Verschil tussen werkelijke koopprijs en hypothetische koopprijs (bij afwezigheid van dwaling) verschuldigd aan dwalende partij op grond van art. 6:230 lid 2 BW, nu woning later in waarde is gestegen?
Wenk in RN 2026/29, ECLI:NL:HR:2026:199
In deze zaak draait het om de vraag of een dwalende koper recht heeft op compensatie wanneer het nadeel waarover is gedwaald zich achteraf niet heeft verwezenlijkt. Het hof oordeelde dat eisers geen nadeel ondervinden omdat de megastal uiteindelijk niet is gebouwd en de woning sindsdien in waarde is gestegen. Het Hof gaat er ten onrechte aan voorbij dat, indien niet gedwaald zou zijn, de woning voor een lagere prijs zou zijn gekocht.
De kern van het arrest is dat bij toepassing van art. 6:230 lid 2 BW een vergelijking moet worden gemaakt tussen de werkelijke situatie en de hypothetische situatie zonder dwaling. Indien vaststaat dat de koper zonder dwaling een lagere prijs zou hebben betaald, zou een latere waardestijging door het wegvallen van het risico aan de koper ten goede zijn gekomen. Het verschil tussen de werkelijke koopprijs en de hypothetische koopprijs kwalificeert daarom als nadeel, ongeacht latere ontwikkelingen die de waarde van de onroerende zaak positief beïnvloeden.
Hetzelfde geldt voor de begroting van schade op grond van onrechtmatige daad. De Hoge Raad benadrukt dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Eisers zouden in dat geval minder hebben betaald voor de woning, waarna de latere waardestijging aan hen zou zijn toegekomen. De conclusie dat eisers "destijds hebben betaald voor wat zij nu in handen hebben" miskent dit uitgangspunt.
Voor de rechtspraktijk is van belang dat dit arrest bevestigt dat de peildatum voor het nadeel of de schade bij dwaling respectievelijk onrechtmatige daad het moment van de overeenkomst is. Latere omstandigheden die het waardedrukkende effect tenietdoen, komen niet in mindering op de compensatie waarop de dwalende partij aanspraak kan maken. Dit sluit aan bij het uitgangspunt dat de schadevergoeding de benadeelde moet brengen in de positie alsof correct was geïnformeerd, niet alsof het risico zich wel had verwezenlijkt.
Voor de notaris die betrokken is bij de aan- of verkoop van onroerende zaken is dit arrest een herinnering aan het belang van adequate informatievoorziening, ook indien nog onzeker is of de desbetreffende gebeurtenis daadwerkelijk zal intreden. Het verzwijgen van vergunningen of andere waardedrukkende omstandigheden kan leiden tot aansprakelijkheid van verkopers op grond van dwaling én onrechtmatige daad, ook indien het verzwegen risico zich achteraf niet verwezenlijkt. De verkopers in deze zaak hadden zelf bezwaar gemaakt tegen de vergunningen en hadden zich derhalve moeten realiseren dat deze informatie voor kopers van belang kon zijn bij hun aankoopbeslissing.
Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).
