Le statut des baux commerciaux a ses constantes et son maître mot : "la destination" qui vient éclairer, appuyer, nuancer les autres notions, qu’elles proviennent du droit commun, comme l’obligation de délivrance ou du droit spécial, comme la fixation du loyer du bail renouvelé.
C’est ainsi que le bailleur doit entretenir la chose louée en état de servir à l’usage défini au contrat. La Cour de cassation nous rappelle opportunément qu’en présence d’une destination plurielle, le bailleur doit la conformité de chaque activité autorisée, sans considération du chiffre d’affaires généré. C’est encore la destination contractuelle qui prévaut pour apprécier si un local loué à une banque est à usage exclusif de bureaux ou encore si la modification des facteurs locaux de commercialité peut affecter des locaux à usage de réserve.
Deux arrêts de la Cour de cassation sur l’interruption de la prescription de la demande d’indemnité d’éviction et l’absence de pouvoir du juge des référés pour prononcer la résiliation du bail nous redisent la complexité du contentieux des baux.
Des clauses de rétrocession d’électricité dans les baux (voir notre focus) au régime de la TVA sur les droits d’entrée, et le tour d’horizon du bail commercial sera complet.
Focus
| Attention aux clauses de rétrocession d’électricité dans vos baux ! |
Exécution du bail
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Loyer
- Fixation du loyer de renouvellement du bail : la destination des locaux est déterminée exclusivement en fonction des stipulations contractuelles
CA Paris, 7 novembre 2018, n° 17/04756 - Fixation du loyer du bail renouvelé : l’article R.145-6 ne s’applique pas aux locaux à usage de réserves
CA Rennes, 27 février 2019, n° 16/03310
Fin du bail
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Contentieux
- Le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer la résiliation d’un bail
Cass. 3e civ, 20 décembre 2018, n° 17-16.783
Perspectives
- Le Conseil d’Etat apporte une précision bienvenue sur le régime de TVA applicable aux droits d’entrée
CJUE, 19 décembre 2018, C-17/18 ; CE, 15 février 2019, n° 410796
Les baux commerciaux au sein de notre cabinet d’avocats
Que vous soyez bailleur ou preneur, nos avocats en droit immobilier vous assistent dans la négociation et la rédaction de vos contrats, mais aussi pour fixer, réévaluer ou réviser votre loyer, ou déterminer à qui échoient le paiement des charges et les travaux. En cas de contentieux, qu’il soit lié à la mise en œuvre du bail, à la défaillance de votre cocontractant dans ses obligations, à l’éviction ou à la résiliation de vos baux commerciaux, nous sommes également à vos côtés.
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