Det avsies jevnlig dommer i norske domstoler om entrepriserettslige tvister. Enkelte saker er prinsipielle og får stor oppmerksomhet. Andre avgjør mer konkrete spørsmål, som likevel kan være av stor betydning for aktørene i bransjen som daglig møter tilsvarende problemstillinger. Vi mener derfor det er nyttig å holde seg oppdatert på utviklingen i rettspraksis, ikke bare for advokater og jurister, men også for aktørene som driver i bygg- og anleggsbransjen i det daglige. Dette nyhetsbrevet har derfor som hensikt å holde enhver som er interessert oppdatert på rettsutviklingen innenfor entrepriserett.
Denne utgaven dekker utvalgte entrepriserettslige avgjørelser i november 2025, der særlig reduksjon av vederlag for regningsarbeider har vært i fokus. Det ble også avsagt en dom om mangelsansvar og påståtte brudd på koordinerings- og varslingsplikt.
LB-2024-186244
Saken gjaldt oppgjør etter et rehabiliteringsprosjekt i Dronningens gate 28 i Oslo. Byggherren, Dronningens gate 28 AS, engasjerte Haga & Berg Entreprenør AS til å utføre de bygningsmessige arbeidene på prosjektet. Partene hadde opprinnelig lagt til grunn NS 8406, men det ble etter hvert enighet om å gå over til å avregne arbeidene på timer og medgått. Det skulle altså utføres som rene regningsarbeider.
Prosjektet endte med å bli betydelig dyrere enn opprinnelig estimert, og byggherren holdt tilbake deler av vederlaget. Entreprenøren reiste sak for tingretten med krav om betaling av utestående på kr. 6 372 544,75. Byggherren bestred kravet, og krevde på sin side utbetalt kr. 5 501 860.
Saken reiste flere spørsmål, men hovedproblemstillingen var om entreprenørens vederlag måtte avkortes etter NS 8406 pkt. 23.4 femte ledd. Retten måtte også vurdere om det kunne gjøres fradrag i entreprenørens vederlag for feilbruk av formel for rigg og drift, og om det forelå mangler ved gulvarbeider.
For reduksjonen i vederlag konkluderte tingretten med en avkortning på kr. 3 262 067, som utgjorde ca. halvparten av det byggherren hadde krevd. For mangelskravet fikk byggherren medhold for ca. 15% av sitt krav. For rigg og drift-kravet fikk byggherren om lag 90% medhold.
Tingretten dømte byggherren til å betale kr. 957 358 til entreprenøren.
Spørsmålet om reduksjon grunnet urasjonell drift eller annet uforsvarlig forhold
Lagmannsretten tok først stilling til spørsmålet om reduksjon av entreprenørens vederlag etter NS 8406 pkt. 23.4. Utgangspunktet ved regningsarbeider er at entreprenøren har rett på betaling for nødvendig og dokumentert arbeid. Dersom de totale kostnadene ved regningsarbeidet har blitt unødvendig høye, og dette skyldes urasjonell drift eller andre uforsvarlig forhold hos entreprenøren, kan byggherren ha innsigelser til dette, jf. femte ledd. Bestemmelsen er en kodifisering av prinsippet fra Rt.1969 s. 1122, og finnes også i NS 8405 / NS 8407.
For den konkrete vurderingen tok Lagmannsretten utgangspunkt i flere forhold, der den første var betydningen av den opprinnelige kontrakten og prisestimatet som var gitt der. Det har vært tilfeller i tidligere rettspraksis hvor overskridelsen av det opprinnelige estimatet er såpass stor at retten mener dette fører til en omvendt bevisbyrde, slik at entreprenøren må godtgjøre at driften ikke var uforsvarlig.
Lagmannsretten viste til at det fra byggherrens side hadde kommet flere bestillinger og endringer gjennom prosjektet, og at dette også var en av årsakene til at partene gikk over til regningsarbeider. Dette kan særlig illustreres ved at kjelleren måtte refundamenteres grunnet betydelig setningsskader. Som følge av dette hadde man allerede før kontraktsarbeidene hadde startet, bestilt endringer over 15% grensen. Videre ble det gjennom prosjektet også bestilt flere endringer, eksempelvis betydelige rivearbeider, endrede løsninger for gulv, himlinger og vegger, og fasaderehabilitering m.m. Entreprenøren hadde også fortløpende fått godkjenning og forsikring fra byggherrens representant om at de kunne fortsette å fakturere på samme måte.
Lagmannsretten konkluderte derfor slik:
«På denne bakgrunn mener lagmannsretten at den opprinnelige kontrakten ikke utgjør et treffende sammenlikningsgrunnlag for de faktiske kostnadene. At Haga & Bergs krav avviker vesentlig fra den opprinnelige kontraktssummen, kan byggherren dermed ikke bruke som noe tungtveiende moment for at det foreligger uforsvarlig drift fra Haga & Bergs side. Dette innebærer at den opprinnelige kontraktssummen ikke medfører at det gjelder noen «snudd bevisbyrde», og byggherren må på annen måte underbygge at Haga & Berg har driftet uforsvarlig.»
Byggherren hadde videre fått utarbeidet to sakkyndige rapporter, som skulle underbygge at entreprenørens arbeid var blitt unødvendig dyrt, men lagmannsretten mente disse ikke kunne tillegges nevneverdig vekt. Dette skyldtes særlig at rapportene ikke hensyntok de tidsnære bevisene, som byggmøtereferater og annen kommunikasjon fra byggeperioden. Rapporten vurderte derfor ikke den konkrete driften og byggherrerelaterte forstyrrelser.
Retten fant heller ikke grunnlag for byggherrens anførsler om at entreprenøren ikke hadde ivaretatt byggherrens interesser, eller at verken manglende bruk av endringsmeldinger eller formalisering av kontrakt med UE kunne tilsi at driften hadde vært urasjonell.
Lagmannsretten konkluderte etter dette med at vederlaget til Haga & Berg Entreprenør ikke skulle reduseres på grunn av urasjonell drift eller andre uforsvarlige forhold.
Øvrige spørsmål i saken
Byggherren fikk heller ikke medhold i mangelskravene sine, da lagmannsretten fant entreprenør hadde utført i tråd med instrukser fra byggherren. Retten fant imidlertid grunn til å redusere entreprenørens vederlag knyttet til rigg og drift.
Lagmannsretten dømte Dronningsate 28 AS til å betale Haga & Berg Entreprenør AS kr. 4 365 935 + forsinkelsesrenter. Entreprenøren ble også tilkjent sakskostnadene for både ting- og lagmannsretten.
Mer om saken kan du lese her.
CMS Kluge, ved våre advokater Lars Ivar Nyland og Vegar Vatne, førte saken i lagmannsretten på vegne av Haga & Berg Entreprenør AS.
LA-2025-4967
Saken gjaldt samvirkeforetaket Helland Vannverk SA, som hadde som formål å forsyne medlemmenes hytter med godkjent drikkevann. De engasjerte Hadeland Pumpeservice AS for bistand til å trekke opp en gammel vannpumpe, og installere en ny.
Entreprenøren lyktes ikke med å få opp pumpen, og det ble lagt til grunn at det i forsøket gikk et ras i brønnen. Partene inngikk derfor en avtale om haste-etablering av nytt vannforsyningsanlegg med borebrønn. Første boring ikke ga imidlertid tilfredsstillende resultater, slik at entreprenøren anbefalte å etablere en ekstra brønn mens riggen sto på plass. Dette ble akseptert til samme vilkår med en rabatt.
Entreprenøren leverte deretter to brønner, installerte pumper med samme dimensjon som samvirkeforetaket tidligere hadde benyttet, utførte nødvendige rørarbeider, igangkjøring, rens og kapasitetsmålinger. Det ble gjennomført med overtid og ekstra mannskap. Fakturaene for arbeidet endte på samlet kr. 623 268 inkl. mva.
Samvirkeforetaket mente anlegget var overdimensjonert. De anførte for lagmannsretten at det var inngått en avtale om fastpris, og godtok derfor bare kr. 210 000, som de anså som endelig oppgjør. Det var etter samvirkeforetakets syn ikke grunnlag for en avtale om regningsarbeider.
Spørsmålet om det forelå en avtale om fastpris eller regningsarbeider
Lagmannsretten måtte først vurdere hva slags avtale som var inngått, og tolket avtalen og de diverse vedleggene:
Av ordlyden i tilbudet fra Hadeland Pumpeservice fremgår det at det ble tilbudt fastpris på kr 48 500 eksklusive merverdiavgift for vannforsyning med brønnboring. Videre fremgår det at dersom ønsket vannmengde ikke ble oppnådd etter 100 meter, ville Helland Vannverk bli belastet med kr 15 000 eksklusive merverdiavgift for rens og trykking, eller alternativt for videre boring til en pris av kr 250 per meter eksklusive merverdiavgift. Ved behov for lengre stålrør ville dette bli fakturert med kr 850 eksklusive merverdiavgift per lengdemeter, inkludert sveising. Det fremgår av vedlegget til tilbudet at arbeid, rør og pumpeutstyr for det videre arbeidet kommer i tillegg, og at de angitte løsningene faktureres etter medgått tid og materiell. Tilbudet inneholder en klar henvisning til vedlegget som tydelig angir at det er del av avtalen. Tilbudet ble akseptert av Helland Vannverk
Lagmannsretten fant det klart at arbeid og materiell ville komme i tillegg til fastpris for selve boringen, og mente at selv om overskriften og enkelte ord i tilbudet tilsa at fastpristilbudet gjaldt et fullt vannforsyningsanlegg, var den øvrige teksten tydelig nok til at det ikke var grunnlag for å misforstå. Dette ble underbygget av vitneforklaringer fra styremedlemmer i samvirkeforetaket, som forklarte at «at de mottok et fastpristilbud for selve boringen, og at han var klar over at timer, reise og materiell kom i tillegg til fastprisen».
Vedrørenede regningsarbeider uttalte lagmannsretten at ettersom flere i styret var klar over at fastpristilbudet kun rettet seg mot boringen, måtte de forså at arbeidstimer utover selve borearbeidet ville bli fakturert separat.
Spørsmålet om reduksjon av entreprenørens vederlag
Samvirkeforetaket anførte flere grunnlag for justering av entreprenørens vederlag, herunder et alminnelig prinsipp om gjengs pris, plikt til kostnadsorientering ved regningsarbeider, uforsvarlige forhold og passivitet.
Samvirkeforetaket viste til bestemmelsene i kjøpsloven § 45 og håndverkertjenesteloven § 32 første ledd om gjengs pris dersom prisen ikke følger av avtalen. Lagmannsretten la imidlertid til grunn at prisen fulgte av avtalen, og at det derfor ikke var noen uklarheter som måtte medføre at avtalen skulle utfylles av deklaratorisk rett. Det var ikke grunnlag for en redusering av vederlag til gjengs pris.
Samvirkeforetaket hadde også vist til bustadoppføringsloven og NS 8405 for å begrunne et generelt prinsipp om at utførende entreprenør måtte hver uke sende spesifiserte fakturaer. Lagmannsretten slo først fast at NS 8405 ikke var del av avtalen mellom partene, og at den ikke ga uttrykk for et slik prinsipp. Bustadoppføringsloven var heller ikke relevant, da samvirkeforetaket ikke var forbrukere, og fakturaene uansett var tilstrekkelig spesifiserte. Det var ikke grunnlag for en redusering av vederlag basert på et generelt prinsipp om plikt til kostnadsorientering.
Når det gjaldt reduksjon ved uforsvarlig forhold, drøftet lagmannsretten dette etter det alminnelige prinsippet som følger av Rt-1969-1122. Retten fant at det verken var påvist konkrete feil eller sannsynliggjort et unødvendig høyt tidsbruk. Høy reisetid var en forutsigbar konsekvens av byggherrens valg av entreprenør, som holdt til langt fra anlegget. Retten mente også at overtid var saklig begrunnet i både reiseavstand og prioritering av et hasteoppdrag. Det var heller ikke fakturert med hastetillegg.
Samvirkeforetaket hadde videre innhentet priser fra andre entreprenører, som de mente var sammenlignbare. Lagmannsretten mente derimot at disse ikke kunne vektlegges, da premissene ikke var sammenlignbare, og leverandørene ikke ble ført som vitner i retten. Lagmannsretten mente derfor at verken de konkrete forholdene eller tilbud fra alternative entreprenører kunne begrunne en påstand om uforsvarlige forhold.
Lagmannsretten fant heller ikke at kravet kunne falle bort grunnet passivitet, da entreprenør hadde purret på utestående beløp og sendt prosessvarsel for å inndrive kravet.
Samvirkeforetaket fikk ikke medhold for verken sin forståelse av avtalen eller reduksjon av vederlaget, og ble dømt til å betale kr. 413 738 med tillegg av forsinkelsesrenter.
LB-2025-1412
Saken gjaldt tre boligprosjekter i Bærum der Skallum Utbygging AS var byggherren, og Nordbohus Asker og Bærum AS var totalentreprenør. Topaas og Haug AS ble engasjert som grunnarbeidsentreprenør, mens Andersen og Aksnes Rørleggerbedrift AS skulle utføre rørleggerarbeidene. Tvisten sto mellom byggherren og totalentreprenøren mot de to underentreprenørene.
Begge underentreprenørene hadde i sine tilbud lagt til grunn at spillvann, drensvann og takvann skulle tilknyttes kommunalt system, men i igangsettingstillatelsen til kommunen var det lagt til grunn at dette måtte ledes bort på egen grunn. Under utførelsen ble takvann ført ut gjennom såle og forbi grunnmur, men det ble ikke ført til kum eller drenssystem. Det oppstod betydelige innvendige vannskader etter styrtregn. Totalentreprenøren utbedret forholdet, og fremmet erstatningskrav mot begge underentreprenørene.
Saken mot grunnentreprenør
Totalentreprenøren mente at grunnentreprenør etter et møte hadde påtatt seg ansvar for en drensgrøftløsning som forutsatte takvann, og at de derfor burde ha varslet om at bunnledningene ikke var videreført. Grunnentreprenøren gjorde gjeldende at avtalen mellom partene (NS 8406) kun gjaldt utførelse uten prosjekteringsansvar og uten bestilling av takvann.
Lagmannsretten la til grunn at tilbudene og kontrakten ikke omfattet takvann, og at grunnentreprenør bare hadde en ren utførelsesrolle uten prosjekteringsansvar. Det forelå ingen skriftlig endringsordre, og retten fant det ikke bevist at det var inngått en muntlig avtale hvor grunnentreprenøren påtok seg ansvar for takvannsløsningen.
Retten vektla videre at behovet for endring oppsto allerede ved kommunens igangsettingstillatelse som utelukket kommunal tilknytning for tak- og drensvann, og at totalentreprenøren var nærmest til å avklare ny løsning. De tidsnære bevis viste at totalentreprenøren ikke tok det nødvendige initiativet.
Totalentreprenørens anførsler om varslings- og koordineringsansvar førte heller ikke frem. Retten fant at grunnentreprenøren ikke hadde noe ansvar til å føre tilsyn med andre entreprenørers arbeid eller å varsle om funksjonsmangler i en løsning de ikke hadde ansvar for. Koordineringsansvaret ble forstått som et fremdrifts- og samordningsansvar for å unngå gjensidige forstyrrelser.
Lagmannsretten konkluderte at det ikke forelå mislighold eller annet ansvarsgrunnlag for Topaas og Haug AS.
Saken mot rørentreprenør
Totalentreprenøren anførte at rørentreprenøren hadde levert mangelfullt ved ikke å etablere en fullverdig takvannsløsning og at de hadde ansvar for både prosjektering og utførelse. Han mente de heller ikke hadde overholdt varslings- og koordineringsplikten. Rørentreprenøren viste på sin side til at tilbudet bygget på en forutsetning om kommunal tilknytning. De mente videre at ansvarsretten etter pbl. § 23-3 ikke omfattet lokal overvannshåndtering, og at eventuelle endringer måtte avtales skriftlig. Partene hadde ikke avtalt bruk av standardkontrakt, men var i retten enige om å trekke inn momenter fra «generell entrepriserett» for denne typen leveranse.
Lagmannsretten la til grunn at rørentreprenørens tilbud bygget på totalentreprenrens tegninger og premisset om kommunal tilknytning. Både overvannskum og overvannsrør knyttet seg til føring fra bunnledning til kommunalt nett, mens bunnledning til takvann var priset separat og beskrevet «koblet til husdrenskum». Etter at kommunen avslo tilknytning, mente lagmannsretten at en lokal overvannsløsning på tomten lå utenfor rørentreprenørens ansvarsrett etter pbl. § 23-3.
Retten påpekte at prosjekteringen av en alternativ lokal løsning derfor måtte initieres og avklares av den som hadde prosjekteringsansvaret for overvann/drens. Dette måtte enten være byggherren som tiltakshaver, totalentreprenør, eller totalentreprenørens engasjerte rådgiver for grunnarbeider.
Retten fant heller ikke at rørentreprenøren hadde en selvstendig varslings- eller koordineringsplikt som kunne etablere ansvar. Når grunnleggende premisser for tilbudet hadde endret seg, var det totalentreprenøren som skulle avklare ny løsning og grensesnitt. Det var heller ikke inngått en skriftlig avtale om endringsarbeider.
Lagmannsretten konkluderte at det ikke forelå mislighold eller annet ansvarsgrunnlag for Andersen og Aksnes Rørleggerbedrift AS.
