Uitleg splitsingsakte. Wenk onder Rechtbank Amsterdam, 09-10-2025
Zijn de rookgasafvoerkanalen in het gebouw gemeenschappelijke zaken of privézaken?
Wenk in RN 2026/17, ECLI:NL:RBAMS:2025:7398
Bij een splitsing in appartementsrechten wordt in de splitsingsakte en op de splitsingstekening vastgelegd welke gedeelten van het gebouw privé zijn en welke gemeenschappelijk. Desondanks is het niet altijd even duidelijk of bepaalde zaken, zoals leidingen en afvoerbuizen, tot de privé dan wel de gemeenschappelijke zaken behoren, met name indien deze niet expliciet in de akte zijn benoemd. Het antwoord is doorgaans bepalend voor de vraag of de eigenaren gezamenlijk moeten bijdragen aan de kosten van vervanging of reparatie. De financiële gevolgen kunnen aanzienlijk zijn, en dat maakt het niet verrassend dat dergelijke vragen regelmatig ter discussie staan.
De vraag of een zaak privé of gemeenschappelijk is, moet worden beantwoord door (objectieve) uitleg van de splitsingsakte en de splitsingstekening. Met het oog op rechtszekerheid mag volgens vaste rechtspraak uitsluitend gebruik worden gemaakt van gegevens die kenbaar zijn voor derden of die zijn ingeschreven in de openbare registers. Hieruit moet de objectieve bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan worden afgeleid.
In veel splitsingsreglementen – zo ook in casu – is bepaald dat technische installaties die als gemeenschappelijk gelden, toch privé zijn indien zij uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken en derhalve niet voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen (hierna: de 'dienstbaarheidsbepaling'). Deze specifieke bepaling gaat voor op de (algemene) bepaling met een opsomming van de gemeenschappelijke zaken, in casu artikel 9 lid 1 sub a van het splitsingsreglement. De kantonrechter oordeelde in casu dan ook dat de individuele rookgasafvoerkanalen die uitsluitend ten dienste staan van één appartement, op grond van artikel 9 lid 1 sub b van het splitsingsreglement niet als gemeenschappelijk kunnen worden aangemerkt.
Sommige splitsingsreglementen – waaronder het in casu van toepassing zijnde MR 1992 – bevatten een bepaling die de vergadering de bevoegdheid geeft om bij besluit te bepalen of zaken al dan niet gemeenschappelijk zijn indien hier onduidelijkheid over bestaat (hierna: de zgn. 'twijfelbepaling'). De vraag rijst of de vergadering in dat geval voldoende objectief naar de kwestie kijkt, of eerder met het oog op ieders eigen belang een passende uitkomst zoekt. Dat laatste bleek in deze zaak uit het verweer van de VvE dat onderhoud of vervanging van de rookgasafvoerkanalen onmogelijk zou zijn zonder centrale regie hetwelk vanuit praktische overwegingen invoelbaar is; maar juridisch is dit volgens de rechter geen argument. Het toepassingsbereik van de twijfelbepaling is daarmee beperkt. De vergadering kan hier alleen een beroep op doen indien door (uitleg van) de splitsingsakte niet kan worden vastgesteld of een gedeelte tot de gemeenschappelijke of de privé gedeelten behoort. Dat is enkel het geval indien de dienstbaarheidsbepaling en de algemenere opsomming van de gemeenschappelijke zaken geen ‘rangorde’ hebben en elkaar op gelijk niveau tegenspreken. In de praktijk doet die situatie zich niet vaak voor, omdat een uitleg naar objectieve maatstaven van de model splitsingsreglementen doorgaans wel tot een duidelijke conclusie leidt wat wel of niet gemeenschappelijk of privé is. Dit is ongeacht of deze conclusie in de beleving van (sommige van) de appartementseigenaren wel of niet bevredigend is. In geval van een onbevredigende conclusie kan dit enkel middels een splitsingswijziging worden weggenomen. In het MR 2017 is de twijfelbepaling ook niet meer opgenomen. In plaats daarvan bevat artikel 22 een uitlegmaatstaf die moet worden toegepast bij onduidelijkheid, afgeleid uit de jurisprudentie. Deze benadering sluit beter aan bij de rechtspraak en biedt meer rechtszekerheid.
Voor de notaris die overgaat tot splitsing, is het wel van belang ervoor zorg te dragen dat de splitsingsakte en splitsingstekening voldoende duidelijk zijn over de vraag welke zaken en gedeelten privé dan wel gemeenschappelijk zijn, teneinde uitleggeschillen zoveel mogelijk te voorkomen. Het verdient aanbeveling om de splitsende partij expliciet te verzoeken het artikel over gemeenschappelijke gedeelten en zaken in het gehanteerde (model)splitsingsreglement te toetsen op feitelijke juistheid en volledigheid.
Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).
