Monddoodclausule: maak het niet te gortig!

31/05/2017

Wanneer een koper, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, een deel van de grond van een andere partij, bijvoorbeeld een agrariër, aankoopt met het doel om de bestemming die aan die grond wordt toegedacht, te ontwikkelen en te realiseren, wil hij niet dat de verkoper zich te zijner tijd door middel van bezwaar of beroep tegen de bouwplannen zal verzetten. Die koper zal daartoe in de koopakte een clausule willen opnemen, die de verkoper van het gebruik van bestuursrechtelijke rechtsmiddelen afhoudt. Ook de spiegelbeeldige situatie, waarin de verkoper een dergelijk beding maakt jegens de koper, komt voor. De vraag is, of een dergelijke "monddoodclausule" juridisch door de beugel kan. Een recent arrest maakt duidelijk dat voor zo'n beding wel enige ruimte bestaat, mits het niet te gortig wordt.

Casus

In de door het Gerechtshof 's-Hertogenbosch bij arrest van 9 mei 2017 besliste zaak [ECLI:NL:GHSHE:2017:2096] had de verkoper een deel van zijn onroerende zaken verkocht. In de koopovereenkomst had hij met betrekking tot het aan hem in eigendom verblijvende pand (hierna: het pand) dat mogelijk in de toekomst voor bedrijfsuitoefening of bewoning in gebruik zou worden genomen, het volgende beding gemaakt: "Koper verklaart hierbij nu en in de toekomst geen beroep of bezwaar aan te tekenen tegen het uitoefenen van een bedrijf dan wel tegen mogelijke toekomstige bewoning van het pand gelegen aan [adres]. Dit zal in de akte van levering dienen te worden opgenomen als kwalitatieve verplichting ten opzichte van alle opvolgende kopers van het verkochte." In de leveringsakte van 1 juni 2007 kwam de volgende clausule voor: "Koper verbindt zich jegens verkoper op de/het aan verkoper in eigendom verblijvende (resterende) percelen [perceel1] en [perceel 2] nu en in de toekomst in of buiten rechte geen beroep of bezwaar aan te tekenen tegen het uitoefenen van een onderneming in welke vorm dan ook, dan wel tegen mogelijke (toekomstige) bewoning van het pand gelegen aan [adres]. Het in dit artikel overeengekomene geldt als kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 252 Boek 6 van het Burgerlijk wetboek. Deze verbintenissen zullen overgaan op de rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel en op degenen die van de rechthebbenden een recht tot gebruik van de zaak zullen verkrijgen. Deze kwalitatieve verbintenis is gevestigd gedurende een termijn van vijfentwintig jaren en vervalt derhalve na één juni tweeduizend tweeëndertig." Partijen worden in het navolgende aangeduid als verkoper respectievelijk koper.

In 2014 dagvaardt de verkoper de koper wegens schending van het voormelde verbod. Daartoe stelt verkoper dat koper de gemeente telefonisch en schriftelijk heeft benaderd met het verzoek handhavend op te treden tegen de bewoning van het pand en een zienswijze heeft ingediend tegen een voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan die mede betrekking had op het pand. Verkoper beschouwt dit als een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de afspraak om geen bezwaar te maken tegen de bewoning van het pand, en vordert vergoeding van de daardoor ontstane schade en een verbod om in de toekomst beroep of bezwaar aan te tekenen tegen bedrijfsuitoefening of bewoning, op verbeurte van een dwangsom.

Oordeel rechtbank

De rechtbank wees deze vorderingen af. Daartoe overwoog de rechtbank dat het gewraakte beding zich er niet toe beperkt tussen partijen vast te leggen dat koper niet door het maken van bezwaar en beroep op kan komen tegen het uitoefenen van een bedrijf/onderneming in, en/of het bewonen van, het pand. Ook bepaalt het beding dat die restricties bij wijze van kettingbeding [dit moet op een vergissing berusten, het gaat immers om een verplichting om niet te doen die bij wijze van kwalitatieve verplichting aan de koper wordt opgelegd –RJL] door koper moeten worden doorgegeven aan zijn rechtsopvolgers (en dat die rechtsopvolgers dat ook moeten doen jegens hun rechtsopvolgers). Daardoor zullen die derden de onroerende zaak niet kunnen verkrijgen zonder bij voorbaat afstand te doen van voormelde rechten. Daarmee strekt dit beding ertoe om ook derden af te houden van de toegang tot rechtsbescherming op grond van de Algemene wet bestuursrecht tegen de plannen van verkoper (en zijn rechtsopvolgers) met het pand. Dit moet onaanvaardbaar worden geacht wegens strijd met fundamentele rechtsbeginselen zoals vervat in artikel 17 Grondwet, artikel 6 van het Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) en artikel 14 van het Verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten (Bupo-verdrag), waarbij de rechtbank verwijst naar een arrest van het Hof Amsterdam uit 2007. Dat de werking van het beding in tijd is begrensd (25 jaar) doet daar niet aan af. Het beding verplicht derhalve tot een prestatie die onverenigbaar is met de in de Nederlandse rechtsorde verankerde fundamentele rechtsbeginselen en komt daardoor in strijd met de openbare orde, zodat het beding ex artikel 3:40 lid 1 BW nietig is, aldus de rechtbank.

Oordeel Hof

Het Hof is het niet eens met de verkoper dat de rechtbank zou hebben geoordeeld dat het beding per definitie in strijd is met fundamentele rechtsbeginselen en daardoor in strijd is met de openbare orde. Maar in dit geval is er wel sprake van strijd met de openbare orde vanwege de zeer ruime strekking van het beding, nu dat rechtsbescherming ontzegt aan alle opvolgende rechtsopvolgers van koper. Het Hof is van oordeel dat de rechtbank het beding om die reden terecht nietig heeft geacht, en bekrachtigt het vonnis van de rechtbank.

Commentaar

Artikel 17 van onze Grondwet formuleert het recht op toegang tot de rechter als volgt: "Niemand kan tegen zijn wil worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent." In internationale verdragen zoals het Verdrag van Rome en het Internationaal Verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten is vastgelegd dat een ieder recht heeft op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak door een onafhankelijk en onpartijdig gerecht dat bij de wet is ingesteld. Kortom, we hebben het hier over zogeheten fundamentele rechtsbeginselen. De rechtsvraag die zich voordeed in de zaak waarin het bovenvermelde arrest van het Hof Den Bosch werd gewezen, was of een "monddoodclausule" die zover gaat dat niet alleen de wederpartij, maar ook de eventuele rechtsopvolgers gedurende langere tijd rechtsbescherming wordt onthouden ten aanzien van het eventueel toekomstige gebruik van een pand, in strijd komt met die fundamentele rechtsbeginselen. Het Hof heeft de vraag in navolging van de rechtbank bevestigend beantwoord.

Uit de overwegingen van het Hof lijkt te kunnen worden afgeleid dat het Hof van oordeel is dat een "monddoodclausule" niet per definitie in strijd is met de openbare orde. Het bezwaar richtte zich in dit geval tegen de verstrekkende werking van het beding. In dat verband wijst het Hof op (1) het feit dat ook alle opvolgende rechtsopvolgers van de koper aan het beding werden gebonden en (2) de geruime duur van het beding. Het Hof zwijgt over het feit dat de clausule bovendien zag op twee verschillende vormen van gebruik van het pand, maar ik acht het niet uitgesloten dat dit tevens op de achtergrond heeft meegewogen.

Dit arrest komt niet uit de lucht vallen. Zoals in het vonnis van de rechtbank al werd vermeld, had het Hof Amsterdam zich reeds in 2007 in vergelijkbare zin uitgelaten over een 'monddoodclausule' met een wel zeer ruime strekking [1]. Het ging daarbij om een in een koop- en leveringsakte van een perceel met opstallen opgenomen beding dat onder meer inhield dat de verkoper (die eigenaar bleef van een naastgelegen woonhuis) op geen enkele wijze mocht opkomen " (....) tegen de door koper of diens rechtverkrijgenden in de eigendom van het verkochte voorgenomen plannen en bouwaanvragen ten aanzien van de realisatie van bedrijfsgebouwen op het verkochte of tegen wenselijk geachte wijzigingen daarvan (....)." Dat beding moest met het bijbehorende ketting- en boetebeding aan elke nieuwe verkrijger casu quo gebruiker in eigendom en/of zakelijk en/of persoonlijk genotsrecht worden opgelegd.

Het Hof achtte het beding ontoelaatbaar wegens strijd met de bovengenoemde fundamentele rechtsbeginselen omdat de beperking van de toegang tot rechtsbescherming, die praktisch neerkwam op een ontzegging daarvan, in het desbetreffende beding volstrekt algemeen en onbepaald was geformuleerd "zowel gemeten naar degenen die het beding bedoelt te raken (alle opvolgende verkrijgers van het woonhuis) als gemeten naar de aan dezen ontzegde (mogelijke) handelingen teneinde hun rechten te waarborgen", waardoor het beding zeer verstrekkend werd geacht. De genoemde bezwaren tegen het beding klemden eens te meer, aldus het Hof, nu bovendien de bouw- en ontwikkelingsplannen van de koper slechts vagelijk waren omschreven en het beding bovendien bepaalde dat in die plannen nog 'wenselijk geachte wijzigingen', die niet nader waren omschreven, konden worden aangebracht, waardoor de reikwijdte van de beperkingen van het beding en daarmee de consequenties van het prijsgeven van rechtsbescherming op voorhand moeilijk waren te overzien en nog werden vergroot. Ten slotte achtte het Hof ook nog van belang dat de contractuele boete wegens schending van de verplichting om het beding als kettingbeding naar rechtsopvolgers door te leggen, dermate hoog was, dat de toegang tot rechtsbescherming aan opvolgende verkrijgers van het woonhuis praktisch gezien ontnomen werd. Gelet op al deze factoren kwam het Hof in die zaak tot het oordeel dat het beding in kwestie in strijd was met de openbare orde, zodat het nietig was.

Ook in de Amsterdamse zaak werd niet geoordeeld dat een 'monddoodclausule' per definitie nietig is, maar dat een dergelijke clausule wel nietig is indien zij ongelimiteerd rechtsbescherming onthoudt niet alleen aan de wederpartij, maar ook aan al haar eventuele rechtverkrijgenden.

De Hoge Raad heeft zich nog niet over deze materie uitgelaten, maar gelet op de fundamentele overwegingen in de beide Hofarresten mag worden verwacht dat zijn eventuele oordeel in dezelfde lijn zal liggen. Vooralsnog is de conclusie dat een 'monddoodclausule' toelaatbaar kan worden geacht, mits het desbetreffende beding beperkt is naar de kring van personen die daardoor worden geraakt, de periode waarvoor het geldt, de aard en inhoud van het plan of de plannen waarop het verbod om zich daartegen te verzetten, zich richt (hoe concreter die plannen worden omschreven, hoe beter) en de afwezigheid van een beding dat een torenhoge boete stelt op overtreding van de gemaakte afspraken. Maar waar precies de grens wordt getrokken bij overschrijding waarvan het beding in strijd komt met de openbare orde en daarmee nietig is, zal toekomstige jurisprudentie moeten uitwijzen.

[1] Hof Amsterdam 16 augustus 2007, ECLI:NL:GHAMS:2007:BC1167

Auteurs

De foto van Robert Lucassen
Robert Lucassen
Advocaat
Amsterdam