Uitleg erfdienstbaarheid van uitzicht. Wenk onder Rb. Den Haag, 1 december 2021

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Is plaatsing van de PRIS-paal in strijd met de erfdienstbaarheid die is gevestigd voor het vrije uitzicht op zee?

Wenk in RN 2022/29, ECLI:NL:RBDHA:2021:13672

In de notariële praktijk is het gebruikelijk om bij de overdracht van een registergoed de bijzondere lasten en beperkingen uit de eigendomstitel (woordelijk dan wel middels een verwijzing) over te nemen in de akte van levering waarbij dat registergoed wordt overgedragen en deze aan kopers op te leggen. In de meeste gevallen worden in die eigendomstitel de (alle) bekende bijzondere lasten en beperkingen (waaronder erfdienstbaarheden) vermeld, maar soms is nader onderzoek geboden. Dit onderzoek kan bestaan uit een erfdienstbaarhedenonderzoek, kadastrale filiaties, beoordeling van overige of voorgaande eigendomstitels van het betrokken perceel ofwel omliggende percelen, en/of beoordeling van hulpkaarten en/of de feitelijke situatie ter plaatse. Erfdienstbaarhedenonderzoeken en kadastrale filiaties worden in beginsel uitgevoerd door de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers op basis van een ingediend verzoek. Ook in deze uitspraak is door het Kadaster onderzoek gedaan en is middels filiatie aangetoond dat (onder meer) de percelen van de Stichting zijn aan te merken als het heersend erf en dat (onder meer) het voorliggend perceel van de Gemeente is aan te merken als het dienend erf. Voordeel in deze uitspraak is dat de inhoud van de erfdienstbaarheid bekend was aan de Stichting, daar naar de erfdienstbaarheid werd verwezen in haar eigendomstitel. Als dit niet het geval was geweest en de Stichting had geen aanleiding om het bestaan van de erfdienstbaarheid te vermoeden, dan had enkel een door het Kadaster te verrichten specifiek erfdienstbaarheden-onderzoek van het bestaan van de erfdienstbaarheid kunnen doen blijken.

Er zijn in beginsel twee opties om een erfdienstbaarhedenonderzoek bij het Kadaster aan te vragen; een erfdienstbaarheden-onderzoek tot uiterlijk 1 oktober 1838 (de aanvangsdatum van het bijhouden van de openbare registers) of tot 1 april 1950 (de datum waarop gestart werd met getypte akten). De afweging welk onderzoek door een partij (veelal via de behandelend notaris) gewenst is is afhankelijk van meerdere factoren, waarbij overwegingen kunnen zijn de kosten voor het onderzoek, de mogelijke bekendheid met het bestaan van een erfdienstbaarheid en eventuele (onduidelijke) verwijzingen in (de) (voorgaande) eigendomstitel(s). In deze uitspraak was de erfdienstbaarheid gevestigd bij een akte uit 1903. Door het erfdienstbaarhedenonderzoek tot 1838 en waarvan de reikwijdte indien mogelijk niet alleen tot dienende maar ook tot heersende erven zou hebben gestrekt had deze erfdienstbaarheid kunnen worden getraceerd. De behandelend notaris zal dus goed in overleg met de betrokken partij die nader onderzoek verlangt moeten vaststellen welk soort onderzoek wordt aangevraagd, daar dit relevant kan zijn voor de uitkomst. Als onderdeel van deze advisering is het aan te bevelen om de betrokken partij die nader onderzoek verlangt erop te wijzen dat het resultaat van het door het Kadaster te verrichten onderzoek weliswaar een goed beeld geeft van het bestaan van erfdienstbaarheden echter dat het resultaat nimmer geheel sluitend (kan) zijn. Een dergelijk onderzoek toont enkel de betrokkenheid van het perceel als dienend erf.

Erfdienstbaarheden gevestigd ten behoeve van het perceel als heersend erf komen niet uit het onderzoek naar voren. Bovendien kunnen erfdienstbaarheden niet alleen door vestiging bij notariële akte maar ook van rechtswege door verjaring ontstaan (art. 5:72 BW). Ook het al dan niet geëindigd zijn van erfdienstbaarheden is niet altijd kenbaar uit de openbare registers. Zo kunnen erfdienstbaarheden niet alleen eindigen door afstand maar bijvoorbeeld ook door vermenging (art. 3:83 BW), door non-usus als bedoeld in het Oud BW of door verjaring van de rechtsvordering tot opheffing van de onrechtmatige toestand. Dit laatste vormt een sanctie voor stilzitten van de beperkt gerechtigde. Derhalve is/blijft het relevant om waar mogelijk tevens – middels een onderzoek naar de feitelijke situatie ter plaatse, op digitale wijze (bijvoorbeeld via Street View van Google Maps) en/of in overleg met de verkoper van het perceel – na te (laten) gaan of er door derden, zoals de gerechtigden tot belendende of nabij gelegen percelen, rechten (kunnen) worden uitgeoefend en waarmee de koper geconfronteerd kan worden.

Een behandelend notaris hoeft bij het verlenen van zijn diensten in het kader van een voorgenomen overdracht in beginsel niet verder terug te rechercheren dan sec de eigendomstitel waarmee de verkoper de eigendom van het registergoed geleverd heeft gekregen (zie ook Rechtbank Noord-Nederland op 8 oktober 2014). Zonder specifieke opdracht/verzoek van één van (een bij een overdracht) betrokken partijen, hoeft een behandelend notaris dus niet zelfstandig een erfdienstbaarhedenonderzoek aan te vragen bij het Kadaster en/of overige eigendomstitels van het registergoed en/of nabij gelegen percelen op te vragen en te beoordelen. Dit laat onverlet dat de notaris betrokken partijen wel op de mogelijkheid van zo'n erfdienstbaarhedenonderzoek kan wijzen afhankelijk of het (vermoeden van het) bestaan van erfdienstbaarheden of onduidelijkheid daarover een rol speelt bij de betreffende overdracht.