Op 3 juli heeft de Tweede kamer het wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting aangenomen. Nederland kampt met een groot tekort aan woningen. Om deze woningbouwopgave beter te kunnen aansturen, treedt naar verwachting per 1 juni 2026 de Wet versterking regie volkshuisvesting in werking. Deze wet zorgt ervoor dat overheden de regie kunnen hernemen op de volkshuisvesting en de woningbouwopgave in het bijzonder. Die opgave is fors: ieder jaar moeten er 100.000 woningen worden gerealiseerd, waarvan twee derde betaalbaar en 30% sociale huurwoningen.
Sturing op aantallen, locaties en doelgroepen
Om de woningbouw beter te kunnen aansturen, introduceert de wet verplichte volkshuisvestingsprogramma’s voor het Rijk, de provincies en de gemeenten. In deze programma’s wordt vastgelegd hoeveel woningen er gebouwd moeten worden, waar deze woningen komen en voor welke doelgroepen ze bestemd zijn. Het is uniek dat de percentages te bouwen woningen per categorie nu wettelijk verankerd worden. Gemeenten leveren hiermee een deel van hun autonomie in. De grondwettelijke zorg voor voldoende woningen wordt verankerd in de Omgevingswet. Daarnaast krijgen het Rijk en de provincies meer mogelijkheden om gemeenten aan te sturen. Zo kunnen zij gemeenten verplichten hun omgevingsplannen aan te passen als dat nodig is om de landelijke woningbouwopgave te realiseren. In het uiterste geval kan de minister zelf locaties aanwijzen voor woningbouw.
Voldoende betaalbare woningen
Van de totale woningbouw moet minimaal 30% bestaan uit sociale huurwoningen en twee derde van de nieuwbouwwoningen moet betaalbaar zijn (middenhuur en betaalbare koopwoningen).1
Deze percentages gelden niet alleen voor nieuwbouw, maar ook voor extra woningen die ontstaan door bijvoorbeeld optoppen, splitsen of de transformatie van kantoren naar woningen. De provincie bepaalt welke gemeenten samen één regio vormen en afspraken moeten maken over de verdeling van betaalbare woningen binnen die regio. Hierbij ligt het voor de hand om voort te bouwen op de bestaande samenwerking uit de Woondeals, aangezien deze in de praktijk goed werken.
Alle regionale afspraken moeten gezamenlijk optellen tot de wettelijke eisen: minimaal 30% sociale huur en twee derde betaalbare woningen binnen de regio. Gemeenten met relatief weinig sociale huurwoningen zullen meer sociale huur moeten realiseren, terwijl gemeenten met al een relatief groot aandeel sociale huur zich juist meer op het middensegment richten. Van deze percentages kan ontheffing worden verleend als aantoonbaar blijkt dat dit om volkshuisvestelijke redenen niet passend is, zolang de regionale doelstellingen maar gehaald worden.
De wet verplicht daarnaast alle gemeenten om een huisvestingsverordening vast te stellen met daarin opgenomen geregelde categorieën van urgent woningzoekenden.2
Versoepelingen en versnellingen voor woningbouw
De wet bevat ook een aantal versoepelingen die moeten bijdragen aan snellere woningbouw. Zo wordt de zogeheten Ladder voor duurzame verstedelijking afgeschaft voor woningbouwprojecten. Dit betekent dat de onderzoeksverplichtingen die vaak tot vertraging en extra kosten leiden, komen te vervallen. Ook worden de procedures versneld: voor woningbouwprojecten van 12 of meer woningen is er straks nog maar één beroepsmogelijkheid bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, die binnen zes maanden uitspraak moet doen. Daarnaast gelden er ook versoepelingen bij kleinere projecten: bij de bouw van één of meer woningen wordt het houden van een tweede zitting afgeschaft (de bestuursrechter kan bepalen dat het beroep na hervatting van het onderzoek na de zitting niet op een tweede zitting wordt behandeld) en de rechter mag bij evident ongegronde beroepen een verkorte uitspraak doen. Verder worden de griffierechten verhoogd voor procedures tegen woningbouw (ook al bij de bouw van slechts één woning): 500 euro voor natuurlijke personen en 1.000 euro voor rechtspersonen. Deze maatregel is bedoeld om onnodige procedures te ontmoedigen en zo de besluitvorming te versnellen.
Betekenis voor partijen in het vastgoed
De wet heeft aanzienlijke gevolgen voor ontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en andere partijen in het vastgoed. Nieuwe woningbouwprojecten moeten nu aansluiten bij de volkshuisvestingsprogramma’s, waarin is vastgelegd hoeveel woningen er gebouwd moeten worden, waar die woningen komen en voor welke doelgroepen ze bedoeld zijn. Dit betekent dat plannen vaker in een vroeg stadium moeten worden afgestemd met overheden en in sommige gemeenten het aantal te bouwen sociale huurwoningen zal toenemen ten opzichte van wat ontwikkelaars gewend zijn.
Tegelijkertijd biedt de wet procedurele voordelen die de realisatie van woningbouw kunnen versnellen. Het beperken van de beroepsprocedure tot één instantie bij projecten vanaf 12 woningen, de verhoging van de griffierechten, het afschaffen van een tweede zitting bij de Raad van State en het laten vervallen van de Ladder voor duurzame verstedelijking dragen bij aan een soepeler en voortvarender vergunningenproces. Het is nog niet bekend wanneer de Eerste Kamer over de wet zal stemmen.
Contact
Wilt u meer weten of van gedachten wisselen over de praktische gevolgen voor uw organisatie of wilt u op de hoogte blijven van de laatste ontwikkelingen? Neem dan contact met ons op, wij gaan graag met u in gesprek.
1 Betaalbare woningen zijn: (maximaal €405.000 voor een koopwoning, tot €1200 per maand voor een middenhuurwoning en maximaal €900 voor een sociale huurwoning).
2 Met het wetsvoorstel worden gemeenten verplicht om dakloze gezinnen met kinderen op te nemen in hun urgentieverklaring. Daarnaast wordt het voor gemeenten verboden om statushouders een urgentieverklaring te geven, conform een breder kabinetsvoorstel.
