopen? Handelt koper onrechtmatig door te profiteren van de wanprestatie van verkoper, bestaande uit de onjuiste toepassing van de lotings- en toewijzingsvoorwaarden?

Wenk in RN 2020/10, ECLI:NL:RBNHO:2019:8977

De onderhavige uitspraak gaat primair over dwaling en sluit aan bij de voorliggende jurisprudentie omtrent dit leerstuk op basis waarvan het risico hiervan voor rekening van de dwalende dient te blijven. Als uitgangspunt geldt dat eiseres, koper, jegens HSB aanspraak kan maken op nakoming van de door haar met HSB gesloten optieovereenkomst. Eiseres heeft op 2 juli 2019 de koopoptie aanvaard die haar op 1 juli 2019 door HSB was verleend. Daarmee is een overeenkomst tot stand gekomen tussen eiseres en HSB op grond waarvan HSB gehouden is mee te werken aan de ondertekening van een schriftelijke koopovereenkomst ten aanzien van de woning.

Tevens komt in de onderhavige uitspraak het leerstuk van meewerken aan c.q. profiteren van wanprestatie aan de orde. In casu pleegt HSB wanprestatie jegens de gemeente die HSB heeft verplicht de betreffende woningen niet te verkopen aan anderen dan aan personen onder de 35 jaar die woonachtig zijn in Nibbixwoud en die nog niet eerder een woning hebben gekocht. Voorts wordt gesteld dat eiseres zou profiteren van wanprestatie jegens (een) andere gegadigde(n) die als gevolg van de onjuiste lotingswijze niet in aanmerking is gekomen voor een woning. De rechtbank oordeelt echter dat eiseres niet onrechtmatig handelt door te profiteren van een wanprestatie nu er geen feiten en omstandigheden zijn die daartoe leiden. 

Voor de notariële (tucht)praktijk is relevant de vraag of een notaris aan de overdracht aan eiseres zou mogen/moeten meewerken indien als gevolg daarvan onrechtmatig wordt gehandeld jegens derden. Van de notaris wordt verlangd dat hij zich in dit soort situaties van mogelijk botsende rechten een oordeel vormt of hij wel of niet zijn dienst moet verlenen. Gelet op HR 3 april 2015, NJ 2015/479 (Novitaris) en Hof Amsterdam 23 januari 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:166, mag de notaris immers alleen dienst weigeren als er sprake is van botsende rechten (vgl. art. 3:298 BW) of als het passeren van de akte een onrechtmatige daad zou opleveren jegens een derde. Voor het laatste is onvoldoende dat het passeren van de akte leidt tot wanprestatie.

Daargelaten de vraag of sprake kan zijn van wanprestatie door HSB jegens (een) andere gegadigde(n) en/of enige derde is naar het oordeel van de voorzieningenrechter in casu niet gebleken van bijzondere omstandigheden die het oordeel rechtvaardigen dat de koper onrechtmatig handelt jegens de (een) andere gegadigde(n). Gerefereerd kan te dezen worden aan het alom bekende arrest Pos/Van den Bosch (HR 17 november 1967, ECLI:NL:HR:1967:AC4789) gewezen door de Hoge Raad, dat betrekking heeft op onrechtmatig handelen door het profiteren door een derde partij van wanprestatie van een contractant. De Hoge Raad overwoog ‘dat onder de door van den Bosch gestelde en door het Hof voorshands voldoende aannemelijk geachte omstandigheden, waaronder enerzijds de omstandigheid dat Pos de optie kende en zich bewust moet zijn geweest van het aanmerkelijk nadeel dat van den Bosch zou lijden, indien het hem onmogelijk zou worden gemaakt daarvan gebruik te maken, anderzijds de bijzondere vertrouwenspositie die Pos ten opzichte van de 86-jarige Neeltje Brouwer innam en de invloed die hij op haar kon uitoefenen, 's Hofs oordeel dat Pos jegens van den Bosch onrechtmatig heeft gehandeld door de schenking te aanvaarden, rechtens juist is.’ 

In de praktijk is het vaak lastig om te bepalen wanneer wel of niet sprake is van bijzondere feiten en omstandigheden. De voorliggende uitspraak geeft hier een mooi voorbeeld van. HSB voerde aan dat koper 43 jaar is, dat zij reeds lang zelfstandig woont, toewijzing van de woning aan haar op een vergissing berust en daarmee het gemeentelijk beleid doorkruist, alsmede dat die toewijzing het belang schaadt van de gegadigden die ten onrechte niet in aanmerking zijn gekomen voor de woning. Volgens het hof rechtvaardigen die omstandigheden niet de conclusie dat in de relatie tussen koper en HSB sprake is van dergelijke bijzondere omstandigheden die het beroep van koper jegens HSB op een haar in beginsel toekomend recht op nakoming onrechtmatig maken jegens HSB en waarvoor het in beginsel gerechtvaardigde belang van koper bij nakoming van de optieovereenkomst moet wijken.