Utvalgte entrepriserettslige avgjørelser fra januar 2026
Det avsies jevnlig dommer i norske domstoler om entrepriserettslige tvister. Enkelte saker er prinsipielle og får stor oppmerksomhet. Andre avgjør mer konkrete spørsmål, som likevel kan være av stor betydning for aktørene i bransjen som daglig møter tilsvarende problemstillinger. Vi mener derfor det er nyttig å holde seg oppdatert på utviklingen i rettspraksis, ikke bare for advokater og jurister, men også for aktørene som driver i bygg- og anleggsbransjen i det daglige. Dette nyhetsbrevet har derfor som hensikt å holde enhver som er interessert oppdatert på rettsutviklingen innenfor entrepriserett.
I denne utgaven behandler vi to dommer. Den første ble avsagt av Hålogaland lagmannsrett 19. september 2025 og omhandler blant annet spørsmål om forsinkelse, dagmulkt og indeksregulering i et totalunderentrepriseforhold for betongarbeider knyttet til et parkeringshus. Den andre ble avsagt av Eidsivating lagmannsrett 11. januar 2026, og reiser problemstillinger knyttet til indeksregulering og forbrukers anledning til å kreve erstatning og dagmulkt etter bustadoppføringsloven.
LH-2024-163721 – Hvedingkvartalet AS
Om saken
Saken gjaldt sluttoppgjør etter oppføring av et parkeringshus i Harstad sentrum i Hvedingkvartalet, og reiste blant annet spørsmål om dagmulkt, erstatning, indeksregulering og vederlagsjustering for forlenget byggetid. Et særpreg ved prosjektet var at parkeringshuset skulle prosjekteres og utføres slik at det senere skulle være anledning til å bygge på ytterligere etasjer på bygget.
PEAB Bjørn Bygg AS («TE») var totalentreprenør i prosjektet. TE engasjerte deretter Betonorte Norge AS («TUE») som totalunderentreprenør for betongarbeider. Totalunderentreprisen var regulert av NS 8417, med den reservasjon at TUE ikke skulle ha prosjekteringsansvar.
På tross av at det i kontrakten var avsatt 9 måneder byggetid, tok arbeidene 22 måneder. TE og TUE var enige om at TE var ansvarlig for en forsinkelse på om lag to måneder i oppstartsfasen, men var ellers uenige om hvilken av partene som var ansvarlig for den resterende forsinkelsen. Sentrale årsaker til forsinkelsen var at det fysiske arbeidsunderlaget ikke var klart ved TUEs oppstart, behov for endret utførelse av arbeidene sml. TUEs planlagte driftsopplegg, forsinkelser knyttet til arbeidsgrunnlag og forsinkelser knyttet til grunnforhold.
Ansvaret for forsinkelsen
Lagmannsretten vurderte først hvilken av partene som var ansvarlig for forsinkelsene i prosjektet. En utfordring knyttet til fremdrift og spørsmålet om dagmulkt var at opprinnelig avtalt sluttfrist var fraveket, slik at det var uklart hvilket – om noe – tidspunkt som kunne legges til grunn som dagmulktsbelagt sluttfrist for TUE.
Lagmannsretten fant det bevist at partene allerede ved avtaleinngåelsen var enige om at opprinnelig sluttfrist ikke skulle gjelde, da TUE hadde strøket over denne ved signering av kontrakten. Videre fant ikke retten at TE og TUE senere eksplisitt hadde avtalt noen ny sluttfrist. Konsekvensen av dette var at retten ikke fant at det var avtalt noen sluttfrist. Retten falt dermed tilbake på regelen i NS 8417 pkt. 40.2 som angir at sluttfristen fastsettes utfra at TUE «påbegynner utførelsen snarest mulig etter at kontrakten er inngått og gjennomfører arbeidet rasjonelt og uten unødvendig opphold».
I lys av dette og sakens tidsnære bevis, kom lagmannsretten til at det ikke var sannsynliggjort at TUE «under de rådende forutsetninger, har drevet arbeidet ineffektivt og med unødvendige opphold». Retten fremhevet at TUE gjennomgående hadde varslet om at forsinkelsen skyldtes TEs forhold og hvilke konsekvenser forsinkelsene fikk for TUE. Inntrykket i varslene ble og underbygget av ukesrapporter og daterte fotografier fra byggeplassen. Konsekvensen av dette var at lagmannsretten fant at sluttfristen ikke kunne «settes tidligere enn faktisk ferdigstillelsesdato», og TEs krav på dagmulkt førte derfor ikke frem.
Spørsmål om indeksregulering
Et annet spørsmål lagmannsretten tok stilling til, var om TUE hadde krav på indeksjustering av priselementene i kontrakten som følge av den betydelige forsinkelsen som hadde oppstått i prosjektet.
I kontraktens pkt. 5.2.1 var følgende bestemmelse inntatt:
«Kompensasjon for lønns- og prisendringer i byggetiden er inkludert i kontraktssummen, og ytterligere kompensasjon kan ikke kreves.»
Partene var uenige i hvordan denne skulle forstås. TE anførte at bestemmelsen i pkt. 5.2.1 måtte forstås slik at den stengte for indeksregulering også for det tilfellet at prosjektet ble vesentlig forsinket. TUE mente motsetningsvis at bestemmelsen forutsatte at fremdriften ble gjennomført som forutsatt i kontrakten, slik at forsinkelser iht. til opprinnelig avtalt fremdrift ville gi grunnlag for indeksregulering iht. til NS 8417 pkt. 26.2.
Lagmannsretten la til grunn at bestemmelsen i pkt. 5.2.1 forutsatte at fremdriften skjedde som forutsatt i kontrakten, og at en forsinkelse forårsaket av TE ville gi TUE rett til å kreve ytterligere indeksregulering gjennom kontraktens regler om tilleggsvederlag. Disse reglene oppstiller også krav til varsling, men lagmannsretten la til grunn at det var tilstrekkelig å inngi et såkalt nøytralt varsel, altså et varsel som fastslo at TUE ville kreve vederlagsjustering på grunn av forsinkelsen. Det gjaldt ikke noe krav til spesifisering, som innebar at det ikke var nødvendig å varsle særskilt om at kravet også omfattet indeksregulering. Dette kunne spesifiseres senere. Dette forankret lagmannsretten i bestemmelsene i NS 8417, men lagmannsretten uttalte også at hensynene bak varslingsreglene heller ikke gjorde seg gjeldende, da det var snakk om et indekskrav retten anså som «løsrevet fra faktiske kostnader».
Lagmannsrettens vurdering er oppklarende for flere problemstillinger knyttet til behandlingen av indeksreguleringskrav. Særlig sentral er uttalelsen – med henvisning til LB-2021-42691 og LH-2023-69764 – om at indeksreguleringskrav er et tilleggsvederlagskrav iht. NS 8417 pkt. 34.1.2. Som lagmannsrettens vurdering illustrerer, er konsekvensen av dette at kontraktens varslingsregler kommer til anvendelse for kravstypen. Dommen gir også klarere føringer for hvilke krav som stilles til varsling av indeksreguleringskrav.
Vår vurdering er at dommen rydder opp i en del uklarheter knyttet til indeksreguleringskrav som har blitt skapt av eldre sprikende underrettspraksis, i hvert fall for standardkontraktenes vedkommende. Lagmannsrettens uttalelser om at slike krav er «løsrevet fra faktiske kostnader» er det nok større grunn til å være skeptisk til, da det etter vederlagsreglene lagmannsretten baserer vurderingen sin på nettopp er faktiske kostnader som er utgangspunktet for beregningen. I praksis vil nok likevel indeksen normalt anses som en sannsynliggjøring av faktiske kostnader, med mindre det er holdepunkter for annet.
LE-2025-92274 – Krav etter forsinket levering av hyttebyggesett
Overordnet om saken
Saken reiste problemstillinger knyttet til lovvalg i sammensatte avtaler, kravene til fremdrift etter bustadoppføringsloven, indeksregulering og forbrukerens anledning til å kreve erstatning og dagmulkt for forsinkelse i et forbrukerentrepriseprosjekt. Forbrukerne hadde inngått avtale om kjøp av et hyttesett fra Selskap A, og kontrakt med Selskap B om oppføringen av hytten. B var ikke part i saken, men A og B var søsterselskaper. I kontrakten med A var det inntatt en indeksreguleringsbestemmelse som anga at «[p]risøkning fram til første levering beregnes etter hele kontraktssummen på byggesettet etter SSB prisindeks for enebolig i tre, materialer med basis i indeks pr. fredag 6. november 2020».
Lagmannsretten fant at bustadoppføringslova regulerte avtaleforholdet mellom forbruker og A, grunnet nærheten mellom avtalene med A og B og at A og B var søsterselskaper. Konsekvensen var at A var «solidarisk ansvarlig med [B] for eventuelle mangelsbeføyelser som følge av forsinkelser». Lagmannsretten kom deretter til at A var ansvarlig for en forsinkelse på 4 måneder i søknadsfasen fordi A ikke hadde holdt «rimelig fremdrift utan unødig avbrot» jf. buofl. § 10 (3).
Forsinkelsene medførte at partene også ble uenige om indeksreguleringsperioden. A mente perioden løp fra tilbud og til byggesettet var levert til forbrukerne, mai 2022. Forbrukerne anførte at indeksregulering skulle skje for perioden fra tilbudstidspunktet frem til byggesettet skulle vært levert, april 2021, siden levering var forsinket grunnet As forhold. Dels av denne grunn, og dels grunnet et anført krav om dagmulkt, hadde forbrukerne tilbakeholdt kr 495 531,5 av fakturaens pålydende på kr 690 352,5.
Indeksreguleringskravet og dets betydning for ytterligere krav på dagmulkt
Lagmannsretten tok først stilling til om forbrukerne kunne kreve erstatning for tap knyttet til indeksregulering for byggesettet, fordi indeksreguleringsperioden ble forlenget grunnet As forsinkelse. A anførte at det ikke var anledning til dette, da B allerede hadde betalt dagmulkt for 49 dager til forbruker, og at erstatning for økt indeksregulering ville medføre dobbeltkompensasjon av forsinkelsen. Lagmannsretten var enige med forbruker og la raskt til grunn at dagmulkten fra B og prisstigning på selve byggesettet gjaldt ulike forhold, slik at tapet kunne erstattes jf. buofl. § 19 (2) a. Hvorvidt dette er riktig tilnærming til spørsmålet om indeksregulering, kommer vi tilbake til under.
Deretter vurderte lagmannsretten om forsinkelsen på 4 måneder, ga forbrukerne rett til å kreve dagmulkt for ytterligere 51 dager. Dette ville sammen med de 49 dagene fra B nådd begrensningen på 100 dager dagmulkt jf. buofl. § 18 (2). Lagmannsretten uttalte at As forsinkelse medførte at hytten ble minimum 100 dager forsinket og at det ikke ville medført dobbelkompensasjon for samme forhold «selv om de får dagmulkt for ytterligere 51 dager […]». Likevel kom lagmannsretten til at det ikke var grunnlag for ytterligere dagmulkt, med den begrunnelse at
«ordlyden i bustadoppføringslova § 19 andre ledd bokstav, sammenholdt med forarbeidene, må forstås slik at lovgiver likevel ikke har ment at en forbruker skal ha krav på både erstatning og dagmulkt for samme forsinkelse».
På tross av at lagmannsretten understreket at dagmulkt ikke ville medføre dobbelkompensasjon kommer altså retten, grunnet lovens ordlyd og forarbeider, til at det ikke er rom for å tilkjenne forbruker dagmulkt.
Det kan stilles spørsmålstegn ved denne vurderingen, og da særlig at kravet behandles som et erstatningskrav begrunnet i buofl. § 19.
En grunnleggende forutsetning for at Selskap A i denne saken skulle ha rett til å indeksregulere kjøpesummen av byggesettet, må være at grunnlaget for indeksregulering ikke skyldes forsinkelse eller forlenget byggetid som følge av As egne fremdriftshindrende forhold. Dette grunnleggende utgangspunktet ligger til grunn for standardkontraktene, jf. eksempelvis NS 3405 pkt. 3.3:
«Hvis overtagelse av byggeobjektet blir forsinket av grunner som entreprenøren er ansvarlig for, skal endringene for den forsinkede delen beregnes som om overtagelse var skjedd i den avregningsperioden overtakelsen skulle ha funnet sted.» (vår utheving)
Etter vårt syn er det ikke treffende å rubrisere forbrukernes krav knyttet til reduksjon av kjøpesummen for hyttebyggesettet som følge av en for lang indeksperiode, som et erstatningskrav. Mest treffende ville det etter vårt syn være å rubrisere dette som en innsigelse til størrelsen på As betalingskrav, som følge av at A ikke var berettiget til indeksregulering i utgangspunktet; nettopp fordi forsinkelsen skyldes As forhold. Det kan se ut som rettens rubrisering er en følge av forbrukernes påstandsgrunnlag, som er gjengitt slik i dommen:
«[Selskap A AS] hadde rett til å indeksregulere prisen på hyttebyggesettet, men på grunn av forsinkelse og prosjekteringsfeil må reguleringen begrenses til perioden november 2020 til april 2021. [Forbruker] har krav på erstatning etter bustadoppføringsloven § 19 andre ledd bokstav a for tapet knyttet til dette.»
Retten til å indeksregulere kjøpesummen for hyttebyggesettet er et tilleggskrav A ville hatt dersom indeksperioden hadde blitt forlenget sml. avtaletidspunktet, forutsatt at forsinkelsen ikke skyldes A selv. Når A var skyld i forsinkelsen, er det etter vårt syn uriktig å rubrisere forbrukernes krav som et erstatningskrav: Indeksreguleringsbestemmelsen må forstås slik at A aldri ville hatt rett til å indeksregulere kjøpesummen for en forlenget leveringsperiode A selv var skyld i. Til historien hører det også med at forbrukerne hadde tilbakeholdt betaling knyttet til siste faktura, slik at det ikke var snakk om å få «erstattet» et for høyt utbetalt beløp; pengene hadde aldri gått over på As hånd.
Om argumentasjonsmønsteret i dommen overføres til et avtaleforhold som reguleres av en standardkontrakt, skulle det tilsi at entreprenøren kan kreve indeksregulering for forsinkelser han selv er skyld i og at byggherren på sin side måtte vært henført til å kreve dagmulkt for beløpet han skal betale ut. Utdraget fra NS 3405 pkt. 3.3, som er gjengitt over, viser nettopp at dette ikke er tilfellet.
Det problematiske med klassifiseringen i saken fra Eidsivating sett fra forbrukers ståsted, kommer særlig klart til syne når «erstatningskravet» knyttet til for lang indeksreguleringsperiode brukes som argument for at forbrukerne var avskåret fra å kreve ytterligere dagmulkt. Som nevnt understreker lagmannsretten både at As forhold medførte at «den endelige overtakelsen av hytta ble minst 100 dager forsinket» og at forbruker ikke ville fått «kompensert samme tap to ganger, selv om de får dagmulkt for ytterligere 51 dager og erstatning for samme forsinkelse». I tillegg er konsekvensen av at bustadoverføringsloven kommer til anvendelse at «[Selskap A], som en av to kontraktsmotparter, er solidarisk ansvarlig med [Selskap B] for eventuelle mangelsbeføyelser som følge av forsinkelser […]».
Det som avskjærer forbrukerens krav på dagmulkt, er altså lagmannsrettens forståelse av buofl. § 19 om at forbruker ikke kan kreve både erstatning og dagmulkt for samme forsinkelse. Da er det særlig uheldig for forbruker at «erstatningskravet» som stenger for ytterligere dagmulktskrav, ikke er et erstatningskrav. Hadde kravet knyttet til indeksregulering vært behandlet som det det reelt sett er – en innsigelse til størrelsen på As betalingskrav – ville forbruker etter vårt skjønn hatt krav på dagmulkt for ytterligere 51 dagers forsinkelse. Slik er systemet i standardkontraktene og slik må det også være etter bustadoppføringslovas regler. Det er ingen gode grunner til at en privat byggherre skal stilles dårligere etter bustadoppføringslova, enn det kommersielle aktører stilles etter standardkontraktene.
