Kan een koper gelet op lekkages aan het dak de koopovereenkomst ontbinden wegens non-conformiteit dan wel is de koopovereenkomst vernietigbaar wegens dwaling en/of bedrog?
Wenk in RN 2026/13, ECLI:NL:RBLIM:2025:8670
Bij de koop van een registergoed is art. 7:17 BW (conformiteit) van regelend recht; de contractsvrijheid van partijen staat voorop. Het staat partijen mitsdien vrij om in de koopovereenkomst een clausule op te nemen die inhoudt dat een koper het risico van alle feitelijke gebreken draagt (dus ook van gebreken die het normaal gebruik van het registergoed verhinderen). De mogelijkheid van een beroep op non-conformiteit wordt daarmee uitgesloten of beperkt. Blijkt de aan de koper geleverde onroerende zaak behept met een gebrek en wil de koper in verband daarmee de verkoper (in rechte) aanspreken, dan is het dus raadzaam om (eerst) na te gaan of de koopovereenkomst specifieke bepalingen over non-conformiteit en de risicoverdeling tussen partijen bevat. Vaak wordt gebruik gemaakt van een model-koopovereenkomst. In elk concreet geval is het mede ter bepaling van de rechtsgevolgen voor een verkoper of koper van belang om vast te stellen of van zo'n model-koopovereenkomst gebruik is gemaakt. De NVM-koopakte en het KNB-model bevatten bijvoorbeeld specifieke maar ook verschillende bepalingen die tot gevolg kunnen hebben dat het risico van een bepaald gebrek – in afwijking van de wet – in beginsel bij de koper wordt gelegd. Daarnaast kent de commerciële praktijk ook haar eigen modellen met ook specifieke bepalingen.
Gelet op de onderhavige uitspraak was in de koopovereenkomst de mogelijkheid om een beroep te doen op art. 7:17 BW niet uitgesloten. Echter voor een geslaagd beroep op non-conformiteit was relevant dat het gebrek het normaal gebruik van het registergoed moet verhinderen; in casu was dat niet het geval zodat een beroep op non-conformiteit niet slaagt. Ook de mogelijkheid om na de levering een beroep te doen op wilsgebreken, zoals dwaling of bedrog, kan contractueel worden uitgesloten. In de onderhavige koopovereenkomst is ook niet de mogelijkheid om een beroep te doen op wilsgebreken uitgesloten, zodat het beroep op dwaling mogelijk was.
De uitspraak onderstreept in ieder geval wel het belang van een duidelijke en juiste informatieverstrekking door verkoper (en diens makelaar) over de eigenschappen van het verkochte. Uitgangspunt is dat de mededelingsplicht boven de onderzoeksplicht gaat. Verkoper (en diens makelaar) dienen zich te realiseren dat een door (of namens) haar gedane mededeling over de eigenschappen van het verkochte – zoals in casu bekendheid met eventuele gebreken van het gebouw – zwaar weegt. Wordt een dergelijke mededeling gedaan, dan mag koper daar op vertrouwen, tenzij er concrete aanwijzingen zijn dat de informatie onjuist zou kunnen zijn.
Aandachtspunt voor degene die ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst inroept blijft wat de rechtsgevolgen zijn van ontbinding dan wel vernietiging. Door het in casu geslaagde beroep op dwaling met vernietiging van de koopovereenkomst als gevolg, dienen – zoals de rechtbank ook terecht opmerkt – als een gevolg van de terugwerkende kracht van de vernietiging alle prestaties die op grond van de vernietigde koopovereenkomst zijn verricht als onverschuldigd betaald ongedaan gemaakt te worden, waaronder de terugbetaling van de koopprijs. Een koper dient daarmee in overweging te nemen of het nemen van aanvullende rechtsmaatregelen nodig zijn om de terugbetaling van die koopprijs zeker te stellen. Het verkochte wordt immers geacht niet geleverd te zijn aan koper als een gevolg van de terugwerkende kracht en het ontbreken van de titel (tenzij er inmiddels derden zijn (bijvoorbeeld een hypotheekhouder) die terecht een beroep kunnen doen op derdenbescherming).
Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).
