Zijn canonherzieningsbedingen in gemeentelijke erfpachtvoorwaarden onredelijk bezwarend?
Wenk in RN 2026/23, ECLI:NL:HR:2025:1864
Deze uitspraak is van belang voor de praktijk rondom gemeentelijke erfpacht en de toetsing van canonherzieningsbedingen aan de regeling inzake algemene voorwaarden.
Een eerste aandachtspunt betreft de temporele werkingssfeer van Richtlijn 93/13 en artikel 6:233 BW. Uit artikel 10 lid 1, tweede zin, Richtlijn 93/13 volgt dat de richtlijn enkel van toepassing is op overeenkomsten gesloten na 31 december 1994. Voor erfpachtrechten waarop voorwaarden van vóór die datum van toepassing zijn, bestaat daarom geen verplichting tot ambtshalve toetsing aan de richtlijn. Dat neemt echter niet weg dat artikel 6:233 sub a BW een zelfstandige grondslag biedt voor vernietiging wegens onredelijke bezwarendheid. Op grond van artikel 191 lid 1 Overgangswet nieuw BW is deze bepaling sinds 1 januari 1993 van toepassing op algemene voorwaarden die op 1 januari 1992 al werden gebruikt. In de praktijk betekent dit dat ook bij oude erfpachtvoorwaarden steeds moet worden bezien of een beroep op vernietigbaarheid is gedaan, ook als de Richtlijn niet van toepassing is.
Een tweede aandachtspunt betreft de verhouding tussen ambtshalve toetsing en de regels van stelplicht en bewijslast. De Hoge Raad bevestigt dat ambtshalve toetsing aan Richtlijn 93/13 weliswaar inhoudt dat de rechter zelfstandig moet beoordelen of een beding oneerlijk is, maar dat dit onverlet laat dat feiten die door de ene partij zijn gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende zijn betwist, als vaststaand worden beschouwd op grond van artikel 149 lid 1 Rv. Er is geen grond om aan te nemen dat deze regel van Nederlands procesrecht onder het Unierecht, meer specifiek het doeltreffendheidsbeginsel, geen werking zou hebben. Voor de procespraktijk betekent dit dat partijen ook bij ambtshalve toetsing alert moeten blijven op het adequaat betwisten van stellingen van de wederpartij.
Een derde aandachtspunt betreft de beoordeling van canonherzieningsbedingen in gemeentelijke erfpachtvoorwaarden. Het hof had geoordeeld dat artikel 11 AB2000 niet onredelijk bezwarend is, mede gelet op de wijze waarop het beding tot stand is gekomen (vaststelling door de democratisch gekozen gemeenteraad met inachtneming van algemene beginselen van behoorlijk bestuur) en de waarborgen die het beding bevat (criteria voor herziening, mogelijkheid van deskundigenvaststelling, toegang tot de rechter). De Hoge Raad laat dit oordeel in stand en verwerpt de klachten met toepassing van artikel 81 lid 1 RO. Voor erfpachters en hun adviseurs betekent dit dat het enkele feit dat een canonherzieningsbeding tot aanzienlijke lastenverhogingen kan leiden, onvoldoende is om het beding als onredelijk bezwarend aan te merken. Beslissend zijn de procedurele waarborgen en de wijze waarop het beding is vormgegeven.
Tot slot is van belang dat het transparantievereiste in dit arrest nadrukkelijk aan de orde komt. Het hof oordeelde dat het canonherzieningsbeding voldoet aan het vereiste van transparantie en dat de wijze waarop canonherziening plaatsvindt niet willekeurig is. Voor de notariële praktijk bij de vestiging of overdracht van erfpachtrechten onderstreept deze uitspraak het belang van gedegen voorlichting aan kopers over de kenmerken van het stelsel van voortdurende erfpacht, waaronder de onzekerheid over toekomstige woonlasten die kenmerkend is aan dit stelsel.
Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).
