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Désordre de construction : la démolition de l'ouvrage doit être justifiée

Lettre Construction-urbanisme | Décembre 2018

21/12/2018

Cass. 3e civ., 21 juin 2018, n° 17-15.897

La Cour de cassation confirme la liberté des juges du fond d’apprécier l’étendue de la réparation du préjudice résultant d’un désordre de construction et d’en évaluer les modalités les plus appropriées, sans pouvoir excéder les demandes qui leur sont faites. 

Un maître d’ouvrage a fait édifier un immeuble comprenant un local commercial en rez-de-chaussée. Il s’avère qu’à la réception de l’ouvrage, ce local ne respecte pas les normes d’accessibilité aux personnes handicapées en raison de la présence d’un seuil de vingt centimètres au niveau de l’entrée principale.

Le maître d’ouvrage et son locataire, considérant le local commercial comme impropre à sa destination, assignent l’entrepreneur et le maître d’œuvre en démolition et reconstruction totale de l’immeuble. Ils demandent en indemnisation le paiement du coût des travaux ainsi que de la perte de revenus locatifs et du fonds de commerce. 

La Cour d’appel rejette leurs demandes d’indemnisation du vice affectant le local commercial et des préjudices susvisés, aux motifs qu’ils réclamaient exclusivement la démolition et la reconstruction, alors que cette solution n’était pas envisagée par l’expert, et qu’ils ne démontraient pas l’impossibilité de mettre en place l’une des deux solutions proposées par ce dernier.

La Haute juridiction valide la position de la Cour d’appel en confirmant le caractère injustifié de la démolition et de la reconstruction complète de l’immeuble.

En effet, le rapport de l’expert n’avait pas retenu la démolition de l’immeuble afin de réparer le désordre. Au contraire, il préconisait deux solutions alternatives, soit l’aménagement du trottoir sous réserve de l’obtention d’une autorisation administrative, soit l’abaissement du plancher du local commercial.

Or, le maître d’ouvrage ne rapportait la preuve ni du refus de la commune de délivrer l’autorisation d’aménager le trottoir ni du fait que les travaux d’abaissement du plancher rendraient le sous-sol inaccessible ou seraient refusés par les services d’urbanisme.

Si le juge du fond doit effectivement évaluer le préjudice qu’il constate, il est nécessaire que la demande lui soit faite ; dans l’affaire commentée, la demande portait exclusivement sur le paiement du coût des travaux de démolition-reconstruction.

Dès lors qu’il n’est pas démontré par les demandeurs que les deux alternatives retenues par l’expert sont irréalisables ou pourraient rendre impraticable les lieux, la démolition n’est pas justifiée.

En conséquence, les demandeurs n’ont pas à souffrir d’une période de cessation complète de l’activité commerciale. Il n’y a donc ni perte de revenus locatifs pour le bailleur ni perte du fonds de commerce pour le preneur à bail.   


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Expertise : Droit immobilier & construction

Publication : Lettre Construction-Urbanisme | Décembre 2018

Auteurs

François Hillmeyer
Avocat
Paris