Hoge Raad biedt duidelijkheid: beperkte huurprijsverhoging tot 3% bovenop CPI niet oneerlijk

Hoe zat het ook alweer?

Veel huurovereenkomsten voor geliberaliseerde huur van woonruimte – waaronder het ROZ-model – bevatten een bepaling dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd met het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex van het CBS (CPI-beding) en aanvullend nog met de mogelijkheid tot een huurprijsverhoging met een maximumpercentage (opslagbeding). Dit CPI-beding met opslagbeding heeft de laatste jaren voor ophef gezorgd. Sinds medio 2023 wordt een dergelijk huurprijswijzigingsbeding door rechtbanken getoetst aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen en de omzetting daarvan in de Nederlandse wetgeving. 

De uitspraken van de rechtbanken leidden tot uiteenlopende oordelen en zelfs tot de vaststelling dat het huurprijswijzigingsbeding in strijd zou zijn met een Europese richtlijn voor consumentenbescherming. Dit heeft tot gevolg dat in een voorkomend geval het gehele huurprijsaanpassingsbeding wordt vernietigd – dus niet alleen het opslagbeding, maar ook het CPI-beding zelf. De verschuldigde huurprijs is daardoor gelijk aan de aanvangshuurprijs en mocht nooit worden verhoogd. Niet alleen kunnen verhuurders de huurprijs niet meer verhogen, ook huurprijsverhogingen uit het verleden worden met terugwerkende kracht ongedaan gemaakt en zullen door de verhuurder aan de huurder moeten worden terugbetaald. 

De rechtbank Amsterdam heeft op 11 januari 2024 vragen gesteld aan de Hoge Raad over het CPI- met opslagbeding.

Oordeel Hoge Raad

Afgelopen vrijdag heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over de (on)eerlijkheid van het huurprijswijzigingsbeding. In een notendop komt het op het volgende neer.

De Hoge Raad oordeelt dat het CPI-beding en het opslagbeding los van elkaar moeten worden beoordeeld, omdat zij verschillende functies hebben. Het CPI-beding is bedoeld als compensatie voor de inflatie, het opslagbeding is bedoeld om de huurprijs in de pas te laten lopen met de kosten- en met de waardestijging van de woning. Oneerlijkheid van het ene beding brengt daarom niet automatisch oneerlijkheid van het andere beding met zich. De Hoge Raad heeft verder beslist dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3%, zoals in deze zaak, in het algemeen niet oneerlijk is. Dat kan in individuele gevallen anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst.

Het splitsen maakt dat een eventuele vernietiging van het opslagbeding geen gevolgen voor het (deel dat ziet op het) CPI-beding heeft. Indien in een specifiek geval een opslagbeding wel als oneerlijk wordt beoordeeld, moeten verhogingen van de huurprijs die zijn gebaseerd op het oneerlijke opslagbeding buiten beschouwing worden gelaten. Als de huurder in het verleden op basis van een oneerlijk opslagbeding doorgevoerde huurverhogingen heeft betaald, zijn deze onverschuldigd betaald. De huurder kan het teveel betaalde dan terugvorderen of een beroep doen op verrekening. De rechter mag de verrekening niet zelfstandig toepassen. Verschijnt de huurder niet in de procedure dan is (ambtshalve) verrekening dus niet mogelijk.

De rechter heeft wél de taak om zelfstandig onderzoek te doen naar het huurprijswijzigingsbeding in een ontruimingsprocedure wegens huurbetalingsachterstanden. De rechter moet dan onderzoeken of de tekortkoming van de huurder ernstig genoeg is voor beëindiging van de huurovereenkomst (de ontbinding rechtvaardigen). Daarbij kan meewegen dat de huurder in het verleden op grond van het oneerlijke huurprijswijzigingsbeding te veel huur heeft betaald.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Zoals blijkt uit bovenstaande uitleg van de Hoge Raad kunnen verhuurders vooralsnog – onder voorwaarden – gebruik blijven maken van het huurprijswijzigingsbeding, zoals die uit de ROZ huurovereenkomst voor woonruimte, dat zowel een CPI- als opslagbeding bevat. Wel dienen verhuurders bewust te zijn dat een opslagbeding boven 3% in ieder geval riskant is. Een opslagbeding tot 3% is echter ook niet altijd zonder risico.

Contact

Wilt u meer weten of van gedachten wisselen over deze publicatie? Neem dan contact met ons op, wij gaan graag met u in gesprek.