Home / Publications / L’absence de recours à une expertise judiciaire...

L’absence de recours à une expertise judiciaire contradictoire dans la procédure de fixation du loyer

Lettre des baux commerciaux | Janvier 2019

31/01/2019

Dans le cadre de la fixation de la valeur locative par le juge, il est possible que les parties produisent une expertise amiable ou judiciaire à l’appui de leurs prétentions. Par un arrêt en date du 15 novembre 2018, la Cour de cassation est venue rappeler la portée de ces éléments de preuve.

Rappels sur la portée de l’expertise amiable pour l’évaluation de la valeur locative - Le loyer du bail commercial peut être fixé à la valeur locative à la demande de l’une ou l’autre des parties, à l’expiration d’une échéance triennale ou lors du renouvellement du bail.

Il est d’usage, dans ce cas, que le juge des loyers commerciaux saisi de la demande désigne un expert judiciaire avec la mission de déterminer le montant de la valeur locative des locaux litigieux.

Toutefois, rien n’empêche la partie demanderesse de produire à l’appui de sa demande un rapport d’expertise amiable ou judiciaire dont les conclusions sont souverainement appréciées par le juge.

Faits et genèse de la procédure en évaluation de la valeur locative - Dans l’affaire qui a donné lieu à la décision de la Cour de cassation, le bailleur avait saisi le juge des loyers commerciaux d’une demande de fixation du loyer révisé à un montant déterminé. A l’appui de cette demande, il avait produit un rapport d’expertise amiable établi unilatéralement et un rapport d’expertise judiciaire résultant d’une seconde procédure à laquelle le locataire était étranger.

En défense, le locataire sollicitait, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert avec la mission de déterminer le montant de la valeur locative.

Les juges de première instance ont rejeté cette demande et ont fixé le montant du loyer révisé sur la base des éléments contenus dans les deux rapports d’expertise produits par le bailleur. Cette position a été confirmée en appel.

Validation par la Cour de cassation de la possibilité offerte au juge de se fonder sur une expertise amiable ou judiciaire pour la fixation de la valeur locative - La société locataire a alors formé un pourvoi en cassation, arguant de la violation des principes du contradictoire et de l’égalité des armes prévus aux articles 16 du Code de procédure civile et 6 §1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, rappelant que les éléments de preuve sur lesquels les juges avaient fondé leur décision, à savoir le rapport d’expertise amiable et le rapport d’expertise judiciaire, avaient été soumis à la libre discussion des parties (Cass. 3e civ., 15 novembre 2018, n° 16-26.172).

Cet arrêt s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle un rapport d’expertise amiable établi à la demande d’une seule partie vaut comme élément de preuve dès lors qu’il a été soumis à la libre discussion des parties (Cass. 3e civ., 23 mars 2005, n° 04-11.455), étant toutefois rappelé que la jurisprudence a également précisé qu’un tel rapport ne peut fonder à lui seul la décision du juge, quand bien même il aurait fait l’objet d’un débat contradictoire entre les parties (Cass. 3e civ., 3 février 2010, n° 09-10.631 ; Cass. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710).

En l’espèce, les juges du fond n’ont pas statué uniquement sur les conclusions d’un rapport d’expertise amiable établi unilatéralement par le demandeur, mais également sur la base d’un rapport d’expertise judiciaire résultant d’une seconde procédure à laquelle le défendeur était étranger, mais dont l’intéressé avait pu prendre connaissance et discuter librement au cours de la procédure. La Haute Juridiction a pu, dans ces conditions, constater que le principe du contradictoire avait été respecté.

Cette décision invite à se montrer vigilant quant aux éléments produits par le demandeur dans le cadre d’une procédure en fixation du loyer à la valeur locative, ces éléments pouvant, dans certaines circonstances, fonder la décision des juges sans désignation d’un expert.


En savoir plus sur notre cabinet d'avocats :

CMS Francis Lefebvre Avocats est l’un des principaux cabinets d’avocats d’affaires internationaux. Son enracinement local, son positionnement unique et son expertise reconnue lui permettent de fournir des solutions innovantes et à haute valeur ajoutée dans tous les domaines du droit.

cabinet avocats CMS en France

A propos de notre cabinet d'avocats

Expertise : Baux commerciaux

Publication : Lettre des baux commerciaux

Auteurs

Mélanie Pereira
Mélanie Pereira
Avocat
Paris