Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).
Is een koopovereenkomst woning rechtsgeldig vernietigd wegens ontbreken wilsovereenstemming gelet op (beginnende) dementie van verkoper ten tijde van sluiten koopovereenkomst?
Wenk in RN 2020/97, ECLI:NL:RBNNE:2019:2559
De rol van de passerend notaris komt in de onderhavige civiele uitspraak slechts summier aan bod. Dit maakt het des te interessanter om de rol van de notaris alhier nader te belichten. Wij onderscheiden twee momenten waar de notaris hier een rol heeft gespeeld (met de kanttekening dat wij niet weten of in deze casus de betrokken notaris steeds dezelfde persoon was hetgeen zijn rol zal inkleuren).
Allereerst komt de notaris in beeld bij het passeren van het levenstestament op 28 november 2017 op grond waarvan verkoper een algemene volmacht aan zijn kleindochter heeft gegeven om zijn vermogensrechtelijke en andere zakelijke belangen te behartigen. De notaris heeft tot taak om te beoordelen of een cliënt wilsbekwaam is om notariële handelingen te verrichten. Hij kan daarbij gebruik maken van het stappenplan dat voor deze doeleinden door de KNB is opgesteld in samenwerking met Alzheimer Nederland, de Vereniging van Indicerende en Adviserende Artsen (VIA) en de Vereniging van Estate Planners in het Notariaat (EPN). Soms is er aanleiding voor een (nadere) beoordeling van die wilsbekwaamheid, bijvoorbeeld in geval een cliënt op hoge leeftijd is of als de cliënt in een zorginstelling verblijft. De diagnose dementie wil niet meteen zeggen dat iemand op ieder moment wilsonbekwaam is. Door de rechtbank wordt in de onderhavige uitspraak in dat kader overwogen dat het feit dat de notaris verkoper kennelijk voldoende in staat achtte om het levenstestament op te stellen, niet zonder meer tot de conclusie kan leiden dat eerdere rechtshandelingen (lees: de koopovereenkomst) niet onder invloed van dementie zijn verricht, mede gelet op het grillige verloop van de aandoening.
Vervolgens komt de notaris opnieuw in beeld als hem wordt verzocht de juridische levering van de woning te begeleiden c.q. voor te bereiden. Bij het passeren van de leveringsakte waarbij de woning aan koper werd geleverd werd verkoper vertegenwoordigd door zijn kleindochter als gevolmachtigde op basis van het levenstestament. Deze notaris zal ten behoeve van zijn dossier zowel de koopovereenkomst als het levenstestament (moeten) hebben opgevraagd en nader (moeten) hebben beoordeeld. Onduidelijk is of de notaris in casu door één der partijen op de hoogte is gesteld van de bijzondere situatie dat de koopovereenkomst voorafgaand aan de levering door verkoper buitengerechtelijk was vernietigd ofwel dat verkoper de koopovereenkomst buitengerechtelijk had willen vernietigen. Wij gaan ervan uit dat de kleindochter hiervan niet op de hoogte was omdat er anders niet geleverd zou zijn als een gevolg van een (eventueel) titelgebrek. Ook gaan we ervan uit dat koper de notaris hiervan niet op de hoogte heeft gesteld. Uit artikel 3:84 lid 1 BW vloeit voort dat een overdracht zonder geldige titel niet tot stand komt (causale stelsel), zodat een notaris met wetenschap van een (eventueel) gebrekkige titel niet haar medewerking zal verlenen aan de overdracht. Het is hier dan ook de vraag of de notaris nader onderzoek had moeten doen of dat dit van de notaris verwacht had mogen worden. Het feit dat de koopovereenkomst (nog) wél door verkoper zelf was ondertekend maar dat verkoper bij de levering werd vertegenwoordigd op basis van een levenstestament, kan ertoe leiden dat een notaris vragen moet stellen c.q. nader onderzoek moet doen of ook de volmachtgever instemt met de verkoop en de levering. Gelet op een uitspraak van het Hof Amsterdam van 4 februari van dit jaar ('Zie ook') heeft een notaris bovendien de zorgplicht om een volmachtgever te benaderen indien op basis van een volmacht een rechtshandeling wordt verricht en hem op de hoogte te stellen van de rechtsgevolgen die uit de rechtshandeling voortvloeien, zodat de volmachtgever hier eventueel tegen kan ageren door bezwaar te maken. Alsdan had wellicht ook het (risico op het) titelgebrek kunnen worden geconstateerd door mededeling van de volmachtgever, en hadden eventuele maatregelen kunnen worden genomen. De onderhavige uitspraak leert niet hoe de betrokken notaris hiermee is omgegaan, maar wij vermoeden dat de notaris in het duister is gelaten over de buitengerechtelijke vernietiging.
