De reikwijdte van het Didam-arrest is door de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland recentelijk verduidelijkt: ook vóór het Didam-arrest was de gemeente Nieuwegein op grond van het gelijkheidsbeginsel verplicht om bij verkoop van een kavel potentiële gegadigden gelijke kansen te bieden om mee te dingen. De uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland wordt hieronder toegelicht.
Didam-arrest
Op 26 november 2021 oordeelt de Hoge Raad in het Didam-arrest dat een overheidslichaam een onroerende zaak niet zonder meer één op één mag verkopen, maar onder omstandigheden (potentiële) gegadigden de gelegenheid moet bieden om mee te dingen. Dat houdt in dat een overheidslichaam de koper moet selecteren in een biedprocedure aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Ook moet het overheidslichaam vooraf de (potentiële) gegadigden inlichten over de beoogde verkoop. Deze verplichtingen volgen uit het gelijkheids- en transparantiebeginsel, waaraan overheidslichamen gebonden zijn. Of deze verplichtingen ook gelden voor overeenkomsten die dateren van voor het Didam-arrest, wordt verduidelijkt door de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland.
Wat was er aan de hand?
In het najaar van 2020 verkocht de gemeente Nieuwegein een kavel aan Shell. Aan deze verkoop is geen biedprocedure voorafgegaan. Een geïnteresseerde koper die met de verkoop wordt geconfronteerd, had eigenlijk ook naar het kavel mee willen dingen en verzoekt de gemeente om die reden de koopovereenkomst ongedaan te maken en alsnog een selectieprocedure te organiseren. Hij verwijst daarbij naar het Didam-arrest.
De gemeente geeft aan dit verzoek geen gehoor en acht zich daartoe gegeven het feit dat de overeenkomst al gesloten is ook niet in staat, waarna de geïnteresseerde koper een kort geding procedure start. De geïnteresseerde koper vordert dat aan de koopovereenkomst geen uitvoering wordt gegeven en dat alsnog een biedprocedure wordt georganiseerd die voldoet aan de criteria die de Hoge Raad in het Didam-arrest formuleerde.
In de kern gaat de procedure over de vraag of de gemeente bij het aangaan van de overeenkomst met Shell de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. Het meest verstrekkende verweer van de gemeente is dat ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst, de eisen zoals die volgen uit het Didam-arrest nog niet bekend waren en het in strijd zou zijn met het rechtszekerheidsbeginsel als deze eisen met terugwerkende kracht kunnen worden toegepast.
Wat is het oordeel?
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter gaat het verweer van de gemeente niet op. De gemeente was ook op het moment dat zij de kavel aan Shell verkocht gebonden aan het gelijkheids- en transparantiebeginsel. Die beginselen zijn niet nieuw. De Hoge Raad heeft deze beginselen slechts nader geconcretiseerd door de verplichting expliciet te maken om bij verkoop van schaarse onroerende zaken potentiële gegadigden gelijke kansen te bieden om mee te dingen. Deze explicitering kan niet worden gezien als nieuwe regelgeving. Evident is bovendien het belang om duidelijke en transparante criteria te hanteren bij verkoop van een schaarse onroerende zaak. Dit was ook voor het arrest van de Hoge Raad al het geval. De gemeente had dus objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria moeten hanteren en potentiële gegadigden voorafgaand aan de procedure moeten informeren.
De voorzieningenrechter stelt vast dat de gemeente niet op deze manier heeft gehandeld. De vorderingen van de geïnteresseerde koper worden dus toegewezen en vooralsnog mag de gemeente geen uitvoering geven aan de koopovereenkomst met Shell. Hoewel als gevolg van de toewijzing de gemeente tekort zal schieten in de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst met Shell, oordeelt de voorzieningenrechter dat handelen met inachtneming van het gelijkheidsbeginsel zwaarder moet wegen.
Gevolgen voor de praktijk
De uitspraak van de voorzieningenrechter verduidelijkt dat overheidslichamen ook voor het Didam-arrest al gebonden waren aan het gelijkheidsbeginsel. Gesloten overeenkomsten die strijdig zijn met dit beginsel, zijn dan ook aantastbaar. Dat kan leiden tot rechtsonzekerheid, en maakt het waarborgen van gelijke kansen hebben om mee te dingen bij grondtransacties nog acuter. Het is afwachten of dit oordeel aan een hogere rechterlijke instantie wordt voorgelegd en of deze hetzelfde oordeelt.
Heeft u vragen over het bovenstaande of andere vragen over het aanbestedingsrecht, neem dan gerust contact met ons op.
