Kan de kantonrechter op grond van artikel 5:144 BW de wijziging van de splitsingsakte bevelen en op grond van artikel 3:300 BW een notaris machtigen om namens weigerachtige appartementseigenaren de wijzigingsakte te passeren?
Wenk in RN 2026/37, ECLI:NL:RBAMS:2025:10880
De onderhavige uitspraak is een mondelinge uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam over de vraag of de splitsingsakte kan worden gewijzigd op grond van artikel 5:144 BW wanneer een appartementseigenaar – conform een in de splitsingsakte opgenomen bevoegdheid – bergingen heeft samengevoegd tot een zelfstandige woning, terwijl de overige eigenaren weigeren mee te werken aan het aanpassen van de akte aan de nieuwe feitelijke situatie.
De uitspraak illustreert dat artikel 5:144 lid 1 sub c BW een zelfstandige grondslag biedt voor wijziging van de splitsingsakte wanneer de bouw of inrichting van het gebouw niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de akte. De kantonrechter bevestigt daarmee dat de wet geen verplichte volgorde voorschrijft: het is niet noodzakelijk eerst de splitsingsakte te wijzigen alvorens feitelijk tot verbouwing over te gaan. Dit is relevant voor de praktijk, nu het in de praktijk regelmatig voorkomt dat een verbouwing reeds is gerealiseerd zonder dat de splitsingsakte vooraf is aangepast. Het heeft daarbij uiteraard wel de voorkeur om de splitsingsakte vóór de verbouwing te wijzigen ter voorkoming van discussies, zoals gevoerd in de onderhavige uitspraak. De kantonrechter heeft bij zijn beoordeling gewicht toegekend aan het feit dat verzoekers handelden overeenkomstig een expliciet in de splitsingsakte opgenomen bevoegdheid (onderdeel H) en beschikten over een bouwvergunning. Verweerders hadden bij de aankoop van hun appartementsrecht van de inhoud van onderdeel H van de splitsingsakte op de hoogte kunnen zijn, zodat zij geacht worden deze situatie te hebben geaccepteerd. Dat er geen compensatieregeling in de akte was opgenomen voor de onttrekking van een beperkt aantal vierkante meters gemeenschappelijke ruimte, oordeelde de kantonrechter evenmin als een beletsel. In de praktijk zal het echter niet vaak voorkomen dat de splitsingsakte reeds anticipeert op een mogelijke toekomstige wijziging. De verzoekers zullen hier zeker voordeel bij gehad hebben.
Naast het bevel tot wijziging van de splitsingsakte heeft de kantonrechter op grond van artikel 3:300 BW een notaris gemachtigd om namens de weigerachtige verweerders alle handelingen te verrichten die noodzakelijk zijn voor de wijziging van de akte.
Voor de praktijk is van belang dat wijziging van een splitsingsakte middels een rechterlijke uitspraak op verschillende manieren kan worden vormgegeven. Ten eerste kan de kantonrechter op grond van artikel 5:144 BW een bevel geven tot wijziging van de akte wanneer zich een van de in dat artikel limitatief opgesomde gevallen voordoet, zoals de situatie dat de bouw of inrichting van het gebouw niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de akte (sub c) of wanneer alle appartementseigenaars zich bij overeenkomst tot wijziging van de akte hebben verbonden (sub h). Aan het bevel kunnen voorwaarden worden verbonden (art. 5:144 lid 2 BW). Het betreft een discretionaire bevoegdheid van de kantonrechter.
Ten tweede kan de weg van de vervangende machtiging ex artikel 5:140 BW worden bewandeld. Deze route staat open wanneer medewerking of toestemming tot wijziging zonder redelijke grond wordt geweigerd of reactie uitblijft. Het verzoek kan worden gedaan door een of meer appartementseigenaren met ten minste de helft van het totaal aantal stemmen. Bij deze route vindt een volledige belangenafweging plaats door de rechter.
Daarnaast kan de rechter op grond van artikel 3:300 BW bepalen dat zijn uitspraak in de plaats treedt van de voor de wijziging vereiste medewerking, of een dwangvertegenwoordiger (doorgaans een notaris) aanwijzen. Asser/Bartels & Vonck 5 2025/389 wijst erop dat de rechter bij een bevel tot splitsing of wijziging de voorkeur kan geven aan het aanwijzen van een dwangvertegenwoordiger boven het in de plaats laten treden van de uitspraak zelf, gelet op de complexe eisen die titel 5.9 BW, de Kadasterwet en de Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994 stellen aan een geldige splitsingsakte en -tekening. Dat is ook de aanpak die de kantonrechter in de onderhavige uitspraak heeft gevolgd door de medewerkers van het notariskantoor te machtigen. Het is belangrijk dat de tekst van de splitsingswijziging exact vaststaat ter voorkoming van misverstand hoe de gewijzigde splitsingsakte (en -tekening) dienen te luiden. Dat zal ook in de onderhavige uitspraak reden zijn dat de ontwerp akte wijziging splitsing bijlage is geweest bij de processtukken, zodat dit ontwerp ook aan het proces-verbaal van de uitspraak kon worden gehecht.
Tot slot verdient opmerking dat de procedure tot wijziging splitsing middels rechterlijke tussenkomst ook gevolgd kan worden naast de in de praktijk meer gangbare route van artikel 5:139 en 5:140 BW. De notaris die betrokken is bij de wijziging van een splitsingsakte doet er goed aan zijn cliënt te wijzen op de verschillende routes die de wet biedt om bij gebreke van medewerking van alle eigenaren toch tot wijziging van de akte te komen, alsmede op het belang van een correcte en volledige splitsingsakte die in overeenstemming is met de feitelijke situatie van het gebouw.
Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).
