Btw-heffing bij sale-and-leasebacktransacties?

De Hoge Raad heeft onlangs geoordeeld over een sale-and-leasebacktransactie rondom een nieuwbouw woningcomplex. De verkoper werd na de levering hoofdhuurder en zette de verhuur richting de particuliere bewoners voort. Onder die omstandigheden is volgens de Hoge Raad geen sprake van de overgang van (een deel van) een onderneming, zodat de levering btw-belast is. Evenmin was sprake van een zuiver financiële transactie, nu de koper uiteindelijk wel de beschikkingsmacht over het complex heeft verworven. 

Overdracht van een onderneming (artikel 37d Wet OB)

Bij de overgang van (een zelfstandig deel van) een onderneming vinden voor de btw geen leveringen of diensten plaats. Mits de koper de economische activiteiten van de verkoper met betrekking tot de overgedragen onderneming voortzet, is in zulk geval geen btw verschuldigd ter zake van de transactie. De koper neemt daarentegen de btw-positie van de verkoper over (waaronder lopende herzieningstermijnen en eventuele btw-opties).

Sale-and-leaseback woningcomplex

Een woningstichting heeft een nieuwbouw appartementencomplex laten bouwen en dit complex vervolgens verhuurd aan particuliere bewoners. In hetzelfde jaar heeft de woningstichting het complex overgedragen aan een derde koper onder de voorwaarde dat ze het voor een periode van ten minste 25 jaar mag terughuren van deze koper. Daarnaast mag de koper het complex gedurende de huurperiode alleen met schriftelijke toestemming van de stichting verkopen, welke toestemming de eerste 15 jaar na overdracht niet zal worden verleend. De woningstichting blijft het beheer van het complex en de verhuur richting de bewoners voortzetten, maar dan in onderverhuur. 

Volgens rechtbank Den Haag was sprake van de overgang van een onderneming, terwijl Hof Den Haag de deal beschouwde als een btw-vrijgestelde financieringstransactie. De Hoge Raad moest zich over beide punten buigen.

Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat de afspraken tussen partijen over de vervreemding en verhuur niet in de weg staan aan de overgang van de beschikkingsmacht van het complex op de koper. De juridische eigendom is immers overgedragen zonder terugkooprecht of terugkoopoptie en vanaf het moment van levering komen de baten uit het appartementencomplex ten goede aan de koper, die bovendien het risico draagt ter zake van het complex. De woningstichting heeft niet de bevoegdheid behouden om besluiten te nemen die de rechtstoestand van het appartementencomplex kunnen beïnvloeden. Deze bevoegdheid is overgaan op de koper, zij dat deze tijdelijk is beperkt. 

Vervolgens oordeelt de Hoge Raad dat geen sprake is van de overgang van een onderneming, omdat de woningstichting haar onderneming niet heeft overgedragen aan de koper. Na de levering van het complex blijft de woningstichting haar eigen bedrijfsactiviteiten, bestaande in beheer en (onder)verhuur van het complex, immers integraal voortzetten.

Er heeft dus daadwerkelijk een eigendomsoverdracht plaatsgevonden, ook voor de btw. En aangezien deze overdracht binnen de eerste 2 jaren na de eerste ingebruikneming geschiedde, was btw verschuldigd. 

Gevolgen voor de praktijk

Eerder had het Europese Hof in de Mydibel-zaak geoordeeld dat een sale-and-leasebacktransactie kon worden aangemerkt als een btw-vrijgestelde financieringsdeal. In deze zaak werd een tijdelijk erfpachtrecht gevestigd ten behoeve van een financiële instelling die het erfpachtrecht terugverhuurde aan de bloot eigenaar. Het Hoge Raad-arrest maakt duidelijk dat de Mydibel-zaak zeer casuïstisch was en niet zomaar kan worden toegepast op alle sale-and-leasebacktransacties. 

Daarnaast zet de Hoge Raad zijn jurisprudentie rondom artikel 37d Wet OB voort. Alleen wanneer de bedrijfsactiviteiten van de verkoper door de koper worden voortgezet, kan voor de btw sprake zijn van de overgang van een onderneming.

Mocht u hierover vragen hebben aarzel dan niet om contact met ons op te nemen.