Det avsies jevnlig dommer i norske domstoler om entrepriserettslige tvister. Enkelte saker er prinsipielle og får stor oppmerksomhet. Andre avgjør mer konkrete spørsmål, som likevel kan være av stor betydning for aktørene i bransjen som daglig møter tilsvarende problemstillinger. Vi mener derfor det er nyttig å holde seg oppdatert på utviklingen i rettspraksis, ikke bare for advokater og jurister, men også for aktørene som driver i bygg- og anleggsbransjen i det daglige. Dette nyhetsbrevet har derfor som hensikt å holde enhver som er interessert oppdatert på rettsutviklingen innenfor entrepriserett.
Denne utgaven dekker to entrepriserettslige lagmannsrettsavgjørelser fra desember 2025:
- En dom fra Eidsivating lagmannsrett av 18. desember 2025 (LE-2023-168418), som blant annet behandler spørsmål om en garasje, hvor innvendig bredde var smalere enn anvisninger fra SINTEF Byggforsk, utgjorde en mangel.
- En dom fra Gulating lagmannsrett av 2. desember 2025 (LG-2023-186591), som omhandlet krav om mengdeavregning og endringer knyttet til underentreprise for asfaltarbeider i et tunnelprosjekt.
LE-2023-168418: Avvik fra SINTEF Byggforsk detaljblad utgjorde mangel
Saken gjaldt krav om prisavslag og dagmulkt fra kjøper (forbruker) mot utbygger, relatert til ulike påberopte mangler ved garasje og tak på en nyoppført bolig. Kontraktsforholdet var regulert av bustadoppføringslova.
Ett av kravene i saken gjaldt prisavslag for garasjen, begrunnet i at garasjens innvendige mål var for smal og ikke oppfylte funksjonskravene i TEK10. Den faktiske bredden på garasjen innvendig var 2,77 meter, mens minste innvendige breddemål for enkeltgarasje i henhold til preaksepterte løsninger i SINTEF Byggforsk byggdetaljblad fra juni 2015, var oppgitt til 3,0 meter. Partene var uenige om hvorvidt innvendig bredde på garasjen utgjorde en mangel, og om utbygger hadde tilbudt tilstrekkelig retting.
Lagmannsretten konkluderte med at garasjen hadde kvalitet og størrelse som avvek fra det avtalte, og fastsatte et skjønnsmessig prisavslag for mangelen.
I vurderingen viste lagmannsretten til at det ikke var konkret avtalt hvilke innvendige mål garasjen skulle ha, og at avtalen måtte tolkes som at garasjen skulle overholde tekniske funksjonskrav for parkeringsplasser i TEK10. Disse funksjonskravene inneholder i seg selv ikke konkrete måltall, men krever at arealet er tilstrekkelig for at parkeringsplassen kan oppfylle sin funksjon. I mangel på avtale om annet eller nærmere verifiserte analyser, la lagmannsretten til grunn at utbygger var forpliktet til å overholde anvisningene i SINTEF byggforsk detaljblad.
I vurderingen uttalte lagmannsretten blant annet:
«En sentral kilde ved prosjekteringen av løsninger som oppfyller funksjonskravet i teknisk forskrift er anvisningene fra SINTEF Byggforsk i Byggforskserien. Disse anvisningene er utformet i samråd med byggebransjen, og det er også henvist til anvisningene i veiledningen til teknisk forskrift. I Byggforskserien, Byggdetaljer – juni 2015, 517.651 «Carporter og små garasjer», heter det under punkt 04: En enkeltgarasje er vanligvis 3,0 m x 6,0 m, mens en dobbeltgarasje er 6,0 m x 6,0 m.
Og videre i punkt 13 Minstestørrelse for carport og garasje: Garasje for én personbil bør ikke ha mindre innvendige mål enn 3,0 m x 5,5 m x 2,25 m (b x l x h), se fig. 13 a. Ønsker man å bygge en garasje som et tilbygg på maks 15 m2, bør man ikke redusere bredden, men korte inn på lengden.
Det er korrekt, som påpekt av selgeren, at en indre bredde på 3 meter ikke er et absolutt krav etter TEK 10. TEK 10 har relativt runde funksjonskrav om parkeringsplasser i § 8-1 og § 8-9. Kravene gjelder også for garasjer. Etter TEK 10 § 8-9 første ledd skal byggverk ha «nødvendig parkerings- og oppstillingsplass tilpasset byggverkets funksjon» mens funksjonskravet etter TEK 10 § 8-1 er at uteareal «skal ha tilstrekkelig egnethet og utforming etter sin funksjon».
Det følger av TEK 10 § 2-1 annet ledd at funksjonskrav kan verifiseres enten ved at det a) prosjekteres i samsvar med preaksepterte ytelser, eller b) i samsvar med ytelser verifisert ved analyse som viser at forskriftens funksjonskrav er oppfylt.
I saken her foreligger det verken preaksepterte løsninger eller verifiserte analyser. Da må det – for at avtalen om å bygge i samsvar med TEK 10 skal være oppfylt – bygges i samsvar med løsninger angitt i norske standarder eller anvisninger i Byggforskserien. Her har ikke garasjen et indre mål på 3 meter, og garasjen er derfor ikke i samsvar med det avtalte.»
På denne bakgrunn kom lagmannsretten til at garasjen var mangelfull.
Utbyggeren hadde også tilbudt seg å rette mangelen, og hadde fremlagt forslag til ulike tekniske løsninger for å avhjelpe mangelen. Etter lagmannsrettens vurdering ville ingen av rettingsalternativene gi en garasje i samsvar med avtalen, og viste i den forbindelse også til at det var usikkerhet rundt alle de tilbudte alternativene. Utbyggerens rettingsadgang var derfor tapt, og kjøperen ble tilkjent et skjønnsmessig prisavslag på kr 50 000, som tilsvarte halvparten av beløpet kjøperen hadde betalt for garasjen.
Dommen illustrerer at dersom utbygger/entreprenør ønsker å levere mindre parkeringsplasser eller garasje som avviker fra de mål som er angitt i byggdetaljbladene til SINTEF Byggforsk, så må dette som hovedregel reguleres uttrykkelig i avtalen. Ved slik særregulering må man samtidig vurdere om løsningen fortsatt er egnet til å overholde de overordnede funksjonskravene i TEK10. Dommen illustrerer også at kjøper (normalt byggherre) som hovedregel har rett til å avvise tilbud om utbedringsløsninger som ikke gir et kontraktsmessig resultat, og at det er utbygger/entreprenør som må kunne sannsynliggjøre at den tilbudte løsningen innebærer en kontraktsmessig løsning.
LG-2023-186591: Omtvistede mengder og endringskrav i underentreprise
Saken gjaldt tvist om sluttoppgjør i en underentreprise mellom BMO Tunnelsikring AS (hovedentreprenør) og Velde Asfalt AS (underentreprenør), for utførte asfaltarbeider i Munkebotntunnelen på E39 i Bergen. Arbeidene ble utført i perioden mars til oktober 2021, og omfattet utførelse av spesifikke asfaltprosesser i henhold til byggherrens (Statens vegvesens) prosesskoder, med oppgjør basert på mengderegulerbare enhetspriser. Kontrakten i underentreprisen ble inngått uten bruk av standardkontrakt, og inneholdt ingen «back to back»-regulering. Tvisten for lagmannsretten gjaldt mengdeoppgjør, to endringsmeldinger, samt et motkrav hovedentreprenøren.
Striden sto særlig om oppgjør for opprettingsmasser under prosess 63.31 (Asfalt Agb 11). Underentreprenørens krevde oppgjør for 1335 tonn, mens hovedentreprenøren videreførte byggherrens posisjon om at korrekt mengde skulle være 116 tonn. Til sammenligning var mengdeestimatet i kontrakten 20 tonn. Uenigheten mellom partene gjaldt i hovedsak hvorvidt behov for vesentlig økte mengder opprettingsmasser skyldtes endringer som hovedentreprenøren hadde risikoen for. Underentreprenøren fikk i det vesentligste medhold i sitt krav. Tidsnære bevis tilsa behov for dypere og bredere fresing enn det som var angitt i tilbudsgrunnlaget, og at dette skyldtes endrede forhold som hovedentreprenøren hadde risikoen for.
Underentreprenørens dokumentasjon for de faktisk mengdene var imidlertid mangelfull. Lagmannsretten la, i samsvar med hovedentreprenørens subsidiære anførsel, til grunn et mengdeestimat på 1 221,34 tonn, og tilkjente underentreprenøren kr 1 038 139 ekskl. mva. under prosessen.
Hvorvidt hovedentreprenøren i forlik med byggherren hadde fått et annet oppgjør for prosessen, ble ikke avgjørende. Lagmannsretten viste i denne forbindelse til Rt-2012-1729 Mika avsnitt 3. Lagmannsretten siterer ikke fra Høyesteretts dom. Vi antar imidlertid at det siktes til siste del av avsnittet hvor Høyestett uttaler at «entreprenøren har risikoen for at den enkelte prosess har fått en pris som dekker entreprenørens kostnader, fortjeneste og så videre». På denne bakgrunn la lagmannsretten til grunn at hovedentreprenøren selv måtte bære risikoen for innholdet i forliket som var inngått.
Ved vurderingen av oppgjør for endringsmeldingene, som gjaldt planfresing, fall i nisje og småarbeidslegging, kom lagmannsretten til at underentreprenørens krav var berettigede. Lagmannsretten la vekt på partenes sammenfallende forklaringer om at endringene var nødvendige og akseptert, samt at postene var markert svart – som indikerte enighet – i sluttoppgjørsoppstillingen. Underentreprenøren ble tilkjent 452 540 kr ekskl. mva. for endringsmeldingene.
Underentreprenøren ble også tilkjent kr 103 880 ekskl. mva. for utbedring av feil tverrfall ved tunnelåpningen, ettersom feilen skyldtes prosjekteringsfeil utenfor underentreprenørens ansvar.
Hovedentreprenørens motkrav for pådratte utbedringskostnader knyttet til reasfaltering ble ikke tatt til følge da årsakssammenheng ikke var sannsynliggjort.
Dommen illustrerer at krav i kontrakter uten «back-to-back»-regulering må vurderes separat innenfor hvert enkelt kontraktsforhold. Hvilket oppgjør hovedentreprenørens har fått fra byggherren, får som utgangspunkt ikke betydning for underentreprenørens krav mot hovedentreprenøren. Forpliktelsene står på egne ben, og den avtalte risikofordelingen mellom partene i hvert kontraktsledd blir styrende for både grunnlaget for krav og tidspunktet for når de kan gjøres gjeldende.
I denne saken hadde partene heller ikke avtalt bruk av standard kontraktsreguleringer. På generelt grunnlag vil vi peke på at avtale basert på NS-kontraktsreguleringer (typisk NS 8405/8415 eller NS 8406/8416) som utgangspunkt vil være hensiktsmessig for begge parter, da dette ofte vil kunne bidra til økt klarhet blant annet med hensyn til risikoplassering, varsling og håndtering av endringskrav, dokumentasjon av krav og behandling av sluttoppgjør.
