La Cour de cassation a récemment rendu une décision qui pose la question de l’interprétation des conventions fiscales internationales.
Par un arrêt du 2 avril 2025, la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé que les parts de sociétés civiles immobilières françaises détenues par des résidents luxembourgeois doivent être considérées comme des biens immobiliers au sens de la convention fiscale franco-luxembourgeoise du 1er avril 1958. En conséquence, ces parts peuvent être soumises à l’impôt de solidarité sur la fortune en France (« ISF », aujourd’hui supprimé et remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière, ou « IFI »).
L’affaire concernait un couple luxembourgeois qui avait initialement inclus dans l’assiette de son ISF, les parts qu’il détenait dans des SCI françaises, avant de réclamer un dégrèvement. Il invoquait la convention fiscale, estimant que seuls les biens immobiliers détenus « en direct » pouvaient être imposés en France. L’administration a rejeté cette lecture, suivie par la cour d’appel puis la Cour de cassation.
Cette solution pose question. En assimilant les parts de société à prépondérance immobilière à des immeubles, la Cour revient sur une position de principe adoptée en 2015 par sa formation plénière et s’inscrit à contre-courant de la distinction classique entre nature juridique des parts sociales (meubles) et celle des actifs sous-jacents (immeubles).
Le contexte particulier de l’affaire invite à nuancer la portée de cette décision. Elle n’en illustre pas moins la tendance croissante de l’administration et des juges à assimiler les parts de sociétés à prépondérance immobilière aux biens que ces sociétés détiennent, au détriment de la sécurité juridique. Une vigilance accrue s’impose en matière de structuration patrimoniale transfrontalière.
| A retenir : La Cour de cassation a récemment assimilé les parts de SCI détenues par des non-résidents à des biens immobiliers, conduisant à leur assujettissement à l’ISF en France. La portée de cette décision pose question. |
Article paru dans les Echos le 13 mai 2025
