L’ubérisation de notre société n’a pas épargné le secteur immobilier. En effet, les plates-formes de location de logements n’ont cessé de se développer (Airbnb, Booking, etc.), à tel point que l’intervention du législateur et du juge est devenue nécessaire.

Pour mémoire, ces sites permettent de mettre en relation un loueur, propriétaire ou locataire, qui va concéder la jouissance d’un bien immobilier à un occupant de passage.

Régime des locations de courte durée

Dans ce contexte, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite "loi ALUR", a posé le principe selon lequel le fait de louer un local meublé d'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage nécessitant l’obtention d’une autorisation préalable (article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation - CCH).

L’autorisation est nécessaire uniquement pour les résidences secondaires situées dans les villes de plus de 200 000 habitants, dans les départements de la petite couronne parisienne et éventuellement dans les villes de plus de 50 000 habitants en "zone tendue". Depuis la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXI^e siècle, le non-respect de cette obligation est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé (article L.651-2 du CCH).

Compte tenu des enjeux économiques et sociaux, le législateur a très logiquement régulé ce nouveau modèle économique des locations de courtes durées. Pour autant, toutes les questions engendrées par les plates-formes de location immobilière n’ont pas été réglées.

Premières interventions du juge

Les premières décisions de justice étaient très attendues (V. CA Paris, 5 juin 2018, n° 16/10684 jugeant que les loyers perçus par le locataire qui sous-loue sur Airbnb sans autorisation doivent être restitués au propriétaire).

Par un arrêt du 12 juillet 2018, la Cour de cassation se prononce pour la première fois sur ce sujet (Cass. 3^e civ., 12 juillet 2018, n° 17-20.654).

Dans cette affaire, le propriétaire d’un appartement avait donné son bien en location meublée à une société spécialisée en spécifiant dans le contrat la possibilité de sous-louer l’appartement de manière temporaire. Par la suite, le propriétaire a été assigné par le procureur de la République en paiement de l’amende civile prévue à l’article L.651-2 du CCH.

Le montage était astucieux puisque le propriétaire ne procédait pas lui-même aux locations de courte durée. Il soutenait donc ne pas avoir commis personnellement l’infraction. La Cour de cassation a considéré qu’une telle location en connaissance de cause ne pouvait dégager le propriétaire de la responsabilité qu’il encourait ès qualités. En conséquence, le propriétaire est condamné à payer l’amende civile (en l’espèce 20 000 euros), alors même qu'il n'a pas personnellement procédé à la location prohibée, dès lors qu’il y a consenti.

Ce qu’il faut retenir

Le fait qu’une location de courte durée soit effectuée par un locataire ne saurait suffire à dédouaner le propriétaire bailleur de sa responsabilité. De ce point de vue, le bail conclu doit être rédigé en termes très clairs, soit en interdisant la sous-location, soit en encadrant sa pratique, dans le respect des textes.

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Actualité des baux commerciaux :

Cet article a été publié dans notre Lettre des baux commerciaux d'octobre 2018. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.

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