Saken gjaldt tvist om sluttoppgjøret etter rehabilitering av en bygård fra 1860-tallet i Dronningens gate 28 i Kvadraturen i Oslo Sentrum. Byggherren organiserte prosjektet som byggherrestyrte delentrepriser, og engasjerte Haga & Berg Entreprenør for å stå for de bygningsmessige rehabiliteringsarbeidene.
Haga & Berg inngav opprinnelig en budsjettpris for rehabilitering av byggets 1. – 4. etasje på rett i overkant av 4,6 MNOK, basert på tilbudsforespørselen byggherren hadde oversendt. Haga & Berg presiserte samtidig at det fremstod som at det fortsatt gjenstod mange avklaringer i prosjektet.
Kort tid etter kontraktsinngåelse, og før Haga & Berg rakk å starte med arbeidene, ble det imidlertid klart at kjelleren måtte refundamenteres på grunn av betydelige setningsskader. Selve refundamenteringen skulle utføres av sideentreprenører, men Haga & Berg ble engasjert til å utføre betydelige hjelpearbeider, og måtte også stokke om på rekkefølgen i sine kontraktsarbeider på grunn av dette. Disse endringene medførte at byggherren allerede før kontraktsarbeidene hadde bestilt endringsarbeider for over 30 % av opprinnelig kontraktssum, med andre ord godt ut over endringskompetansen. På bakgrunn av dette ble partene før oppstart enige om at vederlagsformatet i kontrakten skulle legges om til rene regningsarbeid.
De nye arbeidene i kjelleren medførte også at prosjektet dro betydelig ut i tid. Prosjektet var opprinnelig forespeilet å starte sommeren 2021 og være ferdig innen desember samme år, men endte opp med å pågå i ca. halvannet år, noe som ikke minst hadde sammenheng med tilleggsarbeidene i kjelleren. Byggherren bestilte også betydelige endringsarbeider under gjennomføringen. Bl.a. ble det gjennomført betydelige rivearbeider, som ikke var medtatt i opprinnelig kontrakt, opprinnelig valgte løsninger for gulv, himlinger og vegger byttet ut med nye løsninger av høyere kvalitet, og det ble også bestilt en rekke rene tilleggsarbeid, bl.a. i form av fasaderehabilitering.
Høsten 2022, når arbeidene hadde pågått i et drøyt år, begynte byggherren å stille spørsmål ved totalkostnadene i prosjektet. Dette utviklet seg etter hvert til en tvist, hvor byggherren anførte at kostnadene ved arbeidet Haga & Berg hadde utført var for høye. Samtidig rettet byggherren også skarp kritikk mot sin egen innleide prosjektleder, som byggherren mente ikke hadde styrt prosjektet på en forsvarlig måte.
Når sluttoppgjøret ble inngitt, beløp de samlede kostnadene seg til i overkant av 23,3 MNOK, hvorav i overkant av 6 MNOK fortsatt stod ubetalt. Dette ble ikke akseptert av byggherren, som i sluttoppgjørstilsvaret i stedet krevde tilbakebetalt over 12,5 MNOK, noe byggherren begrunnet både i at arbeidene var blitt unødvendig kostbare på grunn av urasjonell drift, samt ulike mangelskrav.
Partene ble ikke enige om sluttoppgjøret, og sak ble derfor anlagt for domstolene, hvor hovedspørsmålet nettopp var byggherrens anførsel om urasjonell drift. Byggherren opprettholdt innsigelsen om at arbeidene var blitt dyrere enn nødvendig, og viste til opprinnelig budsjettpris, som var på ca. 4,6 MNOK. Selv om byggherren erkjente at det var bestilt et betydelig omfang endringsarbeid, mente byggherren at dette ikke kunne forklare den totale kostnaden i prosjektet.
For ytterligere å underbygge dette, engasjerte byggherren etter at prosjektet var avsluttet to ulike sakkyndige, hvor den første forsøkte å analysere kostnadene som var påløpt, mens den andre foretok en ren etterkalkulasjon av arbeidene.
Borgarting lagmannsrett avsa dom i saken i november 2025 (LB-2024-186244), og konkluderte med at byggherren ikke hadde grunnlag for sine anførsler om at arbeidene var utført urasjonelt. Avgjørelsen inneholder flere uttalelser av generell interesse for spørsmål om urasjonell drift.
Byggherrens hovedanførsel hadde vært at de totale kostnadene oversteg det opprinnelige estimatet i så betydelig grad, at dette i seg selv tilsa at vederlaget måtte avkortes i betydelig grad. Dette fikk byggherren imidlertid ikke medhold i. Borgarting konstaterte at den opprinnelige budsjettprisen ikke kunne anses sammenlignbart med de arbeider som var utført, fordi arbeidene vesentlig hadde endret karakter underveis, på grunn av forhold som var initiert av byggherren.
Borgarting vurderte så de to sakkyndige vurderingene byggherren hadde innhentet, men anså ikke disse som bevismessig grunnlag for at det forelå urasjonell drift.
Hva angikk den første sakkyndige rapporten, som hadde forsøkt å analysere de pådratte kostnadene i prosjektet, gav Borgarting sin tilslutning til Haga & Bergs engasjerte sakkyndige, Paradigme, som konstaterte at byggherrens rapport ikke gjenspeilet forholdene i prosjektet, og derfor måtte anses “uten relevans og derigjennom verdiløs for å vurdere kostnader i dette tilfellet”.
Heller ikke den andre rapporten, som var en ren etterkalkulasjon av de utførte arbeidene, gav etter Borgartings oppfatning grunn for å anta at arbeidene var utført urasjonelt. Borgarting bemerket at rapporten hadde “begrenset bevisverdi”, fordi den ikke tok hensyn til den tidsnære dokumentasjonen fra prosjektet, i form av bl.a. byggemøter og annen tidsnær kommunikasjon. Borgarting vurderte derfor ikke at noen av byggherrens sakkyndige vurderinger var egnet til å underbygge anførslene om urasjonell drift.
Byggherren hadde også anført at manglende varsling som grunnlag for sitt krav om avkorting. Kontrakten var inngått basert på NS 8406, som innebar at kontrakten ikke var underlagt preklusive varslingsregler, men byggherren anførte at manglende varsling utgjorde et uforsvarlig forhold som tilsa avkorting i vederlaget. Borgarting var imidlertid heller ikke enig i det, og viste til at Haga & Berg løpende hadde orientert byggherrens prosjektleder om kostnadspådraget, og at byggherrens prosjektleder daglig fulgte arbeidsutførelsen i prosjektet.
På grunnlag av dette kom Borgarting til at det ikke skulle gjøres noen avkorting i Haga & Bergs vederlagskrav på grunn av urasjonell drift, som var det sentrale spørsmålet i saken. Haga & Berg ble også tilkjent sakskostnader for ting- og lagmannsrett. Avgjørelsen er illustrerende for hvordan tvister om urasjonell drift blir behandlet i domstolene, og da særlig mtp. den skepsis domstoler ofte utviser overfor etterfølgende, sakkyndige vurderinger i slike tvister.
Haga & Berg var i Borgarting representert av CMS Kluge v/Lars Ivar Nyland og Vegar Vatne.
