Hoge Raad verduidelijkt peilmoment voor nadeel bij dwaling
Als een partij heeft gedwaald, kan zij de overeenkomst vernietigen. In plaats daarvan kan zij de rechter vragen de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel. De Hoge Raad heeft in een recent arrest verduidelijkt dat het nadeel bij dwaling wordt beoordeeld op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Omstandigheden die zich daarna voordoen, blijven buiten beschouwing. Dit is relevant voor iedereen die betrokken is bij transacties waarbij achteraf blijkt dat essentiële informatie niet is gedeeld.
In dit artikel bespreken wij het arrest en het belang daarvan voor de praktijk.
Wat speelde er?
Kopers kochten in 2016 een woning voor EUR 675.000. Voor het perceel tegenover de woning waren onherroepelijke vergunningen verleend voor een megastal, maar verkopers — die zelf bezwaar hadden gemaakt — informeerden kopers hier niet over. Achteraf stelde een taxateur vast dat de marktwaarde van de woning destijds EUR 190.000 lager was. Enkele jaren later werd de grond van de overburen verkocht aan een ontwikkelingsmaatschappij, waardoor de megastal niet zou worden gerealiseerd.
De beoordeling
Het hof erkende dwaling en schending van de op verkopers rustende mededelingsplicht, maar wees de vorderingen af omdat de megastal inmiddels van de baan was en er daardoor voor kopers geen nadeel meer zou resteren. De Hoge Raad oordeelde anders: de opheffing van nadeel beoogt de dwalende te brengen in de positie waarin hij zonder dwaling zou hebben verkeerd. In dat hypothetische geval was de koopprijs lager geweest en zou de latere waardestijging evengoed aan kopers zijn toegekomen. Die waardestijging heeft dus geen invloed op de omvang van het nadeel.
Wat zijn de kernpunten?
- Het peilmoment voor nadeel bij dwaling is het moment van totstandkoming van de overeenkomst;
- Latere waardeschommelingen die niet direct verband houden met de dwaling beïnvloeden de omvang van het nadeel niet;
- De dwalende kan aanspraak maken op het prijsverschil tussen de werkelijk betaalde prijs en de hypothetische prijs zonder dwaling, óók als het object later in waarde stijgt;
- Het nadeel wordt als het ware "bevroren" op het moment van de totstandkoming van de overeenkomst.
Belang voor de praktijk
Voor verkopers onderstreept dit arrest het belang van te voldoen aan de mededelingsplicht: schending daarvan kan langdurig financieel doorwerken, ook als omstandigheden zich later in het voordeel van de koper ontwikkelen. Voor kopers biedt het meer zekerheid dat hun nadeel niet wordt weggenomen door latere marktontwikkelingen.
Meer informatie of advies
Heeft u met dwaling te maken of wilt u advies over uw positie? Neem dan contact met ons op, wij gaan graag met u in gesprek.
