Drie maanden na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur

01-10-2024
Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. De voornaamste gevolgen van de wet zijn de uitbreiding van de bestaande huurprijsbescherming door het invoeren van een middensegment, het aanpassen en dwingend maken van het Woningwaarderingsstelsel ("WWS") en het versterken en uitbreiden van gemeentelijke bevoegdheden.

Dit artikel bespreekt de belangrijkste aspecten en de mogelijke impact van de wet.

Kernpunten van de Wet betaalbare huur

Invoeren van een middensegment

De grootste verandering van de Wet betaalbare huur is de herindeling van huurwoningen van twee naar drie segmenten. Voorheen was slechts sprake van (i) niet-geliberaliseerde huur (sociale huursector) en (ii) geliberaliseerde huur (vrije huursector). Met de Wet betaalbare huur is het middensegment geïntroduceerd en zijn de sociale huursector en vrije huursector gewijzigd:

Als gevolg van de Wet betaalbare huur zijn vanaf 1 juli 2024 zowel het laagsegment als het middensegment gereguleerd, waarbij de maximale huurprijs wordt bepaald door het aantal WWS-punten. Het hoogsegment blijft geliberaliseerd.

Het laag- en middensegment hanteren een verschillende jaarlijkse huurprijsindexering. In het laagsegment wordt de maximale huurverhoging jaarlijks vastgesteld via een ministeriële regeling, terwijl in het middensegment de huurverhoging is beperkt tot de cao-loonontwikkeling plus één procentpunt.

Aanpassing van het WWS

Het WWS bepaalt de maximale huurprijs van een huurwoning aan de hand van een puntentelling op basis van verscheidene factoren. De waardering van de kwaliteitsaspecten van huurwoningen is met de Wet betaalbare huur aangepast. Hieronder een overzicht van enkele wijzigingen:

• Maximering WOZ-waarde: Sinds mei 2022 geldt al de WOZ-cap voor huurwoningen vanaf de liberalisatiegrens, inhoudende dat de WOZ-waarde van huurwoningen boven de liberalisatiegrens voor maximaal 33% mag meetellen in de huurprijsberekening. Dit voorkomt dat huurwoningen uitsluitend door een hoge WOZ-waarde geliberaliseerd kunnen worden verhuurd, waardoor meer huurwoningen in het niet-geliberaliseerde (gereguleerde) segment vallen. Met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur is deze grens verhoogd naar 187 WWS-punten. Deze beperking geldt echter niet voor alle woningen.
• Zwaardere weging energielabels: Huurwoningen met energielabel D of hoger ontvangen WWS-punten. Huurwoningen met een hoog energielabel (B of hoger) krijgen extra punten, terwijl lage energielabels (E, F, G) leiden tot aftrekpunten. Dit moet verhuurders stimuleren om hun huurwoningen te verduurzamen.
• Buitenruimtes: Privé-buitenruimtes krijgen nu minimaal 2 WWS-punten, gevolgd door 0,35 WWS-punt per extra m². Gemeenschappelijke buitenruimtes worden gewaardeerd met 0,75 WWS-punt per m², gedeeld door het aantal adressen dat toegang en gebruiksrecht heeft. Een aftrek van 5 WWS-punten wordt toegepast als de woning geen buitenruimte heeft.
• Opslag voor nieuwbouwwoningen: Nieuwbouwprojecten voor huurwoningen in het middensegment, die na 1 juli 2024 voor het eerst in gebruik worden genomen, kunnen gedurende een periode van twintig jaar een huurprijsopslag van maximaal 10% toepassen. De huurprijsopslag geldt voor projecten waarvan de bouw of verbouw van een ruimte met een andere gebruiksfunctie dan een woonfunctie naar een woonruimte vóór 1 januari 2028 is gestart. De periode van twintig jaar begint vanaf het moment van ingebruikname. Deze maatregel is bedoeld om investeringen in nieuwbouw te stimuleren. De nieuwbouwopslag wordt uiterlijk op 1 juli 2027 geëvalueerd.
• Waardering monumenten: Vanaf inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur geldt een forfaitaire maximale huurprijsopslag van 5% voor huurwoningen in een beschermd stads- of dorpsgezicht die vóór 1965 zijn gebouwd en waarvoor geen andere monumentenopslag van toepassing is. Voor provinciale en gemeentelijke monumenten is een maximale prijsopslag van 15% vastgesteld. Bovendien is de waardering van rijksmonumenten aangepast: de 50 WWS-punten zijn omgezet naar een maximale huurprijsopslag van 35%. Deze wijziging is van toepassing op nieuwe huurovereenkomsten.

Dwingend WWS

Voorheen golden maximale huurprijzen op basis van het WWS, maar was het wel mogelijk om contractueel een hogere huurprijs overeen te komen. Het WWS was enkel afdwingbaar voor huurders. Als de aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens lag, maar het aantal WWS-punten voor de huurwoning onder deze grens lag, en de huurder de huurprijs niet binnen zes maanden na de start van de huurovereenkomst liet toetsen door de Huurcommissie, stond de huurprijs vast. De Wet betaalbare huur brengt hier verandering in: het WWS is nu dwingend voor verhuurders van huurwoningen in zowel het lage- als middensegment. Verhuurders zijn verplicht zich te houden aan de maximale huurprijs die volgens het WWS voor deze huurwoningen wordt berekend.

Daarnaast zijn alle verhuurders van huurwoningen vanaf 1 januari 2025 verplicht om – bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten – informatie aan de huurder te verstrekken over de puntentelling volgens het WWS en de bijbehorende huurprijs.

Voor huurwoningen in het hoogsegment geldt weliswaar de verplichting om informatie over de puntentelling te verschaffen, maar het WWS is hier niet dwingend van toepassing, waardoor er geen maximale huurprijs geldt en verhuurders vrij zijn om de huurprijs zelf te bepalen.

Gemeentelijke handhaving

Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Met de invoering van de Wet goed verhuurderschap hebben gemeenten een belangrijke rol gekregen bij het bevorderen van goed verhuurderschap en het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken. De gemeenten hebben op grond van de Wet goed verhuurderschap de bevoegdheid om een verhuurgunning te verplichten, waaraan voorwaarden kunnen worden verbonden die betrekking hebben op de regels rond goed verhuurderschap en het WWS. Bij overtredingen van de bepalingen van de Wet goed verhuurderschap of voorschriften uit de verhuurvergunning kunnen gemeenten herstelsancties zoals een last onder dwangsom of bestuurlijke boetes opleggen. In het uiterste geval kunnen gemeenten zelfs de verhuurvergunning intrekken of het beheer van de woning overnemen.

Met de inwerkingtreding van onder andere de Wet betaalbare huur is deze handhavingsrol verder uitgebreid. Gemeenten hebben nu extra bevoegdheden om toezicht te houden op de naleving van de Wet betaalbare huur en het dwingende WWS. Gemeenten kunnen handhaven op basis van meldingen van huurders, maar ook ambtshalve optreden wanneer er een overtreding wordt geconstateerd. Hoewel de gemeente de huurovereenkomst zelf niet kan aanpassen, kunnen zij verhuurders wel dwingen om zich aan de regels te houden door middel van handhavingsinstrumenten, zoals het opleggen van bestuurlijke boetes.

Gemeenten mogen echter geen voorwaarden meer opnemen in verhuurvergunningen met betrekking tot de maximale huurprijs of huurverhogingen. Dit roept de vraag op hoe gemeenten zullen omgaan met bestaande verhuurvergunningen, nu de regels rond het WWS en de maximale huurprijs dwingend zijn geworden. Wat gebeurt er met vergunningen die zijn afgegeven onder de oude regelgeving? Deze vragen zullen naar verwachting in de komende maanden beantwoord worden, nu de uitvoering van de Wet betaalbare huur in de praktijk vorm krijgt.

De handhaving van de verplichte WWS-puntentelling en het toezicht door gemeenten is uitgesteld tot 1 januari 2025, zodat betrokken partijen voldoende tijd hebben om zich voor te bereiden op de nieuwe regelgeving.

Overgangsrecht

Het overgangsrecht speelt een cruciale rol bij de implementatie van de Wet betaalbare huur. De Wet betaalbare huur is niet van toepassing op huurovereenkomsten die reeds zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van de wet (vóór 1 juli 2024). Het moment waarop de huurovereenkomst is gesloten, bepaalt de toepasselijkheid, niet de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Hierop bestaan twee belangrijke uitzonderingen:

1. Directe inwerkingtreding voor bestaande huurovereenkomsten in het laagsegment (per 1 juli 2024): Vanaf 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur direct voor alle zelfstandige huurwoningen waarvan de aanvangshuurprijs onder de toenmalige liberalisatiegrens viel en de huurprijs vanaf 1 juli 2024 onder de dan geldende maximale huurprijs voor het laagsegment valt (per 1 januari 2024 € 879,66 per maand). Als de geldende huurprijs niet in lijn is met de maximale huurprijs op basis van het aantal WWS-punten volgens het nieuwe WWS, moeten verhuurders de huurprijs onmiddellijk aanpassen naar het bedrag dat correspondeert met het aantal WWS-punten. Verhuurders kunnen daarnaast een boete opgelegd krijgen ingeval de verhuurder in strijd handelt met het dwingend karakter van de WWS.
2. Inwerkingtreding voor bestaande huurovereenkomsten na één jaar (per 1 juli 2025): Vanaf 1 juli 2025 geldt de Wet betaalbare huur ook voor huurwoningen die op 1 juli 2024 minder dan 144 WWS-punten, volgens het nieuwe WWS, hebben, maar een huurprijs boven de liberalisatiegrens hebben (per 1 januari 2024 € 879,66 per maand). Verhuurders zijn vanaf 1 juli 2025 verplicht de maximale huurprijs te hanteren die correspondeert met het WWS-puntenaantal van die huurwoning.

Conclusie

De doeltreffendheid en de effecten van de Wet betaalbare huur worden elke vijf jaar onder de loep genomen. De Eerste Kamer heeft een motie aangenomen om de evaluatie al na drie jaar te laten plaatsvinden. Bij de evaluatie ligt de focus niet alleen op de investeringen in nieuwbouw en verduurzaming van huurwoningen in het middensegment door particulieren, investeerders en woningcorporaties, maar ook op de gevolgen voor de diverse huursegmenten en de woonkansen van verschillende groepen woningzoekenden op de woningmarkt. De verwachting is overigens dat de effecten van de wet jaarlijks gemonitord zullen worden.

Contact

Heeft u vragen over de Wet betaalbare huur of heeft u advies nodig over de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur, neem dan gerust contact met ons op.