Det avsies jevnlig dommer i norske domstoler om entrepriserettslige tvister. Enkelte saker er prinsipielle og får stor oppmerksomhet. Andre avgjør mer konkrete spørsmål, som likevel kan være av stor betydning for aktørene i bransjen som daglig møter tilsvarende problemstillinger. Vi mener derfor det er nyttig å holde seg oppdatert på utviklingen i rettspraksis, ikke bare for advokater og jurister, men også for aktørene som driver i bygg- og anleggsbransjen i det daglige. Dette nyhetsbrevet har derfor som hensikt å holde enhver som er interessert oppdatert på rettsutviklingen innenfor entrepriserett.
Denne utgaven dekker utvalgte entrepriserettslige avgjørelser i oktober 2025. En Høyesterettsavgjørelse gjaldt spørsmål om et krav mot en kausjonist var bundet av en rettskraftig avgjørelse mellom kontraktspartene. Denne dommen, samt flere underrettsavgjørelser i perioden, belyser samtidig viktigheten av å være observant på preklusive frister (hvor fristbrudd medfører at krav tapes). I tillegg omtales en tingrettsdom som gjaldt tolkning av underentreprisekontrakt.
Dom fra Høyesterett
HR-2025-2080-A | Rettskraftig avgjørelse mot kontraktspart var også bindende for krav mot kausjonisten
Saken gjaldt avledet subjektiv rettskraft i et kausjonsforhold. Entreprenøren AF Gruppen (AF) hadde krav mot byggherren (Vestby Næringspark) etter en totalentreprisekontrakt, hvor NorgesGruppen hadde stilt selvskyldnerkausjon. Tingretten frifant byggherren fordi AF ikke overholdt den avtalte søksmålsfristen i NS 8407 punkt 35.2. Spørsmålet var om denne frifinnelsesdommen måtte legges uprøvd til grunn i saken mellom AF og kausjonisten (NorgesGruppen), jf. tvisteloven § 19-15 første ledd andre punktum.
Avgjørelsen belyser viktigheten av å opprettholde krav mot kontraktsmotparten, og ikke bare kausjonist. Behandlingen i underinstanser belyser videre viktigheten av å eksplisitt avtale utsatt søksmålsfrist og ikke bare foreldelsesfrist, der man ønsker å utsette preklusive søksmålsfrister (dvs. at en part ved fristoversittelse taper kravene).
Behandlingen i underinstanser
I tingretten hadde AF Gruppen anført at søksmålsfristen var avtalt utsatt til den 31. desember 2021. Tingretten kom til at partene kun hadde avtalt at den lovbestemte foreldelsesfristen var blitt utsatt, og at AF Gruppen hadde oversittet søksmålsfristen i NS 8407 punkt 35.2 mot byggherren, og at kravet dermed var tapt overfor byggherren. Mot kausjonisten, NorgesGruppen, hadde imidlertid AF Gruppen tatt ut forliksklage i juni 2021, og tingretten kom derfor til at kravene var i behold mot NorgesGruppen.
Vestby Næringspark og NorgesGruppen anket dommen. Vestby Næringspark anket beløpet de ble tilkjent, NorgesGruppen anket ansvaret som garantist. AF innga avledet anke mot frifinnelsen av Vestby Næringspark. Senere trakk Vestby Næringspark sin anke, med den konsekvens at også AFs avledede anke falt bort. Dommen mellom AF Gruppen og Vestby Næringspark var dermed rettskraftig.
Rettskraftig avgjørelse mot byggherre skulle legges til grunn overfor kausjonisten
Høyesterett skulle vurdere om tvisteloven § 19-15 første ledd annet punktum medførte at den rettskraftige avgjørelsen mellom Vestby Næringspark og AF Gruppen skulle legges til grunn ved vurderingen av kravet mot kausjonisten (NorgesGruppen). Lovbestemmelsen angir at «[a]vgjørelsen er dessuten bindende for andre som på grunn av sitt forhold til parten ville være bundet av en tilsvarende avtale om tvistegjenstanden».
Etter en gjennomgang av rettskilder og hensyn, konkluderer Høyesterett med at tvisteloven § 19-15 første ledd annet punktum bygger på et avtalesynspunkt: En dom kan ikke ha mindre virkning enn en tilsvarende avtale mellom de samme partene ville hatt. Etter § 19-15 første ledd andre punktum er en rettskraftig dom derfor også bindende for andre som, på grunn av sitt rettsforhold til en part, ville vært bundet av en slik avtale om tvistegjenstanden. Konsekvensen er at dommens resultat skal legges uprøvd til grunn i senere sak, jf. § 19-15 andre ledd.
Høyesterett opphevet lagmannsrettens dom og fastslo at tingrettens frifinnelse av byggherren hadde avledet subjektiv rettskraft i saken mot kausjonisten. Når hovedkravet mot byggherren er bortfalt (her på grunn av oversittet søksmålsfrist og rettskraftig avgjørelse), er dette en omstendighet som også kausjonisten kan påberope seg.
Dommer fra lagmannsrettene
LF-2025-27330 | Om tolkning av underentreprisekontrakt
Saken gjaldt betaling for utført arbeid i en underentreprise om bygging av en tunell. Tvisten dreide seg om hvilken måleregel som skulle legges til grunn for beregning av areal og vederlag.
I saken hadde en underentreprenør presisert en måleregel, samt satt eget tilbud over hovedentreprenørens tilbud og konkurransegrunnlaget. Lagmannsretten ga underentreprenøren medhold i at den presiserte måleregelen skulle legges til grunn i forholdet mellom underentreprenør og hovedentreprenør, uavhengig av om entreprenøren kunne videreføre kravet opp mot byggherren.
Saken synliggjør viktigheten av å være observant på presiseringer og endring av dokumentprioritet ved kontraktsinngåelse, og særlig i kontraktsforhold mellom hovedentreprenør og underentreprenører. I motsatt fall risikerer hovedentreprenøren at kontraktsbestemmelser kan bli tolket forskjellig i henholdsvis hovedentreprisen og underentreprisen.
Dommer fra tingrettene
THRD-2024-70452 | Krav som var uteglemt i sluttoppgjøret, var tapt
Saken gjaldt krav om betaling av vederlag og utlegg i rørleggerentreprise. Spørsmålet i saken var hvorvidt krav fremsatt etter at sluttfakturaen var utstedt var prekludert (tapt) i henhold til sluttoppgjørsreglene i NS 8417, eller foreldet.
NS 8417 punkt 39.1 fjerde ledd angir at «Krav som ikke er medtatt i sluttoppstillingen, kan ikke fremsettes senere». Tredje og fjerde ledd gjør imidlertid unntak for krav hvor entreprenøren har tatt forbehold om krav hvor grunnlag for beregning ikke var klart, krav knyttet til arbeid som skal utføres etter overtakelse, krav på innestående etter 27.2.2, gjenstående krav på indeksregulering etter 26.2, og krav som er brakt inn for oppmann, domstolene eller voldgift.
Under henvisning til at kravene i saken ikke var medtatt i sluttoppstillingen i sluttfakturaen 29. mars 2021, fant ting at kravene var prekludert, da kravene ikke kan fremsettes senere, jf. NS 8417 punkt 39.1 fjerde ledd første punktum. Tingretten fant videre at ingen av unntakene i NS 8417 punkt 39.1 fjerde ledd annet punktum kom til anvendelse
Tingretten bemerker videre avslutningsvis at kravene uansett var prekludert (tapt), da entreprenøren hadde tatt ut søksmål nærmere tre år etter overtakelse. Søksmålsfristen på åtte måneder i NS 8417 punkt 35.2 annet ledd var dermed også oversittet.
Saken synliggjør viktigheten av å ha oversikt og innta alle påståtte krav i sluttoppstillingen, og at søksmål for omtvistede endringskrav må tas ut innen kontraktens søksmålsfrist.
Oslo tingretts dom 16.10.2025 | Tolkning av forliksavtale om sluttoppgjør
Saken gjaldt sak forståelsen av en forliksavtale, inngått mellom totalentreprenør Veidekke og byggherre Oslo Kommune på prosjektet Voldsløkka skole.
Partene inngikk en forliksavtale om sluttoppgjør på 553,5 millioner kroner eks. mva. i 2024. I etterkant av forliket var partene uenige om forliket også dekket prøvedrift og skjøtsel. Retten kom til at begrepet «sluttoppgjør» i forliksavtalen måtte tolkes i lys av NS 8407 – som var avtalte kontraktsbestemmelser – sin regulering av sluttoppgjøret. Standarden åpner for at enkelte krav kan utelates fra eller tas forbehold om i sluttoppstillingen uten at disse prekluderes (tapes), og dette åpner for at det kan gjenstå krav som ikke er en del av sluttoppgjøret.
I Veidekkes sluttoppstilling var det oppført poster for prøvedrift og skjøtsel, men vederlag for disse postene var ikke inkludert i kravet mot Oslo kommune, ettersom det ville bli utført og fakturert på et senere tidspunkt. Ettersom vederlag for prøvedrift og skjøtsel var holdt utenfor sluttoppstillingen, kom tingretten til at forliksavtalen om endelig sluttoppgjør for prosjektet ikke omfattet disse postene som ikke var en del av sluttoppgjøret. Forliksavtalen om endelig oppgjør for sluttoppgjøret for Voldsløkka skole dekket etter tingrettens avgjørelse kun derfor de krav som var fremsatt av Veidekke i sluttoppgjøret. Avgjørelsen er ikke rettskraftig.
Avslutningsvis nevner vi også: LF-2025-8975 | Sak om preklusjon av sluttoppgjør, sluppet inn til behandling i Høyesterett
Spørsmål om preklusjon av for sent fremsatt sluttoppgjør har vært til behandling i en sak for Frostating lagmannsrett (LF-2025-8975), som ble avsagt i sommer. I saken anførte byggherren at entreprenøren ikke hadde inngitt sluttoppgjør i tide, og at entreprenørens krav derfor var tapt. Byggherren anførte å ha satt en endelig frist for inngivelse av sluttoppgjør i henholdt til NS 8406 punkt 25.1 som entreprenører ikke overholdt. Spørsmålet for retten var om den preklusive fristen var gyldig. Dette berodde på om det fant sted overtakelse i kontraktens forstand ved avtalt sluttfrist 10. juni 2022. Uten overtakelse kunne byggherren heller ikke sette frist for sluttoppgjør. Lagmannsretten kom til at overtakelse ikke hadde funnet sted, og at byggherrens preklusive frist dermed ikke var gyldig.
Lagmannsrettens avgjørelse ble anket, og Høyesterett har i oktober 2025 besluttet at spørsmålet om sluttoppgjøret er prekludert skal tas opp til behandling i Høyesterett. Saken er derfor på nåværende tidspunkt ikke rettskraftig avgjort.
